（2016）甘03民终16号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-03
案件名称
杨开成诉金昌市威佳物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
甘肃省金昌市中级人民法院
所属地区
甘肃省金昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨开成,金昌市威佳物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省金昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘03民终16号上诉人（原审被告、反诉原告）杨开成，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）金昌市威佳物业管理有限责任公司。住所地：本市金川区建设路***号。法定代表人汤彦炯，董事长。委托代理人梅鹏，甘肃维正律师事务所律师。上诉人杨开成因物业服务合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨开成、被上诉人金昌市威佳物业管理有限责任公司（以下简称威佳物业公司）的委托代理人梅鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告杨开成的住宅位于原金昌市粮油食品厂家属院综合楼3口3楼左室，建筑面积约为117平方米。被告威佳物业公司从2009年10月至2015年1月4日为杨开成住宅所在的小区提供物业服务，并代收代缴水、电、暖气费。金昌市物价局核准威佳物业公司物业服务费的收费标准为每平方米0.35元／月，公摊电费的收费标准为每户3元／月，垃圾处理费的收费标准为每人1元／月。杨开成欠缴2009年10月至2014年12月的物业服务费2579.85元（117平方米0.35元／月63个月）、2014年1月至12月的公摊电费36元（3元／月12个月）、垃圾处理费24元（1元／月12个月2人）。一审法院审理后认为，双方当事人虽未签订书面物业服务合同，但被告威佳物业公司按照《物业服务企业资质证书》中核定的服务项目，为原告杨开成所在住宅小区的全体居民提供了物业服务，该住宅小区的大多数居民在接受服务后支付了物业服务费，说明威佳物业公司与杨开成之间形成事实上的物业服务合同关系。威佳物业公司履行了主要服务义务，杨开成作为住宅小区的业主之一理应支付相应的费用。杨开成主张威佳物业公司提供的服务不到位，因其未举证证实，威佳物业公司也不认可，对该事实不予认定。杨开成因无据证实威佳物业公司提供物业服务存在实质性违约，无法构成降低威佳物业公司收取物业服务费的正当理由。但威佳物业公司应增强服务意识，提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，妥善解决业主反映的问题，为业主提供安全周到的服务。因威佳物业公司仅为业主代收代缴公摊电费和暖气费，并不提供供电、供暖等服务，杨开成要求威佳物业公司交付近5年暖气费的正规收费票据的请求不成立。架设在住宅楼楼道内的移动光缆箱并非威佳物业公司安装，杨开成反诉要求威佳物业公司返还公摊电费172元和暖气费600元、拆除楼道内移动光缆箱的请求不成立。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、被告杨开成给付原告威佳物业公司2009年10月至2014年12月期间的物业管理费2579.85元、2014年的公摊电费36元、垃圾处理费24元，合计2639.85元，限本判决生效后10日内付清；二、驳回被告杨开成的反诉请求。案件受理费50元，减半收取为25元；反诉费25元，减半收取为12.5元，由被告杨开成负担。一审宣判后，杨开成不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第720号民事判决；二、驳回被上诉人威佳物业公司的诉讼请求。理由是：杨开成于2002年2月从金昌市粮油食品厂购买了该厂位于马路旁的综合楼3口3楼左室。金昌市粮油食品厂改制为金昌市金冠食品有限责任公司后，于2005年在原金昌市粮油食品厂院内陆续修建了6栋楼房。2009年10月，金昌市金冠食品有限责任公司聘请威佳物业公司为院内6栋楼房提供物业服务。但金昌市金冠食品有限责任公司无权聘请威佳物业公司管理金昌市粮油食品厂修建在马路旁的3栋楼房。杨开成和威佳物业公司不存在物业服务合同关系，该公司未向杨开成提供过物业服务。被上诉人威佳物业公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨开成的上诉请求。本院二审查明的事实与一审认定相同。本院认为，金昌市金冠食品有限责任公司是金昌市粮油食品厂的改制企业，二者之间具有承继关系。分别以金昌市粮油食品厂和金昌市金冠食品有限责任公司名义建设的住宅楼共同构成该单位的住宅小区。金昌市金冠食品有限责任公司将其单位住宅小区内的物业服务业务交给被上诉人威佳物业公司经营，威佳物业公司与该小区内的全体业主形成事实上的物业服务合同关系。威佳物业公司提交的金昌市金川区人民法院（2014）金民二初字第593号、589号、（2015）金民二初字第721号民事判决书，均证实威佳物业公司为金昌市金冠食品有限责任公司住宅小区提供物业服务的事实。杨开成应当按照行政管理机关批准的收费标准向威佳物业公司支付物业服务费用。上诉人杨开成的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨开成负担。本判决为终审判决。审判长 胡 伟审判员 贾春花审判员 童 钦二〇一六年四月十二日书记员 冯保立 微信公众号“”