（2016）渝01民终1418号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-26
案件名称
周树平、王远容与阮放鸣、张玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮放鸣,张玲,周树平,王远容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1418号上诉人（原审被告）：阮放鸣。委托代理人：王代清，重庆天朗律师事务所律师。委托代理人：刘丰铭，重庆天朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张玲。委托代理人：王代清，重庆天朗律师事务所律师。委托代理人：刘丰铭，重庆天朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周树平。委托代理人：谢全安，重庆利安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王远容。委托代理人谢全安，重庆利安律师事务所律师。上诉人阮放鸣、张玲与被上诉人周树平、王远容房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年10月23日作出（2015）铜法民初字第03345号民事判决。阮放鸣、张玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月6日公开对本案进行了询问。阮放鸣及阮放鸣、张玲的委托代理人王代清、刘丰铭，周树平、王远容的委托代理人谢全安到庭参加了询问。本案现已审理终结。周树平、王远容一审诉称：周树平、王远荣所在村进行了新农村建设，即建设黄桷门风情古镇，周树平、王远荣为此获得农村宅基地及建房指标。2011年7月10日周树平、王远荣与阮放鸣、张玲签订了《房屋及土地转让协议》，约定周树平、王远荣将两人及孙子周鑫鹏的建房指标转让给阮放鸣、张玲。双方在随后办理房屋产权手续时，被告知农村的房屋及宅基地使用权转让给城市居民是违法的。为维护周树平、王远荣的合法权益，特起诉要求确定双方签订的《房屋及土地转让协议》无效，本案诉讼费由阮放鸣、张玲承担。阮放鸣、张玲一审辩称：双方签订的协议是双方真实意思表示，未违反法律规定，应属有效协议，为此应驳回诉讼请求。一审法院经审理查明，2011年7月10日周树平、王远容（甲方）与阮放鸣、张玲（乙方）签订了《房屋及土地转让协议》，约定：经协商，甲方自愿将铜梁县南城街道办事处所辖黄门村农民新村（重庆市铜梁县风情古镇）的房屋所有权及土地使用部分权属（甲方家庭人数为7人，将其中3人周树平、王远容、周鑫鹏的房屋产权及土地使用权转让）转让给乙方，并达成如下协议：一、甲方转让给乙方的房屋为楼下门面2间，面积约为92m2，楼上住宅，面积约为92m2（实际面积由当地房产国土部门实测为准）。二、甲乙双方协商同意，甲方将3人的房屋产权及土地使用权指标（农民新村）以人民币5万元的价格转让给乙方，乙方先付定金3万元给甲方，其余2万元在房屋竣工移交时付清。三、甲方将楼下门面2间约92m2，楼上住房一套约92m2以政府规定价格810元／m2转让给乙方。……六、违约责任：1、该协议一经签订即生法律效力。2、该协议如因政策变化或该项目因故终止或变动，甲方无条件退还乙方定金3万元，定金退还必须在一月内。……此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效，具有同等法律效力。甲方：周树平、王远容（签字盖章）；乙方阮放鸣、张玲（签字盖章）。2013年1月28日双方签订了《房屋及土地转让补充协议》，约定将房屋及土地产权转让人由周鑫鹏变更为彭益，周鑫鹏系周树平、王远荣孙子，彭益系周树平、王远荣外孙女。彭益在该协议上未签字确认。以上协议签订后，所转让房屋已修建完毕，并交付给阮放鸣、张玲使用至今。另查明阮放鸣、张玲系城镇居民。一审法院认为，根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。同时2004年国务院颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。周树平、王远荣在农民新村获得的房屋指标，系其响应相关政策，以之前的农村宅基地指标进行置换，为此该购房指标亦系农村村民宅基地的一种取得方式。而宅基地转让是有条件的，其中受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，受让人与转让人为同一集体经济组织内部的成员。阮放鸣、张玲均系城镇居民，不符合受让农村村民宅基地的条件，为此双方签订的《房屋及土地转让协议》违反国家强制性规定，系无效协议。故周树平、王远荣的诉讼请求，予以支持。一审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：周树平、王远容与阮放鸣、张玲签订的《房屋及土地转让协议》无效。一审案件受理费525元，由周树平、王远容负担262.50元，阮放鸣、张玲负担262.50元。阮放鸣、张玲不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判驳回周树平、王远荣诉讼请求。主要事实和理由：双方所签房屋买卖协议是双方真实的意思表示，并没有违反法律的强制性规定，应属有效协议。一审法院适用法律错误，请求依法改判。周树平、王远荣辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。二审中双方均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，农村宅基地转让，需满足受让人没有住房和宅基地，受让人与转让人为同一集体经济组织内部的成员等条件。本案中，周树平、王远荣将其宅基地及地上房屋转让给阮放鸣、张玲，由于阮放鸣、张玲均系城镇居民，和周树平、王远荣并非同一集体经济组织成员，故不符合受让农村村民宅基地的条件，双方签订的《房屋及土地转让协议》违反国家强制性规定，应为无效协议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人阮放鸣、张玲的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由阮放鸣、张玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 瑜审 判 员 赖生友代理审判员 闫信良二〇一六年四月十二日书 记 员 董昫顗 更多数据：