（2016）晋01民终381号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-03-01
案件名称
山西乐家房地产经纪有限公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西乐家房地产经纪有限公司,牛海虹
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终381号上诉人（原审被告）山西乐家房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区国营第4370厂临人民南路6层综合门面房1层11号，组织机构代码证号05418810-9。法定代表人高雅洁，董事长。委托代理人杨卉，山西国韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）牛海虹，无业。委托代理人康文技。上诉人山西乐家房地产经纪有限公司因委托合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第2689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明,2014年11月18日，原告牛海虹为委托人（甲方）与乐家太原区域分部--浦东店为受托方（乙方）签订房屋出租委托代理合同，约定原告自愿将其拥有的坐落于太原市小店区人民南路浦东雅典4-7-803房屋委托被告代理出租，或以被告的名义出租，原告全权授权乙方作为其房屋出租代理人，被告为出租本合同标的房屋而履行的必要事项无需取得甲方另外授权，该房屋用途为住宅使用，出租代理期自2014年11月18日至2015年11月17日，共计12个月，租金标准6600元/半年，租金总计13200元整，被告将各期租金划入原告账户的日期为每月20日，在合同期内被告需按合同约定租金支付给原告，双方不得随意涨跌房租，否则按违约处理；出租委托代理期限内被告承担税费、电费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费等；违约责任，被告未按期支付原告房租，每逾期一天，须向原告每天支付年租金5‰作为滞纳金（如遇到银行系统故障，则被告不承担任何责任），被告发生下列严重违约行为的。原告有权提前解除本合同，被告并须支付原告房屋年租金20%作为违约金，如违约金不足弥补原告损失的，被告还应给予赔偿：1、逾期支付房租超过七天的（如遇到银行系统故障，则被告不承担任何责任）2、原告无任何违约行为，被告提前解约的；补充协议内容：1、房租需提前一个月付清，付款方式为半年付；2、口头约定下边年房租随行情涨价。该合同为被告提供的格式合同，落款处委托方由原告牛海虹签字，受托方经办人处由被告公司员工刘海娥签字，未加盖被告公章。合同签订后，原告将上述房屋交付被告，被告向原告出具了收据，内容为“今收到浦东雅典小区牛海虹业主4号7单元803号房钥匙一把！备注：洗衣机一台、床(2)张、油烟机、热水器、厨宝、机顶盒、有线电视交费手册、电卡、钥匙2把”，由刘海娥签字并加盖被告公章。后被告支付了原告半年的租金6600元。2014年11月19日，被告公司员工刘海娥代康捍中为甲方与承租人王柏林为乙方签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2014年11月20日至2015年11月20日，租金为6600元/半年，房租需提前1个月付清，付款方式为半年付，押金1100元；备注：床2张，衣柜2组，洗衣机1台，热水器1个，厨宝1台，物业费半年595元（已交），采暖费4个月892元（已交），生活费半年30元（已交），钥匙1把。落款处甲方刘海娥签字、捺印，乙方王柏林签字、捺印，经纪人宫青维签字、刘海娥签字、捺印。该合同后附有康捍中的驾驶证复印件上写有“今收到王柏林1100元壹仟壹佰元整押金6600元房租陆仟陆百元物业暖气生活费刘海娥共计9217元玖仟贰佰壹拾柒元”。康捍中为原告牛海虹的公公。后半年租期到期后，原告提出涨租金，曾与承租人电话协商未果。2015年5月30日，双方因后半年租金等问题产生分歧，进而在被告处康文技与被告员工发生口角并打架。后半年租金被告至今尚未支付原告。本院所确认的上述事实有，原告提供的《房屋出租委托代理合同》、收据，被告提供的《房屋租赁合同》、机动车驾驶证复印件、调解协议书，以及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为，本案争议的焦点是本案为委托合同关系还是租赁合同关系。被告为房地产经纪企业，原告作为委托人到被告处商谈房屋出租事宜，在被告处与被告签订了由被告提供的格式合同《房屋出租委托代理合同》，该合同虽然未加盖被告公司的公章，但被告员工刘海娥作为受托方被告的经办人在合同上签字，其行为属于职务行为，且被告提供的《房屋租赁合同》出租方也是由刘海娥签字，也未加盖公章，能够相互印证，原告与被告签订了《房屋出租委托代理合同》。原告委托被告代理出租房屋，被告向原告支付租金，据此被告又将该房屋出租给案外人王柏林，本案原、被告之间为委托合同法律关系。故对被告提出的原告主体不适格，本案为租赁合同，而非委托合同的抗辩，本院不予采纳。原告与被告签订的房屋出租委托代理合同系双方当时人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约向被告交付了位于太原市小店区人民南路浦东雅典4-7-803房屋，被告仅按约定交付前半年即截止2015年5月18日的租金，双方约定房租需提前一个月付清，付款方式为半年付，而被告至今尚未支付后半年的租金，已构成违约，符合双方约定的解除合同的情形，故原告要求解除双方签订的的《房屋出租委托代理合同》，归还房屋以及洗衣机一台、床(2)张、油烟机、热水器、厨宝、机顶盒、有线电视交费手册、电卡、钥匙2把的请求，理由和证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付从2015年5月19日起至实际收到房屋为止按半年6600元计算的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。原告主张从2015年4月18日起计算的违约金5742元，双方约定了租期一年，半年租金6600元，租金总计13200元，半年支付提前一个月付清，又约定下半年租金随行情涨价，本身约定不明，因原告要求后半年租金涨涨价产生纠纷，致使被告至今未支付下半年租金，双方均有过错，故原告要求被告支付违约金、误工费、交通费、物业费、换防盗门锁芯费、以及利息等费用，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告牛海虹与被告山西乐家房地产经纪有限公司签订的房屋出租委托代理合同。二、被告山西乐家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告牛海虹位于太原市小店区人民南路浦东雅典4-7-803房屋一套及防盗门钥匙2把、洗衣机一台、床(2)张、油烟机一台、热水器一台、厨宝一个、机顶盒一个、有线电视交费手册一册、电卡一个。三、被告山西乐家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛海虹从2015年5月19日起至实际交付房屋为止按半年6600元计算的房屋租金。四、驳回原告牛海虹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取75元（原告已预交），由被告山西乐家房地产经纪有限公司负担。上诉人山西乐家房地产经纪有限公司不服一审判决,向本院上诉称,1.一审法院审理程序违法,一审期间上诉人向法院提出调查取证申请,而一审法院没有说明理由,始终没有调取;2.一审法院认定事实不清,一审法院在未进行调查取证的情况下,已经导致本案出租方是否存在家具、家电损失的事实不清；3.本案是房屋租赁合同纠纷，并不是委托代理关系，一审对上诉人提供的房屋租赁合同未加盖公章认定错误，房租是被上诉人向承租人收取的。综上，请求二审法院依法撤销太原市小店区人民法院（2015）小民初字第2689号民事判决书第一、二、三项判决，直接改判驳回被上诉人诉讼请求或者发还重审。被上诉人牛海虹答辩称，1.在合同期我没有去过房间；2.我父亲没有写过欠条；3.收据上有公章，我们之间有协议；4.上半年房租我们也没有向承租人要;5.中介和承租人的合同是中介擅自代我们签字的，并没有我们的授权。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人提到的本案是房屋租赁关系并不是委托代理关系的问题，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托代理合同》，上诉人单位出具的刘海娥签字并加盖上诉人单位公章的收到被上诉人房屋和房间内物品的收据，上诉人提供的刘海娥代签的《房屋租赁合同》，可以认定上诉人对其员工刘海娥的行为是认可的，刘海娥的行为是履行职务的行为，对上诉人具有约束力，因此应认定上诉人与被上诉人签订的合同是委托代理合同；关于上诉人认为一审程序违法的问题，本案中上诉人与承租方签订的《房屋租赁合同》与被上诉人之间没有必然的联系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人山西乐家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯金林审判员 张林虎审判员 牛晓斌二〇一六年四月十二日书记员 郝 燕 搜索“”