（2015）玉民初字第3831号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-01

案件名称

刘建民与李凤利租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

玉田县人民法院

所属地区

玉田县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘建民,李凤利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

河北省玉田县人民法院民事判决书（2015）玉民初字第3831号原告：刘建民（反诉被告），农民。委托代理人：张子建，河北群望律师事务所律师。特别授权。被告：李凤利（反诉原告），农民。委托代理人：李常胜，河北尚悦律师事务所律师。特别授权。委托代理人：马明禄，农民。特别授权。原告刘建民（反诉被告）与被告李凤利（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告刘建民的委托代理人张子建，被告李凤利的委托代理人李常胜、马明禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建民诉称：原、被告于2011年5月31日签订一个厂房、场地、变压器租赁合同。合同的主要内容由被告将原“九和橡胶公司”原场址租给原告使用。主要包括一个场地、几间厂房和变压器归原告使用，每年租金7万元，合同签订后先交两年的租金。合同第八条约定租赁期内任何一方不得中止合同。但是如果国家政策发生变化、国家征收、征用及自然灾害导致合同无法履行，任何一方均有权解除合同。第十条约定甲方应配合乙方办理工商登记，提供乙方所需要租赁物有关的权属证书及相关材料。此外合同还有一些其他相关条款。合同签订后，原告依约向被告交了两年的租金。2013年6月，因中央电视台的曝光，窝洛沽镇政府给原告的厂子下了取缔令，不让原告开厂子了。2014年原告到工商局进行登记注册，因原告不能提供合法的土地使用证和房产证，工商局不给原告登记，致使原告的厂子停业至今。到2014年4月30日，因原告的厂子被政府取缔，故不能向被告交下年的租金。被告就在2014年6月1日将原告的机器设备锁了起来，不让原告使用也不让原告拉走。综上，原告认为被告租给原告的土地和房屋均没有合法的所有权和使用权，直接违反了我国土地管理法和房产法的强制性规定。因此，双方所订的合同从一开始就是一个无效的合同。故原告请求法院确认合同无效；因原告在2013年只干了不到一个月的活，也就是说只使用了一个月的原告的“厂房、场地”，故原告认可少要部分租金，原告向被告要求返还租金6.5万元。2014年6月1日，被告将原告的机器设备锁上，不让原告使用或拉走其行为已侵犯了原告的合法权益。原告认为，如果合同无效，被告无权将原告的机器设备锁上；如果合同有效，原告不交租金，是原告违约，原告应承担违约责任。不论双方所签订的合同是否有效，被告锁原告的机器设备是违约行为，应承担相应的责任。合同签订后，原告从2011年5月31日起经营橡胶厂（没有营业执照）到2013年6月20日止，原告已给付被告租赁费22.5万元。现原告起诉要求确认原、被告2011年5月31日所签订的租赁合同无效；判令被告返还原告2013年租赁费6.5万元。为支持其主张，原告刘建民向本院提供了如下证据：1、原告刘建民的身份证复印件1份，用以证明原告的身份情况；2、租赁合同1份，载明：“甲方（出租方）：李凤利，男，汉族，1962年9月5日生，住唐山市玉田县窝洛沽镇老庄子村，身份证号码：××。乙方（承租方）：刘建民，男，汉族，1966年5月29日生，住唐山市玉田县窝洛沽镇老庄子村，身份证号码××。甲、乙双方经公平协商，就乙方租赁甲方的厂房、场地、315变压器、50变压器及附属设施问题达成租赁协议如下：一、租赁标的物主要坐落在刘学庄村北原“久和橡胶有限公司”的经营场所，具体涉及范围及其他设施由甲乙双方另行签订附件加以记载。二、租期：六年，自2011年5月31日至2017年5月31日。三、租金：每年租金7万元，合同签订后，乙方应首先给付二年的租金14万元，以后租金按年支付，在上一年租期届满前30日内给付。到期满后甲方应优先给乙方承包在协商。四、租赁期内，建筑物的维修由乙方负责。在租赁期内，按（安）装新设备，甲方无权干涉乙方按（安）装，所有权归乙方。五、在租赁期间内，如遇国家征地拆迁，导致承租场地及房屋减少，在不减少原使用面积5%的情形下，租金不再调整，但是，面对公路一侧的院墙及大门口由甲方负责修复。六、在租赁期内，每年每平米2元的土地使用税由乙方承担；其他与土地无关的税费及收费由甲方承担。七、在租赁期内，甲乙双方应指定固定人员处理租赁事务，各方其他人员不得干涉租赁事务。八、在租赁期内任何一方不得擅自终止合同。但是，如遇国家政策变化、国家征收、征用及自然灾害导致合同无法履行，任何一方均有权解除合同。九、因乙方需要使用甲方所有的变压器，而甲方所有的变压器登记用户为“久和橡胶有限公司”，所以，租赁合同签订后，甲方负责办理用电登记变更手续，但是，变压器的产权仍属于甲方。变压器变更手续在30内办清，如办不清造成损失由甲方负责。十、甲方应配合乙方办理工商登记，提供乙方所需要的与租赁物有关的权属证书及相关材料。十一、在租赁期内，乙方有权对外转租，但应及时通知甲方协商。十二、在租期内，如乙方需要添置建筑物，对于添置建筑物在合同期满后的归属问题，甲乙双方另行协商处理。十三、违约责任：如乙方违反前述各条款约定，乙方给付甲方违约金1万元；如甲方违反前述各条款约定，甲方应给付乙方违约金1万元。十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可以另行补签合同附件加以约定，附件与本合同具有同等效力，合同期满后，设备乙方拆除，甲方不得干涉。十五、本合同一式四份，甲乙双方各持一份，二中证人每人一份。甲方：李凤利乙方：刘建民第三方：李长波中证人1：王顺廷中证人2：齐尚柱2011年5月31日附件协议李凤利胶厂后院有2.87亩场地，经双方协商，由乙方使用，每年交付租金5000元，现款付清，签字生效。已付二年甲方：李凤利乙方：刘建民2011年5月31日”，用以证明2011年5月31日，原、被告签订了租赁合同，并履行一段时间，后来合同未能履行完毕，因此双方发生了纠纷并诉至法院；3、玉田县窝洛沽镇人民政府通知复印件1份，载明“凤利轮胎分解厂企业你企业为玉田县人民政府明令取缔企业，现将上级关于污染企业综合整治验收标准转发给你们，望你们按此标准认真执行，在环保局通知时间内达到验收标准。治理完成后及时申请验收。2013年7月25日”，用以证明因政府明令取缔导致不能实现原、被告之间签订的合同目的；被告李凤利辩称：被告拥有对出租厂房场地的使用权和变压器的所有权。1998年，被告与本村王福周合伙建厂，从而取得了本案涉及的集体土地建设用地使用权，当时该土地登记在王福周名下，二人合伙开办了窝洛沽镇胜利橡胶制品厂。2000年3月份，双方解除合伙关系，将厂房、场地设备等折价给了被告。2001年5月份，被告与刘学庄村经济合作社签订了占地合同。2010年1月份被告与刘学庄村委员签订了期限20年的土地租赁合同。2004年被告的妻子孟桂英在该块土地上，开办了玉田县凤利轮胎分解厂，该厂登记在孟桂英名下。2008年被告将厂房场地租赁给了贾连友，由贾连友在该土地上申请注册了玉田县久和橡胶制品有限公司，经营地点为本案涉及的土地。注册登记时使用的该块土地建设用地使用证和贾连友与被告签订的租赁合同，在2010年5月份，贾连友与被告协商，延长租赁期限2年。为了适应生产经营，被告在场地上，添置了电力设施，如变压器等。上述事实足以证明该块土地符合建厂经营的要求，可以租赁，并且可以办理相关的营业执照。原告主张的不能办理营业执照的原因，并不是该土地的问题；原告主张被告违反了法律强制性规定，没有法律依据，土地管理法、房地产管理法的性质为管理性规范，而非强制性规范，所以不存在违反强制性规定的事实，同时原告也并没有提出和指出违反了哪一条款；原告诉称中明确了厂子被取缔是因为中央电视台曝光，因为原告的厂子没有取得环境评价手续，所以不能领取执照；涉案土地自1998年以来其性质为集体建设用地，被告及其原合伙人王福周基于土地租赁关系取得了该土地的使用权，即使在以后经政府所批准的土地使用权到期，也不会改变该土地为建设用地的性质，那么相应的该土地建设用地使用权在租赁合同到期后，其权利也应属于原出租单位刘学庄村民委员会，在以后的经营中，只要被告就该土地与刘学庄村民委员会之间签订场地租赁合同，那么就不会影响被告就该土地及其场地范围内的厂房、设备对外出租；对于原告主张被告未能向其提供合法的土地手续，应由原告就向被告要求提供相关手续这一事实的存在承担举证责任，综上，被告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。被告对原告的设备予以扣留是因原告没有足额给付被告租赁费，被告行使的留置权。被告李凤利的质证意见：对租赁合同的真实性没有异议；玉田县窝洛沽镇人民政府通知中明令取缔，是因为没有环境评价行政许可，所以不能经营的，并不不存在政策变化问题。通知中有明令取缔、停产治理、限期治理。这个企业是不存在治理和治理后验收的问题，这就决定了这个企业不能继续延续下去，不会出现后期申请执照的问题。申请执照，首先要办理环境评价手续。双方签订的租赁合同中，对于原告方经营何种项目，没有明确约定，也没有设定限制，污染类企业不能经营，并不等于不可以经营其他项目，所以原告的起诉是没有法律依据的。反诉原告李凤利诉称：2011年5月31日，反诉原告与反诉被告签订了关于厂房、场地、变压器的租赁合同及相关协议。双方约定租期六年，年租金75000元，先给付二年租金15万元，违约金1万元。反诉被告未按约定日期给付反诉原告2014年租金，已经构成违约。现反诉原告起诉要求反诉被告给付2014年的租金75000元及违约金10000元。为支持其主张，反诉原告李凤利向本院提交了如下证据：1、玉集建（97补）字第1401号集体土地建设用地使用证1份，用以证明自1998年开始李凤利和王福周以租赁形式一起合伙取得了本案涉及的土地使用权，该土地的使用者为王福周；2、协议书1份，载明“王福周、李凤利合伙投资的胜利橡胶厂，由于形势需要，经双方协商、王福周愿意将自己的一半股份的归属权转让给李凤利，包括厂地1.75亩、厂房、设备，双方作价为捌万元整，李凤利应付给王福周一半股份钱为肆万元整，一切所属权归李凤利所有，空口无凭，立此协议为证。立协议人：王福周李凤利2000年3月8日”，用以证明李凤利拥有对本案所涉及的场地使用权和场地内的设备所有权；3、占地协议1份，载明“甲方刘学庄村，乙方李凤利为搞好副业收入，经甲乙双方协商达成如下协议一、甲方同意将庄子油路西集体耕地承包给李凤利2.6亩，亩合600元二、乙方同意甲方的标准，按时上交村委会占地费2001年5月29日（其他内容略）”，用以证明涉案土地性质已经由耕地变为了建设用地，因此刘学庄村委会对该土地享有建设用地使用权；4、个体工商户营业执照1份，用以证明李凤利的妻子孟桂英在2004年在本案涉及的建设用地内开办过轮胎分解厂；5、协议书1份，载明“甲方：刘学庄村委会乙方：李凤利一、甲方向乙方提供土地一块：坐落于玉丰公路西侧，长36.9米，宽47米，合计面积2.6亩。二、土地租金每亩每年1000元。三、租用期限限定二十年，即二零一零年一月一日起至二零三零年一月一日止。四、付款方式：二十年租金一次性给付甲方。计伍万贰仟元整五、租用期满后，乙方如果需要，甲方根据当时土地市场价格浮动，给予乙方延期租用的优先权。六、租用期内未经甲方许可，乙方无权转租转卖该土地的使用权。七、在租用期内，如遇国家扩宽道路或其他基础建设用地，其赔偿金个得其所。即地面上建筑赔偿归乙方，土地本身补偿归甲方；乙方失地面积的租金按协议内的标准乘以余下年限，由甲方一次性退补乙方甲方签字：玉田县窝洛沽镇刘学庄村民委员会（公章）乙方签字：李凤利二零一零年一月一日（其他内容略）”，用以证明李凤利租赁了本案涉及的土地，期限为2010年1月1日至2030年1月1日止，期限为20年。反诉被告刘建民的质证意见：证据1与本案没有关联性并且早已超过使用期限，如果合法使用，须到土地管理机关进行延期或者办理相关的手续。该土地并不是一次办理，永久使用，这个是有期限的；证据2因王福周不到庭，无法核实真实性。就算这个协议是真实的，这个协议也是无效的，因为王福周无权将自己审批的土地转让给他人；对证据3的合法性有异议，对于村委会承包土地只能用于农业建设，对于非农建设，村委会无权决定。根据土地法规定，村委会无权将集体土地转包用于非农业建设。该土地的使用证，土地局没有备案。土地占有协议，实际是出租土地的协议，该协议违反国家法律强制性规定的；对证据4的真实性没有异议，但不能反映出被告的证明目的，营业执照上没有显示孟桂英是在涉案土地上经营；证据5不合法，该协议仍然是是一个土地出租协议，违反法律的强制性规定；证据3、证据5，涉及土地亩数为2.6亩，而批准的土地亩数为1.75亩，所以说李凤利租给刘建民的土地的核心问题是李凤利是否有这块土地的建设用地使用权，如果没有一切都是无效的。经审理查明：2011年5月31日，刘建民与李凤利签订了租赁合同，双方约定李建民租赁李凤利的厂房、场地、315变压器、50变压器及相关附属设施，租期期间自2011年5月31日至2017年5月31日；每年租金7万元；在租赁期内任何一方不得擅自终止合同。但是，如遇国家政策变化、国家征收、征用及自然灾害导致合同无法履行，任何一方均有权解除合同（合同其他内容略）。合同签订后，刘建民在该土地上开始经营橡胶厂，经营的时间自2011年5月31日至2013年6月20日，刘建民已经给付李凤利租赁费共计22.5万元。2013年7月25日，玉田县窝洛沽人民政府下发通知明令取缔凤利轮胎分解厂并将关于污染企业综合整治验收标准一并转发。上述事实，有原、被告当庭陈述及租赁合同、通知、协议书等证据相关证据予以证实，本院予以认定。本案经审委会讨论认为，刘建民与李凤利自愿达成租赁合同，双方当事人应按照合同约定认真履行各自的义务。因刘建民经营的橡胶厂属于污染企业，于2013年7月25日被玉田县窝洛沽人民政府明令取缔。刘建民与李凤利一直就合同的履行情况未能达成一致意见，后刘建民于2015年起诉李凤利的行为已经表明其不履行合同的约定，现李凤利已将刘建民的设备扣留，双方当事人之间已经不具备继续履行合同的条件，因此刘建民与李凤利签订的租赁合同应予解除。原告起诉要求确认原、被告2011年5月31日所签订的租赁合同无效并判令被告返还原告2013年租赁费6.5万元，理据不足，本院不予支持。李凤利反诉要求刘建民给付2014年的租金75000元及违约金10000元，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、原告刘建民与被告李凤利签订的租赁合同予以解除；二、驳回原告刘建民的诉讼请求；三、驳回反诉原告李凤利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由原告刘建民负担。反诉费963元，由反诉原告李凤利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　孙连兴代理审判员　　张春伟人民陪审员　　陈如太二〇一六年四月十三日书　记　员　　王学超微信公众号“”