（2016）粤04民终88号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-31
案件名称
田年胜与珠海市香洲兰埔股份合作公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市香洲兰埔股份合作公司,田年胜
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终88号上诉人（原审被告）：珠海市香洲兰埔股份合作公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：官有法，董事长。委托代理人：李晓雄，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田年胜，男，汉族，1966年7月19日出生，住广东省珠海市。委托代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。委托代理人：龚月凤，广东亚太时代律师事务所律师。上诉人珠海市香洲兰埔股份合作公司（以下简称兰埔公司）与被上诉人田年胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，根据原审法院（1996）珠香执字第479号民事裁定书、（2000）珠香执字第479号协助执行通知书、珠海市香洲区改建办《关于同意办理旧村改建范围内房屋转让登记的通知》的规定，田年胜与兰埔公司于2001年10月31日签订《折旧建新合同书》，后于2001年11月27日及2002年9月13日，双方签订两份折旧建新协议。上述合同与协议，确定兰埔公司将其开发的将珠海市九洲大道西2108号兰埔花园7栋（永益楼）2单元404房，面积为96.35平方米，星华雅苑10栋603房作为拆迁安置补偿房补偿给田年胜。2010年4月20日，原审法院作出（2009）香民一初字第2123号民事判决书，判决兰埔公司协助田年胜办理上述两套房屋的房产证，办证费用由兰埔公司承担。该判决生效后，由于兰埔公司未履行上述生效判决所确定的义务，田年胜于2010年7月10日向香洲区法院申请强制执行。在执行过程中，原审法院查明星华雅苑10栋603房已经由兰埔公司转让给第三人，已无法将该房屋的房产证办理至田年胜名下。田年胜遂提起本案诉讼，要求兰埔公司承担无法交付的赔偿责任。诉讼请求：一、判定兰埔公司按市场价赔偿星华雅苑10栋603房（面积为50.33平方米）的房屋价款人民币602953元给田年胜；二、判定兰埔公司赔偿田年胜星华雅苑10栋603房（面积为50.33平方米）自2001年11月26日起至该房屋价款支付给田年胜之日止的房屋租金损失，暂计至2014年9月25日止的租金损失为240275元；三、本案诉讼费用由兰埔公司承担；涉案星华雅苑10栋603房，由兰埔公司开发建设，于2003年3月20日建成竣工。兰埔公司与案外人许军于2003年6月10日签订《商品房买卖合同》，许军以单价每平方米2195.88元，总金额10万元购买该房，并于2007年5月20日办理了房地产权证书。后该房屋经多次转让，2009年4月许军向曾炜乔、2011年3月曾炜乔向周洋、2015年2月周洋向宋姿妍转让该房，现房屋产权登记在宋姿妍名下。田年胜提供珠海市陆地土地房地产估价有限公司《房地产评估结果报告》，称：2014年9月25日，星华雅苑10栋603房现市场价值为602953元，折合每平方米建筑面积的平均单价为11980元。该房屋自2001年11月26日起至2014年9月25日止共计154个月房地产租金价值总额为人民币240275元，折合每平方米建筑面积的平均单价为31元。原审法院认为，根据田年胜与兰埔公司的折旧建新合同及补充协议，以及法院裁定书的确定相关义务，兰埔公司应向田年胜交付涉案房屋星华雅苑10栋603房。该房屋于2003年3月20日建成竣工，兰埔公司与案外人许军于2003年6月10日签订《商品房买卖合同》并由许军办理了房地屋产权证书。兰埔公司没有向田年胜就涉案房屋完成交付义务与协助办理房屋产权过户登记手续义务。兰埔公司辩称是受田年胜指令出让涉案房屋给许军，并由田年胜收取有关购房款，但未能提供相关证据予以证实，原审法院对此不予采信。因兰埔公司将应交付田年胜涉案房屋转让他人，致其事实上不能履行其合同义务，应承担相关的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，田年胜要求按涉案房屋的市场价值对无法交付房屋作出赔偿，有法律依据，原审法院予以支持。涉案房屋的市场价值，根据田年胜提供的珠海市陆地土地房地产估价有限公司《房地产评估结果报告》，确定于2014年9月25日，星华雅苑10栋603房现市场价值为602953元，折合每平方米建筑面积的平均单价为11980元。珠海市陆地土地房地产估价有限公司具备房地产估价资质，估价结论具有可信性，兰埔公司虽不认可评估结论，但并没有证据足以反驳及申请重新鉴定，故原审法院认可田年胜提供的《房地产评估结果报告》确定的涉案房屋的价值。田年胜诉请兰埔公司赔偿星华雅苑10栋603房的房屋价款602953元，理据充分，原审法院予以支持。涉案房屋星华雅苑10栋603房于2003年3月20日竣工，由此兰埔公司应向田年胜交付使用。由于兰埔公司的过错，造成田年胜无法及时对房屋使用和收益，造成田年胜的经济损失。田年胜要求兰埔公司赔偿相关的租金损失，符合法律规定。原审法院认可珠海市陆地土地房地产估价有限公司《房地产评估结果报告》有关的租金标准的评估，确定以每月每平方米建筑面积的平均单价为31元计算田年胜的租金损失，每月租金1560元，起计时间为2003年3月21日计至实际赔付房屋价款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款的规定，原审判决：一、兰埔公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿田年胜房屋价款损失602953元；二、兰埔公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿田年胜房屋租金损失，按每月租金1560元，从2003年3月21日起计至实际赔付房屋价款之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12232元，由兰埔公司负担。兰埔公司不服原判，上诉称，第一，根据兰埔公司提交的（2009）香民一初字第2123号案法庭审理笔录以及判决认定事实，可以证明案涉的星华雅苑10栋603房已经按双方的签订的《拆旧建新合同书》约定补偿并交付给了田年胜，双方关于拆迁补偿过程中的有关账目是清晰无误的，且该房一直田年胜占有和使用。双方对此从没有异议，主要争议的事实是办证事项。（2009）香民一初字第2123号判决正是对办证事项做出了判决。原审判决并没有对田年胜取得了安置房屋并占有这一重要事实作出认定，仅依据2003年6月10日与案外第三人许军的《商品房买卖合同》做出判决，有失客观公正。第二，案外人许军是案涉房屋交易的买方，与本案主要事实有利害关系，原审法院要查清与其进行涉案房屋交易的法律事实，没有依法追加其为第三人参加诉讼，属程序不合法。第三，对于田年胜提交的由田年胜单方面申请珠海市陆地土地房地产估价有限公司作出的《房地产评估结果报告》，兰埔公司在质证阶段已经提出了充分合理的异议，该鉴定结论作出的程序不合法，属于无效证据。此外，原审依据该鉴定结论认定案涉房屋租金标准为每月1560元，并判决兰埔公司承担自2003年3月21日至今的租金损失理由及依据均不充分。请求二审法院撤销原判，改判驳回田年胜的诉讼请求，诉讼费由田年胜负担。田年胜二审答辩称：一、田年胜无法依照生效的（2009）香民一初字第2123号《民事判决书》获得涉案的星华雅苑10栋603房的产权完全是兰埔公司的故意违约行为导致，兰埔公司依法应向田年胜赔偿房屋价款损失及房屋租金损失。由于兰埔公司没有按照《拆旧建新合同书》及补充协议的约定履行义务，田年胜于2009年向法院提起诉讼，即（2009）香民一初字第2123号案件，该案审理过程中，兰埔公司称其已将涉案的603房补偿给了田年胜，并愿意协助办理房产过户手续；但2123号判决书生效后，兰埔公司却迟迟不予履行判决书确定的义务，在法院强制执行过程中田年胜才得知涉案的603房已经转让给了案外人许军，此后该房产又经两次转让更名，田年胜已无法实际取得涉案603房的产权。田年胜依照（2010）香执字第2553号之一《执行裁定书》的指引，为了维护自身的合法权益提起本案诉讼。一审中，兰埔公司就涉案的603房于2003年6月10日就已经与案外人许军签订了《商品房买卖合同》，并2007年5月10日就办理了过户手续；但是，在2123号案庭审中，兰埔公司却谎称截至2009年庭审当时涉案的603房仍然登记在兰埔公司名下。这明显是兰埔公司在2123号案件审理过程中故意隐瞒涉案房产的真实情况，导致法院作出了实际上已经无法履行的判项。二、原审法院的审理不存在任何的程序不合法。案外人许军虽然是本案涉案603房的买受方，但是许军所涉及的是商品房买卖合同关系，而本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，许军并不是本案的必要诉讼参加人，本案并不需要追加许军作为第三人参加诉讼。三、田年胜委托评估公司作出的《房地产评估结果报告》是客观公正的，可以以此确定涉案房屋的价值。如果兰埔公司从一开始就按照合同约定履行义务，则田年胜于2003年3月21日就可以获得涉案的603房的产权，并开始占有使用收益，那么到现在田年胜所获得的利益就是房屋产权以及从2003年3月21日起使用房屋所能获得的收益。由于兰埔公司的过错造成田年胜无法享受上述利益，兰埔公司依法应按照房屋现在的市场价值赔偿房屋价款，并支付从2003年3月21日起计付的租金。双方二审中都未提供新的证据。本院经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，第一，关于原审程序问题。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该合同的当事人是兰埔公司和田年胜，案外人许军买受兰埔公司出卖的涉案房产，系另一法律关系，与本案无直接关联，不是必要诉讼参加人。原审法院未追加许军作为本案第三人参加诉讼，并无不当。第二，关于兰埔公司是否违约的问题。根据业已生效的（2009）香民一初字第2123号民事判决作出的认定和判决，兰埔公司应协助田年胜办理涉案房产的房产证。（2010）香执字第2553号之一执行裁定认定了兰埔公司将涉案房产转让给许军，此后又两次转让的事实。兰埔公司的行为违反了《拆旧建新合同书》及其补充协议的约定以及生效判决确定的义务。兰埔公司主张，将涉案房产过户给许军是受田年胜的指定，但未就此举证，本院不予采信。兰埔公司构成违约，理应承担违约责任并赔偿因违约给田年胜所造成的损失。第三，关于兰埔公司违约责任的问题。田年胜提供的《房地产评估结果报告》确定了涉案房产在2014年9月25日时的价值，兰埔公司不认可该结果，但未提供足以推翻该证据证明力的证据，原审法院根据此评估报告结果确定涉案房产当时的价值，并无不妥。兰埔公司的违约，造成田年胜无法对房屋进行使用及收益，导致田年胜遭受经济损失，原审法院根据评估结论确定的租金标准计算出田年胜遭受的租金损失，认定事实清楚。综上，原审法院审理本案程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12232元，由上诉人珠海市香洲兰埔股份合作公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一六年四月十二日书 记 员 程 敏 更多数据：