（2015）宁民初字第75号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-27
案件名称
姜重明与林海、江苏中浩房地产有限公司、世安建设集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜重明,林海,世安建设集团有限公司,江苏中浩房地产有限公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第75号原告姜重明，男，1975年3月2日生，汉族。原告林海，男，1980年3月14日生，汉族。上述两原告的共同委托代理人刘芳，江苏天哲律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人王大志，江苏天哲律师事务所律师。被告世安建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道金城大厦1301-1302室。法定代表人张加根，该公司董事长。委托代理人申艳梅，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人杨程程，北京大成（上海）律师事务所律师。被告江苏中浩房地产有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区长虹路439号。法定代表人张为明，该公司董事长。委托代理人洪良友，江苏高的律师事务所律师。原告姜重明、林海诉被告世安建设集团有限公司（以下简称世安集团）、江苏中浩房地产有限公司（以下简称中浩公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。原告姜重明、林海及两原告的共同委托代理人刘芳、王大志、被告世安集团的委托代理人杨程程、被告中浩公司的委托代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜重明、林海诉称，两原告于2006年5月31日与中浩公司、江苏正泰房地产开发有限公司（下称正泰公司）签订了《南京市商品房买卖契约》，上述两公司自己开发的，位于南京市雨花台区长虹路439号5幢4单元107室房产，建筑面积94.39平方米，单价5140元/平方米，总价481767元，出售给两原告。两原告已于2006年5月29日前支付了全部房款，中浩公司亦开具了00091926号《江苏省南京市房地产开发销售发票》。2006年5月31日，两原告与南京中浩物业管理有限公司锦虹美苑管理部签订《前期物业协议》，2006年6月1日将上述房产租赁给母根龙，2008年6月1日又继续将上述房产租赁给戴龙顺。两原告早已实际合法占用上述房产，并行使着相关权利。房屋交付后，两原告一直找中浩公司及正泰公司要求办理房产过户登记，但两公司均以种种理由一再拖延。直到2015年两原告看到贵院（2015）宁执字第344号《公告》，才知道该房产已被法院查封，拟进入评估、拍卖。两原告提出执行异议，2015年12月2日，原告收到南京市中级人民法院送达的（2015）宁执异字第102号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的执行异议请求。原告认为，上述房产虽没有办理产权过户登记，但是，两原告已依合同支付全部加并核发占有标的物至今。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款，已经实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人如对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》亦有相关规定。本案《南京市商品房买卖契约》合同相对方是房地产开发企业，在查封之前就已签订，房地产全部价款已支付完毕，且该房与预售许可登记3077号项目名称中11幢即为本案房产5幢，11幢为当时预售时的工程编号，目前的5幢系公安机关在2006年9月核准的编号，系同一房产。综上，原告认为与中浩公司、正泰公司签订的《南京市商品房买卖契约》合法有效，中浩公司应当协助原告办理产权过户登记。世安集团申请执行过程中，法院采取的涉及的本案房地产的执行措施应当立即停止。故原告在收到《执行裁定书》后十五日内向贵院起诉，请求法院判令：1、立即停止对南京市雨花台区长虹路439号5幢4单元107室房地产的强制执行措施，并解除对上述房地产的查封。2、请求确认两原告与中浩公司签订的《南京市商品房买卖契约》合法有效，并确认位于南京市雨花台区长虹路439号5幢4单元107室房地产归两原告所有。3、本案诉讼费用由各被告承担。被告世安集团辩称，我方不同意原告的诉讼请求。诉争房产系登记在中浩名下的房产，经过执行程序查封，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中浩公司辩称，原告与我方确实签订了买卖合同，但是原告在诉状中陈述其一直要求办理权证、因我方拖延而未办证，这是没有证据的，原告应当举证证明。请求法院依法判决。经审理查明，2006年5月31日，林海、姜重明与中浩公司、江苏正泰房地产开发有限公司（以下简称正泰公司）签订《南京市商品房买卖契约》（未登记备案）一份，该合同约定林海、姜重明向中浩公司、正泰公司购买位于南京市雨花台区长虹路439号5幢4单元107室房屋，建筑面积94.39平方米，房屋使用功能为商业，房款为481767元，林海、姜重明应于2006年3月3日前向中浩公司、正泰公司支付定金10000元。房款支付方式为林海、姜重明于2006年5月30日前付清481767元房款，中浩公司、正泰公司应于2006年6月30日前将房屋交付给林海、姜重明。如中浩公司、正泰公司逾期交房，承担按照中国人民银行同期贷款利息计算，向林海、姜重明支付逾期违约金。合同签订当日，两原告与南京中浩物业管理有限公司锦虹美苑管理部签订《前期物业管理服务协议》，双方没有办理房屋交付手续。2016年2月3日，林海、姜重明向南京中浩物业管理有限公司补交了2007年7月1日至2015年12月31日的物业费。2006年2月27日，案外人徐浩农向中浩公司支付购房款10000元，中浩公司称该款系两原告支付。2006年4月5日，中浩公司收到房款10000元。2006年4月5日，中浩公司收到两原告241767元，2006年4月11日，中浩公司收到两原告220000元，2006年5月29日，中浩公司、正泰公司向林海、姜重明出具了涉案房屋的销售发票。从双方签订《南京市商品房买卖契约》后至房屋被查封之前，林海、姜重明没有证据证明向被告中浩公司、正泰公司主张过办理房屋过户手续。另查明，涉案房产现登记在中浩公司名下，正泰公司为共有人。姜重明、林海提交的《南京市商品房买卖契约》上载明的《南京市商品房预售许可证》编号为宁房销第3077号，而该《商品房预售许可证》上载明的房屋坐落地点为雨花台区长虹路443号，项目名称为锦虹美苑11、12幢。又查明，世安集团与中浩公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年3月10日作出（2013）宁民初字第49号民事判决书，判决：中浩公司于本判决生效之日起十五日内支付世安集团工程款5446812.81元；等。该判决生效后，因中浩公司未履行义务，世安集团向本院申请执行，本院于2015年7月31日立案受理，案号为（2015）宁执字第344号。在执行中，本院于2015年9月7日查封了中浩公司名下涉案房产，并于2015年10月9日发出（2015）宁执字第344号《公告》，主要内容为本院将依法对涉案房产进行评估、拍卖，姜重明、林海因此提出执行异议，认为涉案房屋已由其购买并使用，应中止执行。本院作出（2015）宁执异字第102号执行裁定书，驳回了两原告的异议请求。故两原告诉至本院，要求判如所请。审理中，本院组织双方当事人于2016年3月30日至南京市地方税务局雨花台分局核实中浩公司于2006年5月29日开具的江苏省南京市房地产开发销售发票真伪，该局工作人员称现在只能鉴定5年以内所开具发票的真伪，嗣后，本院又组织双方当事人到南京市地方税务局询问发票的真伪，该局工作人员表示对于发票本身的真伪（不含内容）可以向南京票据证券印刷有限公司工作人员核实，后本院组织三方当事人到南京票据证券印刷有限公司工作人员询问，该公司工作人员称该发票本身系真实的，南京市地税局工作人员电话告知本院，表示由于该发票是真实的，故该局就不再出具说明。以上事实，有本院（2015）宁执异字第102号执行裁定书、《南京市商品房买卖契约》、《江苏省南京市房地产开发销售发票》、《前期物业管理服务协议》、《租房协议书》以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、两原告是否是诉争房屋权利人；二、是否停止对涉案房屋的强制执行及解除查封。一、关于两原告是否是诉争房屋权利人问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，两原告称其与被告中浩公司签订的房屋买卖合同合法有效，支付了房款，对该房屋享有所有权。两原告举证了其与中浩公司及正泰公司于2006年5月31日签订的《南京市商品房买卖契约》、支付房款的相关凭据、原告与南京中浩物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、《租房协议书》，并提供了中浩公司及正泰公司于2006年5月29日出具的江苏省南京市房地产开发销售发票，该发票载明原告购买了诉争房屋并支付了481767元购房款。上述事实足以认定两原告于2006年购买了诉争房屋，并已向中浩公司、正泰公司付清了全部房款，且两原告与中浩公司、正泰公司签订合同后，两原告已实际占有涉案房屋。两原告提供的其与中浩公司及正泰公司于2006年5月31日签订的《南京市商品房买卖契约》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故本院认定两原告与中浩公司及正泰公司于2006年5月31日签订的《南京市商品房买卖契约》合法有效，两原告系诉争房屋的权利人。二、关于是否停止对涉案房屋的强制执行及解除查封的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据前述，两原告与中浩公司及正泰公司于2006年5月31日签订的《南京市商品房买卖契约》合法有效，两原告系诉争房屋的权利人。两原告享有足以排除人民法院对诉争房屋强制执行的民事权利，故本院对两原告要求停止对涉案房屋的强制执行及解除诉争房屋查封的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认南京市雨花台区长虹路439号5幢4单元107室归林海、姜重明所有；二、停止对登记于江苏中浩房地产有限公司名下的坐落于南京市雨花台区长虹路439号5幢4单元107室的执行，并解除对上述房屋的查封。案件受理费16500元，由被告世安建设集团有限公司负担8250元、由被告江苏中浩房地产有限公司8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行，账号：03×××75）审 判 长 涂 甫代理审判员 吴 勇人民陪审员 夏永祥二〇一六年四月十二日书 记 员 王 慧 百度搜索“”