（2015）沪二中民二（民）终字第2119号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-04-26
案件名称
上海史丹福房地产经纪有限公司与陈光华、叶秋平等合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海史丹福房地产经纪有限公司,陈光华,叶秋平,陈译磊,陈韶华,周琤坤,陈薇华,洪宸彧
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2119号上诉人（原审原告）上海史丹福房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人赵灵方，董事长。委托代理人黄伟，江苏天目湖律师事务所律师。委托代理人蒋建平，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈光华，男，1958年1月6日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人杨丽，上海市志源律师事务所律师。委托代理人阮週，上海市志源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）叶秋平，女，1957年8月8日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人杨丽，上海市志源律师事务所律师。委托代理人阮週，上海市志源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈译磊，男，1995年9月19日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人叶秋平（本案被上诉人之一）。被上诉人（原审被告）陈韶华，女，1950年3月24日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）周琤坤，男，1980年9月14日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）陈薇华，女，1956年9月25日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）洪宸彧，男，1991年12月25日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人上海史丹福房地产经纪有限公司（以下简称“史丹福公司”）因合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2015）静民三（民）初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，史丹福公司为经营房地产经纪的有限责任公司，陈光华、陈韶华、陈薇华系兄弟姐妹关系，叶秋平、陈译磊分别为陈光华的妻子、儿子，周琤坤系陈韶华之子，洪宸彧系陈薇华之子。上海市愚园路XXX弄XXX号（以下简称“系争房屋”）承租人原为陈光华、陈韶华、陈薇华的母亲鲍丽君，鲍丽君去世后，1999年8月1日起承租人变更为陈光华，独用租赁部位为二层东前间（32平方米）、二层东后间（9.5平方米）、二层灶间（1.5平方米），公用租赁部位为二层大卫生间、园地、晒台。1999年9月，陈光华与陈薇华、洪宸彧因系争房屋使用发生纠纷，向原审法院提起诉讼，要求陈薇华、洪宸彧迁出系争房屋至本市真北支路XXX弄XXX号XXX室，该诉讼以陈光华撤诉结案。2005年1月12日，陈光华、陈韶华、陈薇华签署了一份协议书（以下简称“家庭协议”），内容为：系争房屋承租户名陈光华，部位二层东前后厢等，常住户口七人。现经家庭内部协商，同意接受史丹福公司进行房屋置换。陈薇华、洪宸彧由陈薇华为代表，与史丹福公司签订协议，其协议约定的补偿款归陈薇华、洪宸彧所有。陈光华、叶秋平、陈译磊三人，由陈光华为代表，与史丹福公司签订房屋置换协议，置换房款归陈光华、叶秋平、陈译磊所有，与陈薇华、洪宸彧、陈韶华、周（琤）坤无关。陈韶华代表陈韶华和周（琤）坤与史丹福公司签订协议，其补偿款归陈韶华和周（琤）坤所有，与陈光华、洪宸彧、陈薇华、叶秋平和陈译磊无关。签订上述家庭协议的同日，史丹福公司分别与陈薇华和洪宸彧、陈韶华和周琤坤、陈光华、叶秋平和陈译磊签订了三份书面协议。史丹福公司（甲方）与陈韶华、周琤坤（乙方）签订的协议约定：甲方拟置换陈光华的住房，乙方与陈光华属同住人关系，甲方补偿乙方叁拾万元整；乙方在将与本人相关的户口迁出后，甲方支付乙方壹拾捌万元整，乙方同住人在将所居住房屋腾空并将房屋交于甲方6天内，甲方支付玖万元整，甲方在整幢使用权人全部搬空后6天内支付乙方剩余叁万元整；乙方承诺2005年2月30日（笔误，应为2月28日）前将房屋和户口迁出并将房屋交于甲方；乙方必须严格遵守，保证不向第三方泄露补偿款，否则扣除补偿款10%作为泄密违约金；本协议经双方签字盖章后立即生效。协议还对逾期付款及逾期迁移户口、腾空交房的违约责任作了约定。协议签订时间根据家庭协议时间及履行情况判断，应为2005年1月12日，而非2004年1月12日。协议签订后，2005年3月2日，陈韶华、周琤坤将户口从系争房屋迁出，随即史丹福公司向陈韶华支付了18万元。剩余钱款，史丹福公司认为其他同住人未腾空交房，未向陈韶华支付。史丹福公司（甲方）与陈薇华、洪宸彧（乙方）签订的协议约定：甲方拟置换陈光华的住房，乙方与陈光华属同住人关系，甲方补偿乙方柒拾万元整，本协议在家庭协议签订后立即生效。后协议上又手写条款：甲方同意在2005年5月中旬在乙方搬空后一次性支付乙方100万元。协议约定了与前述一份协议相同的保密条款和违约条款。同年6月初，陈薇华、洪宸彧将户口从系争房屋迁出，史丹福公司在协议上签注：甲方于2005年6月21号已支付乙方置换款30万元整，剩余70万元整于2005年7月5号前付清。同年7月15日，史丹福公司向陈薇华支付70万元，另支付了3万元迟付房款的违约金。陈薇华庭审陈述，其将居住的系争房屋东前间腾空交给了史丹福公司。史丹福公司（甲方）与陈光华、叶秋平、陈译磊（乙方）签订的置换协议约定：甲方拟置换乙方的住房，乙方愿意接受甲方的置换，乙方的住房坐落在愚园路XXX弄XXX号，住房部位二楼东间，居住面积43平方米，房屋出让价肆拾万元整。具体的转让、退租等手续由甲方办理，乙方配合，发生费用均由甲方承担。在置换协议付款方式条款中约定，乙方在签订本协议后并在退房单签字盖章，将房屋租赁凭证交于甲方后6天内，甲方支付乙方贰拾肆万元整；在乙方义务条款中约定，乙方承诺在2005年2月30日（笔误，应为2月28日）前将房屋腾空、户口迁出并将房屋交于甲方；乙方代表所有同住人的利益，若其他同住人对本协议有异议乙方承担全部责任；在违约责任条款中约定，甲方必须按双方约定时间将房款支付给乙方，每逾期一天支付万分之四的滞纳金；乙方必须按双方约定时间办理户口迁移、腾空交房手续，每逾期一天支付总房款万分之四的滞纳金，逾期超过20天视乙方违约，乙方除返还甲方已付房款外，还应支付甲方总房款10%的违约金，因乙方原因不能履行本协议的，视乙方违约，乙方支付甲方总房款10%的违约金；乙方必须严格遵守，保证不同第三方泄露置换价格，若泄露价格，甲方扣除乙方置换价格10%作为泄密违约金；本协议经双方签字盖章后立即生效。协议签订后，陈光华未签署退房单、未将房屋租赁凭证交于史丹福公司，史丹福公司亦未向陈光华支付钱款。陈光华家庭居住、使用系争房屋至今。史丹福公司在上述三份协议上加盖的均为业务专用章。史丹福公司营业期限自2003年3月3日至2013年3月2日，2012年5月7日企业被吊销、未注销。2014年10月，史丹福公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、陈光华、叶秋平、陈译磊向史丹福公司返还系争房屋二层东前间（32平方米）；2、陈光华、叶秋平、陈译磊向史丹福公司交付房屋租赁凭证、腾空并交付系争房屋；3、陈光华、叶秋平、陈译磊应承担每日万分之四的滞纳金，从2005年1月19日起算至实际腾空交房之日止；4、陈光华、叶秋平、陈译磊承担本案诉讼费用。审理中，对于史丹福公司与陈光华家庭签订的置换协议未履行的原因，双方存在争议，陈光华认为置换协议要求签订后即腾房并迁户口，而置换协议仅加盖了史丹福公司的业务专用章，对乙方来说风险较高，故在咨询后要求史丹福公司签订示范文本的正式合同并加盖公章，但遭史丹福公司拒绝，陈光华当即表示置换协议无效，不再履行，2005年之后双方互不联系直至诉讼；史丹福公司称陈光华家庭签订置换协议后悔约，史丹福公司工作人员一直与陈光华交涉，要求履行协议，陈光华均不予理睬，交涉的行为都是口头进行的。本案审理过程中，原审法院曾主持史丹福公司与陈光华、叶秋平、陈译磊之间调解，史丹福公司表示坚决要求取得房屋。双方各执己见，致调解不成。原审法院经审理后认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。1999年起，按照上海市的相关规定，可以进行公有住房差价交换，非独用成套公有住房差价换房的方式包括：有偿转让住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。之后实施的《上海市房屋租赁条例》亦许可公有居住房屋承租人在事先征得本处有本市常住户口的共同居住人同意的情况下，将承租权转让给他人。系争房屋为非独用成套公房，上诉人、被上诉人在2005年签订相互关联的三份书面协议的目的是实现系争房屋承租权的转让，该转让行为并不为法律法规所禁止；上诉人、被上诉人签订的书面协议已包括了承租权转让的价格、房屋交付、履行期限等主要条款，即便双方未签订示范文本的合同，协议对双方仍有约束力；虽然史丹福公司在书面协议上加盖的为公司业务专用章，但史丹福公司从未否认过协议的效力，而且也履行了与陈韶华、周琤坤、陈薇华、洪宸彧签订的两份协议的主要付款义务，诉讼中亦确认协议为史丹福公司签署，故陈光华、叶秋平、陈译磊仅以置换协议加盖的为史丹福公司的业务专用章而否认协议效力，不予支持。原审法院认定，史丹福公司与陈韶华、周琤坤签订的协议、史丹福公司与陈薇华、洪宸彧签订的协议、史丹福公司与陈光华、叶秋平、陈译磊签订的置换协议相互关联，具有相应法律效力。陈韶华、陈薇华、陈光华签订的家庭协议，未对各自的居住使用部位作出明确划分，仅约定同意接受史丹福公司的房屋置换，由三个家庭的代表分别与史丹福公司签约，各自取得与史丹福公司协商确定的补偿款。史丹福公司据此主张陈薇华、陈韶华拥有32平方米东南间的转让权，无相应依据。况且，被上诉人户仅有一份租赁凭证，并未办理过房屋分户手续，所有同住人对系争房屋享有共同的使用权；即使为使用便利，同住人之间对房间居住曾有所安排，但每间房间并不因此具有独立的使用权，在承租权转让时，仍应当以租赁凭证为单位整体实施转让。史丹福公司作为专业从事房地产经纪的企业，对公有居住房屋承租权转让的规定及具体办理措施应有一定的了解。从三份协议内容及名称可知，史丹福公司与承租人陈光华家庭签订的为置换协议，其余两个协议是为让其他同住人搬离房屋、迁出户籍从而最终实现系争房屋整体置换目的而签订的关联合同。然史丹福公司采取对七位户籍人员分三户分别签订协议、分别支付款项，本身该方案即存在瑕疵，实施中亦存在较大的风险，上诉人、被上诉人签订书面协议后，史丹福公司仅取得合同权利，因未办理公房承租权转让的相关手续，并不取得系争房屋或系争房屋任何部位的房屋使用权，在合同相对方不履行合同时，史丹福公司可以主张要求对方履行合同，而不能依物权要求对方返还房屋。根据史丹福公司设计的置换协议及步骤，陈薇华、陈韶华家庭已履行了协议，取得一定价款。发生陈光华家庭不履行置换协议的行为之后，史丹福公司应当及时主张权利，要求对方履行协议或承担违约责任，如置换协议确因违约行为而无法履行，还可要求违约方赔偿损失。但史丹福公司在本案之前并未提出过任何诉讼主张，本案中亦未能提供证据证明曾采取任何措施向陈光华家庭主张权利，史丹福公司在置换协议纠纷发生九年之后才向法院提出诉讼，史丹福公司的主张已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。对于史丹福公司辩称诉讼时效尚未开始，原审法院认为，置换协议对于房屋腾空、户口迁出、交付房屋的约定是具体确定的时间点，签订退房单、交付租赁凭证及史丹福公司支付部分款项的时间节点均应当在房屋腾空之前，陈光华、陈译磊、叶秋平之前已经未履行签订退房单、交付租赁凭证的行为，史丹福公司至少在2005年2月底，已明确知道陈光华、陈译磊、叶秋平不再履行置换协议的主要义务，史丹福公司的权利受到侵害，此时史丹福公司应当在诉讼时效内主张自己的权利。法律设立诉讼时效制度的意义即在于督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系。每个公民、法人应当是自己利益的最佳判断者和照料者，若权利人能够行使其权利而长期怠于行使，则会使义务人的法律地位长期处于不确定状态。故民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满，人民法院对权利人的权利不再进行保护。原审法院据此作出判决：史丹福公司的全部诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人史丹福公司不服，向本院提起上诉称，1、根据《租用居住公房凭证》、1999年9月1日陈光华起诉陈薇华、洪宸彧的起诉状、陈薇华的答辩状、家庭协议以及陈薇华在庭审中陈述，可以证明被上诉人一致认可系争房屋分割为陈光华家庭独用二层东后间9.5平方米、陈薇华家庭独用东前间32平方米，并一致同意按此居住分别取得上诉人的置换补偿款归各自所有。故原审判决认定事实错误。2、被上诉人三个家庭对独用面积分割使用权的约定，并不违反法律法规的规定，应属有效，本案是在承租权整体转让中的不同家庭使用权的分割转让，分割转让与整体转让有关联，但不是对立的，故原审判决将整体转让与分割转让相对立是错误的；原审判决认为上诉人不能依照物权要求对方返还房屋是错误的；原审判决认为上诉人的主张超过诉讼时效是错误的。因此，原审判决适用法律错误。3、上诉人在起诉时没有起诉陈薇华、陈韶华家庭，也没有任何诉请，原审判决将陈薇华、陈韶华家庭列为共同被告没有事实和法律依据。本案应以上诉人在原审中的第一项诉请确定案由为“排除妨害、返还财产纠纷”，而不应确定为“其他合同纠纷”。因此，原审违反法定程序。综上，请求撤销原审判决；改判支持其在原审中全部诉讼请求。被上诉人陈光华、叶秋平、陈译磊共同答辩称，不同意上诉人的上诉请求。陈光华、陈薇华、陈韶华三个家庭对系争房屋内居住的特定位置均没有做出过任何划分的约定；系争房屋只有一个租赁凭证，本身是一个整体，系争房屋内的各个房间不具备单独转让的法律条件。上诉人对系争房屋不享有任何物权；上诉人在原审中的起诉超过诉讼时效；原审法院审理符合法定程序。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人陈韶华、周琤坤共同答辩称，意见与陈光华的一致，请求维持原判。被上诉人陈薇华答辩称，意见同原审的意见一致。被上诉人洪宸彧未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人史丹福公司对本案案由所提出异议的上诉意见，因在立案或审理中，法院可以根据当事人的诉请以及案件争议的法律关系，确定相应的案由，故本案案由确定为“其他合同”纠纷并无不当，因此，上诉人史丹福公司的该点上诉意见，本院不予支持。关于上诉人史丹福公司对陈薇华、陈韶华等作为原审被告参加诉讼所提出异议的上诉主张，虽史丹福公司在起诉状中将陈薇华、陈韶华列为第三人，但在原审审理中对陈薇华、陈韶华等人作为原审被告参加诉讼并无异议，而在二审程序以此作为上诉理由，且陈薇华、陈韶华等作为本案原审被告参加诉讼，并不影响史丹福公司的诉讼权利和实体权利，故本院对史丹福公司的该点上诉主张，不予采纳。原审法院根据各方当事人的诉辩称意见以及在案证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可，不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，300元，由上诉人上海史丹福房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一六年四月十三日书记员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……