（2016）闽0802民初507号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-10-09
案件名称
龙岩市创佳物业管理有限公司与陈岩、曾宪礼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙岩市创佳物业管理有限公司,陈岩,曾宪礼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初507号原告龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东城街道水门路1号，统一社会信用代码91350800735652675P。法定代表人黄木生，董事长。委托代理人黄秀兰，女，1972年8月4日出生，汉族，龙岩市创佳物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。被告陈岩，女，1977年12月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被告曾宪礼，男，1972年6月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业）与被告陈岩、曾宪礼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法由审判员陈佳公开开庭进行了审理。原告创佳物业的委托代理人黄秀兰，被告陈岩、曾宪礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创佳物业诉称：2007年9月19日，被告陈岩、曾宪礼与原告创佳物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对龙岩市新罗区城市桂冠小区的高层、多层住宅实施物业服务。被告陈岩、曾宪礼是龙岩市新罗区城市桂冠3栋1梯401房的业主，拥有的房屋建筑面积为128.57平方米，车位A103号一个。根据物业服务合同约定该类住房服务物业的服务费按每平方米1元／月，车位的物业服务费标准为每个60元／月，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向原告支付物业服务费。原告依据合同约定的服务内容和标准提供了服务，但两被告自2010年1月起至2015年12月一直拖欠物业服务费，截止至2015年12月31日，两被告共计拖欠物业服务费4154.2元、用水公摊费2593.1元、用电公摊费2276.1元、车位管理费4320元，合计13343.4元。经原告多次催缴，被告至今尚未支付。为此，原告请求判令二被告立即向原告支付拖欠的前述各项费用13343.4元。被告陈岩、曾宪礼辩称：1、公摊水电费过高，且原告没有公告公摊水电费的具体明细。2010年1月起至2015年5月止，被告自用的水费由原告代缴的，但原告将被告自用水费和公摊水费混在一起计算，被告无法计算自用水费的金额。2014年7月起，物业才将自用水费和公摊水费分开计算。2014年11月至2015年4月，因物业失误导致水管爆裂，用水量大，该损失不应由业主分摊。2、公摊电费包括电梯里的灯箱广告、小区门口经常性的商演和广场舞，物业对这些活动是收费的，这些电费应由物业承担。3、物业将物业费从0.4元／平方米提高到0.7元／平方米没有经过全体业主的同意。4、阿古餐厅装修不合理造成污水从下水道倒灌，被告房屋地板被泡烂，物业应赔偿。阿古餐厅爆炸导致被告房屋墙体产生裂缝，物业应修整并赔偿。5、物业不允许被告安装防盗网，导致2009年被告房屋失窃，物业以没交物业费，请不起保安为由推诿，被告2万多元的损失物业公司应酌情赔偿。经审理查明：被告陈岩、曾宪礼系龙岩市新罗区城市桂冠3栋1梯401房的业主，房屋建筑面积为127.1平方米，该房屋为多层建筑。2007年9月19日，被告陈岩、曾宪礼（作为乙方）与原告创佳物业（作为甲方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定由原告对龙岩市新罗区城市桂冠小区的高层、多层住宅实施物业服务；原告向被告代收水、电费；物业综合管理服务费按建筑面积计算，其中多层住宅为每月每平方米0.4元，停车管理费小车每月每辆60元，摩托车每月每辆20元；公共区域的照明、绿化养护和清洗楼道用水以及水、点正常损耗的费用、以小区单元总数计算，由各单元业主分摊缴纳，甲方每季度定期张榜公布缴费情况向甲方收取；乙方应于缴费当月10日前，到甲方财务部结算缴清当月应缴的各项费用。2014年12月1日，城市桂冠小区物业收费标准调整为：多层为0.7元每平方米，小高层为1.4元每平方米。截至2015年12月31日，被告尚欠原告从2010年1月1日起至2014年11月30日共59个月、按0.4元／平方米计算的物业服务费2999.56元，从2014年12月1日起至2015年12月31日共13个月、按0.7元／平方米计算的物业服务费1067.64元；从2010年1月1日起至2015年12月31日共72个月、按60元／月计算的车位管理费4320元、自用水费1804.4元；从2010年12月1日起至2015年12月31日止的公摊水费528.4元、公摊水电费260.3元以及从2010年1月1日起至2015年12月31日止的公摊电费2276.1元，以上共计13345.37元。上述事实，有原告提供的提供前期物业管理服务协议、城市桂冠小区物业费调整申请备案、服务等级及价格报备、住宅情况登记表、恒宝豪庭交房流程表、房屋交接清单、管理处缴费通知单、通知单简表、国网福建省电力有限公司龙岩供电公司通用机打发票、龙岩水务集团有限公司通用机打发票及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告创佳物业系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。原告与被告签订的前期物业管理服务协议，合法有效，该协议对物业服务企业及被告均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。原告向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水费及公共电费等费用。被告在接受原告提供的前述服务后，应履行按期向原告交纳物业服务费以及相关费用的义务。2014年12月1日起，原告要求按每月0.7元／㎡计算物业服务费，并未超过龙岩市物价局通知的基准价格，本院予以支持。截至2015年12月31日，被告尚欠原告物业服务费、公摊水费、公摊电费、车辆管理费等费用共计13345.37元，现原告要求被告支付13343.4元，是其对自身权利的处分，本院予以确认。关于被告提出的财物被盗问题，物业公司是否承担赔偿责任的关键是物业公司是否尽到了物业服务合同中约定的安保义务，若未尽到该义务，则应承担相应的法律责任。但需要注意的是，物业公司需要赔偿的责任范围并不是业主的全部损失，因犯罪分子是直接加害人，主要损失应当由犯罪分子承担，物业公司在其能够防止或制止损害的范围内承担补充赔偿责任。本案中，被告未提供证据证明物业公司未依约承担安保义务，对被告的此项抗辩，本院不予采信。关于被告提出的房屋因污水浸泡受损及房屋墙体出现裂缝问题，本院认为，开发商和物业公司属于不同的企业法人，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，不能混为一谈。同时，房屋受损的原因和侵权人尚未可知，被告不能将应由开发商或是侵权人承担的责任加诸于物业公司而拒绝交纳物业费，房屋因质量问题以及侵权人的侵权行为造成的损失，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告陈岩、曾宪礼应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市创佳物业管理有限公司物业服务费4154.2元、公摊水费528.4元、公摊电费2276.1元、公摊水电费260.3、自用水费1804.4元、车位管理费4320元，合计13343.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费134元，减半收取为67元，由被告陈岩、曾宪礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 陈 佳二〇一六年四月十二日书记员 杨重苑（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。诉讼费账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区财政局；账号：10×××01）。 来源：