（2016）闽01民终195号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-10-29
案件名称
余章胜、刘妹金与付丽花房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余章胜,刘妹金,付丽花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第三百三十四条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终195号上诉人（原审原告）余章胜，男，1969年7月10日出生，汉族，住福建省连江县。上诉人（原审原告）刘妹金，女，1947年9月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。两上诉人共同委托代理人陈栋、柯一红，福建知信衡律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）付丽花，女，汉族，1974年10月31日出生，福建省闽侯县。委托代理人周荣烈、何璐璐，福建凯峰律师事务所律师、实习律师。上诉人余章胜、刘妹金因与被上诉人付丽花房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年3月7日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》约定：原告将位于福州市鼓楼区元帅路15#、16#、17#连体（其中西向中段二层）房屋面积为150平方米出租给被告，作为美容配套用房，不得挪作他用，租赁期限从2010年3月7日至2015年3月6日止，租赁期满5年；合同期限内第一年至第二年，即2010年3月7日至2012年3月6日原告每月实收租金人民币2400元，第三年至第五年即从2012年3月7日至2015年3月6日原告每月实收租金人民币2700元；被告应在签订本合同时向原告交纳押金人民币5000元和第一、第二个月租金人民币4800元，今后每两月交一次房租，先交租后使用；承租期内，若一方因主观因素违反合同不能继续履行，违约方应赔偿守约方违约金50000元人民币；合同期满后在同等条件下，被告享有优先承租权，被告应在期满前三个月与原告商定续租等事项，若被告方圆满结束，到时原告于2015年3月6日减让租金3200元给被告。2015年4月8日，被告支付二个月租金5400元（即4月、5月租金）。原告分别于2015年4月20日、4月29日，以特快专递向被告邮寄《强制收回出租店面通知书》和《承租店面物品清理通知书》，要求被告在收到通知书后7日内和3日内腾空租赁屋，并恢复租赁屋原状交给原告。2015年4月29日上午7时许，原告雇佣10个工人将租赁屋二层后门用钢条焊死，并将一层到二层的通道用钢筋与水泥封死。当天，被告向鼓西派出所报案。2015年8月22日，原、被告办理讼争租赁屋移交手续。两原告系夫妻关系。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告应在承租期满即2015年3月6日将讼争租赁屋移交原告，被告于2015年4月8日向原告支付4月、5月租金，被告该行为表示其愿意继续承租讼争租赁屋，原告收取了该租金视为默认租赁期限延续二个月。庭审中，原告称已与第三人签订《房屋租赁合同》，从2015年5月1日起将讼争租赁屋出租给第三人，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，合同期满后在同等条件下，被告享有优先承租权，因原告未能提供有效证据证明其已履行告知义务，违反了合同的约定，同时，原告于2015年4月29日擅自将讼争租赁屋门封死，造成讼争租赁屋无法使用，致使损失扩大，对于扩大的损失应由原告自行承担。原告于2015年8月22日收回租赁物，原审法院予以确认。综上，根据实际情况及公平原则，原告的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告余章胜、刘妹金诉讼请求。本案诉讼费4843元，适用简易程序减半收取2421.5元，由原告负担。一审宣判后，原审原告余章胜、刘妹金不服，向本院提起上诉。上诉人余章胜、刘妹金上诉称：一、上诉人与被上诉人于租赁合同第六条明确约定“租赁缴纳方式为先交租后使用，即每月7日前把当月及下月租金交给甲方······逾期超过30日，甲方可单方解除合同，没收乙方承租押金”。而本案诉争的租赁合同在2015年3月6日到期，被上诉人转账5400元的时间却是2015年的4月8日，已经整整在合同到期后的第33天，若该笔款项是租金，被上诉人应当在2015年3月7日之前就将3、4月份的租金支付给上诉人。本案该笔转款显然没有任何合同依据，根本无法认定为是诉争房屋的租金。退一步说，即使如原审法院所认定的该5400元是4、5月份的租金，那么一审法院剥夺了上诉人3月7日至3月31日的租金权益，显然，被上诉人4月8日多支付的5400元，其性质并非租金，而是被上诉人侵权上诉人房屋的赔偿费或是支付合同第七条约定的部分违约金。在合同到期后至被上诉人转账的时间2015年4月8日，上诉人先后两次发函给被上诉人，明确表明上诉人要收回诉争房屋，并无与被上诉人续租的意愿，因此，被上诉人继续占有诉争房屋已经没有任何合同和法律上的依据，已经构成非法占用，故一审法院认定该5400元为租金，实属荒谬。二、上诉人早在2015年3月14日和2015年3月21日就已经发函给被上诉人，明确表明上诉人无意在将诉争房屋出租给被上诉人，要求被上诉人7日内将诉争房屋依约恢复原状并移给上诉人。三、上诉人一直用积极的行为表明其已经不愿意再将诉争房屋继续出租给被上诉人的意思表示。无论在被上诉人转款前还是转款后，上诉人均多次发函表明收回诉争房屋的决心。在此过程中，上诉人还通过鼓西街道司法办及社区工作人员到诉争房屋告知收回店面通知，张贴收回诉争房屋的通知书，并拍照取证；通过电话、短信等诸多方式进行无意续租的意思表达。一审法院无视该事实，竟然认定上诉人默认延续两个月，实属查明事实不清楚，认定错误。合同明确约定被上诉人要续租必须在期满前三个月就与上诉人协商并达成一致意见，否则不存在续租情况，租赁关系终止。而本案被上诉人未提供任何证据证明其在期满前三个月和上诉人达成关于诉争房屋的续租事宜，故合同期限届满后，双方就不存在诉争房屋的租赁关系，被上诉人继续占有讼争房屋就是非法占用，已经构成对上诉人的侵权。另外，被上诉人的转款时间为2015年4月8日，逾期超过30日支付租金构成违约，上诉人当然有权单方解除合同。上诉人4月20日前发函告知收回诉争房屋，4月29日封闭一层至二层开口通道，依约行使合同赋予的收回诉争房屋的权利，而一审法院认定默认为延续两个月亦是不合理的。四、从被上诉人在2015年4月8日转账5400元上看，可以明显看出被上诉人仍是以每平米18元来计算，但该价格已经是5年前的价格，从目前租赁市场上看鼓楼区元帅路上的租金每平米的价格为50-60元之间。上诉人在2015年3月21日函件中已经明确告知被上诉人，上诉人将准备收回房屋，并且以50元每平米对外出租。显然，这不是在同等条件下，故被上诉人已无优先承租权。五、上诉人余章胜与上诉人刘妹金并非夫妻关系，一审法院认定事实严重错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉请或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人付丽花辩称：一、诉争租赁合同虽于2015年3月6日到期，但双方就续租事宜曾进行过多次洽谈，并在洽谈期间答辩人仍按照原合同支付了两个月的租金，上诉人已收取并无退回（即默认），应视为双方租赁关系继续存续，租赁关系延至2015年5月6日，上诉人在此之前无权要求答辩人搬离。即使上诉人要解除这一租赁关系，基于诚信原则亦应该给予答辩人合理期限。因此，上诉人的第一项诉请没有依据。二、在双方两个月事实租赁关系届满之前，上诉人于2015年4月29日凌晨6点左右带了20多人（包括5个妇女）强行将二楼后门用钢筋焊死，将店内一楼通往二楼的楼梯锯掉、通道用钢筋水泥封死，并将一楼店内弄得乱七八糟，致使答辩人无法经营只好搬离，上诉人强行收回二楼房屋这已成事实，不存在判令答辩人再次搬离的问题。因此，原告第2项诉请没有依据，应当驳回。三、《房屋租赁合同》第七条约定“在承租期内······一方因主观因素违反合同不能继续履行，违约方应赔偿守约方违约金五万元整人民币。”而本案答辩人不存在该条款约定的（如拖欠租金、水电、物业费等）违约情形。因此，上诉人的第3项诉请要求支付5万元违约金缺乏依据，应当驳回。四、上诉人与第三人签订的租赁合同约定的起租时间是“2015年5月1日”，定金罚则适用条件是“如甲方2015年5月30日仍未将上述房屋交付乙方，乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还定金”。而本案上诉人在两个月事实租赁关系届满之前，于2015年4月29日就带人强行收回二楼房屋，并将二楼通道封死。因此，本案并不存在发生上诉人逾期交房和双倍返还定金问题，故上诉人的第4项诉请没有依据，不能成立，应当驳回。五、2015年3月30日，上诉人与第三人签订租赁合同之前，并未根据《房屋租赁合同》第八条“合同期满后在同等条件下，乙方享有优先承租权”之约定，征求答辩人是否行使优先承租权，即如果在诉争租赁合同届满之后，双方没有发生两个月事实租赁关系，或者是上诉人于2015年4月29日没有带人强行收回诉争二楼房屋，上诉人也无权依据与第三人签订的租赁合同约定的租金标准，向答辩人主张租金损失。六、本案由于上诉人与第三人签订租赁合同之前，未征求答辩人是否行使优先承租权，而且在两个月事实租赁关系届满之前，上诉人已收回租赁物。另外，双方签订的租赁合同未约定一方违约要向另一方赔偿律师费用。因此，原告的第5项和第6项诉请同样没有依据，应当驳回。综上，请求依法驳回上诉、维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人向法院提交：证据一、EMS邮政特快回执（2015年3月17日）；证据二、《收回出租店面通知书》，共同证明：1、租赁期满后，上诉人于2015年3月16日向被上诉人发函明确要求被上诉人将租赁物恢复原状后返还上诉人；2、被上诉人于2015年3月17日收到该函件。证据三、EMS邮政特快回执（2015年3月22日）；证据四、《福州市鼓楼区元帅路15#、16#、17#连接体二层店面租赁通知书》，共同证明上诉人于2015年3月22日再次发函明确告知上诉人将收回租赁物，并将租赁物以每平米50元每月出租。证据五、照片，证明2015年3月17日及2015年3月22日的邮政特快签收人江慧系被上诉人店员。证据六、照片，证明上诉人于2015年3月14日将收回出租店面通知书张贴于被上诉人使用的租赁物店面门口玻璃上。证据七、短信，证明上诉人通过多种方式于2015年3月22日明确告知上诉人将收回租赁物，并将租赁物以每平米50元每月出租。证据八、短信，证明上诉人于2015年4月29日发信告知被上诉人，在被上诉人非法侵占上诉人租赁物的情况下上诉人依据合同收回租赁物。证据九、人民调解终止书，证明：1、上诉人分别于2015年4月3日、10日、20日要求鼓西街道人民调解委员会调解收房事宜；2、被上诉人于2015年4月8日将5400元转账进上诉人账户后，上诉人并非如一审判决所说上诉人默认租赁期限延续两个月，而是在被上诉人非法占有租赁物的情况下分别于2015年4月10日和20日再次明确要求鼓西街道人民调解委员会调解收房事宜。对此，被上诉人认为：证据一真实性有异议，并非原件，是否收到不确定。证据二已在一审中提交。对证据三、四的真实性没有异议，该证据明确写道“请各位原承租人……”恰恰可以说明上诉人收回出租屋并非自用，而是继续出租，还邀请原承租人洽谈，被上诉人也与上诉人洽谈多次。对证据五、六真实性没有异议，上诉人在2015年3月17日是有说收回房屋，但是3月22日又提出续租，故双方是继续洽谈房屋出租问题。证据七仅能证明通知被上诉人去洽谈。对证据八真实性没有异议，内容有异议。被上诉人在洽谈期间，于2015年4月8日支付了3月6日到5月6日两个月的租金，上诉人在承租期间提出强行收回房屋并在此后带人强行收回租赁物。上诉人完全没有向被上诉人提及已经跟第三人达成每平米50元／月的出租意向，被上诉人怀疑租赁合同根本不是真实的，房屋至今还没租赁出去。对证据九有异议，该证据是上诉人在一审败诉以后找人民调解委员会开具的，当时调解委员会根本没有出面组织双方调解，人民调解委员会是有派员到被上诉人店铺中，但被上诉人告知调解委员会现在还在洽谈中，且这个证据也超过了举证期，上诉人也没有提供人民调解委员会的送达回证，故不能作为定案依据。本院认为，被上诉人对上诉人提供的证据三、四、五、六、七、八的真实性无异议，本院对证据三、四、五、六、七、八的真实性予以确认。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的两上诉人为夫妻关系是错误的，本院对此予以纠正，并确认一审法院查明的其他事实基本清楚。另查明，上诉人于2015年3月14日向被上诉人发出《收回出租店面通知书》，通知被上诉人将开口楼面恢复原状后将租赁物移交给上诉人；于同年3月22日发出《福州市鼓楼区元帅路15#、16#、17#连接体二层店面租赁通知书》，通知被上诉人在接到通知之日起3个日历日内，与上诉人余章胜接洽租赁物的租赁事宜。此后，福州市鼓楼区鼓西街道人民调解委员会于2015年4月3日介入调解双方纠纷，并于同年4月10日、4月20日进行调解，但双方无法达成协议。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月6日到期，且双方已于2015年8月22日办理讼争租赁物的移交手续，故上诉人一审的第一、第二项诉求，即要求确认双方之间的《房屋租赁合同》已履行完毕及要求被上诉人搬离并归还租赁物的主张本院已无必要予以支持。根据双方的《房屋租赁合同》第七条的约定，“若一方因主观因素违反合同不能继续履行，违约方应赔偿守约方违约金伍万元整人民币。”现双方之间的《房屋租赁合同》已到期，不存在一方因主观因素违反合同致使合同不能继续履行的情形，故上诉人要求被上诉人支付50000元违约金没有合同依据，原审法院不予支持正确。上诉人于2015年4月29日强行收回店面，其主张的工程费损失13000元属自行扩大的损失，原审法院对其要求被上诉人承担该损失的主张不予支持并无不当。上诉人诉请律师费损失无合同依据，本院亦不予采纳。上诉人于2015年3月30日与案外人签订租赁合同，此时讼争店面尚未收回，上诉人对此系明知，而上诉人已在同年4月29日将租赁物二层后门用钢条焊死，并将一层到二层的通道用钢筋与水泥封死，故其向案外人承担的违约金100000元亦属自行扩大的损失，其要求被上诉人对此予以赔偿，并要求被上诉人承担至今未能将租赁物出租的损失的主张，本院不予支持。双方之间的租赁合同到期后，被上诉人继续使用租赁物，人民调解委员会于2015年4月10日和4月20日仍在对双方进行调解，说明双方在合同期满后曾就租赁事宜进行洽谈，即使双方无法达成续租的合意，被上诉人搬离租赁物也需要合理时间，因此，被上诉人在此期间按照原租金标准向上诉人支付5400元亦属合理，该笔款项应属于其在租期届满后继续占有租赁物的占用费，原审法院将该笔款项认定为租金不当，本院予以纠正。上诉人主张该笔款项属于被上诉人侵占租赁物的赔偿费或部分违约金无法律依据，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实虽有有瑕疵，但裁判结果正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥的解释第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉人余章胜、刘妹金的诉讼请求，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费4843元，由上诉人余章胜、刘妹金负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 黄 锋代理审判员 吴筱洲二〇一六年四月十三日书 记 员 卢灵真 来自