（2015）吉中民一终字第1449号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-07-25

案件名称

刘存山与吉林市瑞丰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘存山,吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司,陈国杰

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2015）吉中民一终字第1449号上诉人（原审原告）：刘存山，男。被上诉人（原审被告）：吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司。被上诉人（原审被告）：陈国杰，男。上诉人刘存山与被上诉人吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司、陈国杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由磐石市人民法院于2013年5月22日作出（2012）磐民一初字第366号民事判决。该判决发生法律效力后，磐石市人民法院经审判委员会讨论决定，于2014年7月31日作出（2014）磐民监字第6号民事裁定，决定再审本案，并于2015年8月5日作出（2014）磐民再字第6号民事判决。宣判后，上诉人刘存山不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘存山在原审时诉称:被告陈国杰挂靠在被告吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰公司）名下，开发承建龙泰拆迁区房屋改造项目。2007年9月17日，原、被告签署了磐石市棚户区改造房屋拆迁产权回迁安置协议书。拆迁前，原告拥有前后两栋私产房屋，前栋为面积64.67平方米住宅，后栋分上下两层，上层为80.5平方米的住宅，下层为80.5平方米的地下室（90%为地上建筑）。依据房屋拆迁产权调换回迁安置协议的约定，原告产权调换后的房屋确定为石城大街西侧11号楼6单元3楼3号、5单元3楼2号和12号楼拟建的地下室，均实行市政府关于拆一补一的政策。回迁楼落成后，被告陈国杰只交付了11号楼6单元3楼3号、5单元3楼2号两处房屋，且不能达到拆迁动员会上承诺的搬迁即可入住的条件。几经交涉后，被告只给了一些水泥、河沙让原告自行维修。更令人不可思议的是被告将原拟建的12号楼地下室均改建成门市房出租出售，拒不兑现回迁安置协议第四条第三款的承诺，给原告造成了一定的经济损失。原告要求被告全面履行合同义务，交付指定地点的回迁面积为80.5平方米的地下室；要求被告给付另两处回迁楼房为达到居住条件进行维修而发生的材料费、工时费9800元；要求被告赔偿因恶意违约造成的原告超过渡期限而带来的经济损失48576元。被上诉人瑞丰公司、陈国杰在原审时辩称：被告已经按协议履行了交付住宅楼的义务。由于原告要求安置商品楼，商品楼属于毛坯房，卫生间、厨房无地转。为了照顾原告，我们给原告沙石。如果原告回迁政府规定的回迁楼，就不会出现上述问题。协议虽然约定在12号楼回迁地下室，由于12号楼未设计地下室，原告在11号楼居住，故为原告回迁10号楼地下室。经建设局房产科多次调解，终因原告拒绝回迁10号楼地下室，至今未果。被告并没有违约。12号楼没有地下室，情事变更后，再履行原协议安置12号楼地下室确属履行不能。回迁10号楼地下室和回迁12号楼地下室没有区别。原告在11号楼居住，回迁10号楼地下室，没有损失，也不存在显失公平。被告已经在过渡期内履行了回迁安置协议，原告不存在损失。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原审查明：原告刘存山的父亲刘守宝、母亲丁秀云夫妇共生育三名子女，即原告刘存山和女儿刘凤兰、刘会三人。刘守宝、丁秀云夫妇在原告与二被告签订回迁协议前均已去世。原告刘存山父母生前在磐石市石城大街西侧留有现已被本案被告拆迁的前后两座房屋，前座房屋面积为64.67平方米，后座房屋面积为80.5平方米。需要特殊说明的是，后座80.5平方米房屋为上下两层，上层为有产权证的住宅，下层为无产权证的地下储藏室。该房屋建设在陡坡上，朝南方向全部在地上，并有出入门。北面大部分在地下，有一小部分露出地上并留有窗户作通风口。2007年，被告陈国杰靠挂被告瑞丰公司开发磐石市石城大街西侧建设龙泰现代城。9月17日，以原告及其母亲丁秀云名义与二被告签订拆迁协议，拆迁人为被告瑞丰公司，被拆迁人为原告刘存山、丁秀云。受委托拆迁单位为磐石市石城拆迁有限公司。丁秀云的名字是他人代签。双方约定以产权调换安置期房的方式安置动迁户，将原告分别安置在建设后的龙泰现代城11号楼6单元3楼3号和5单元3楼2号，特别约定地下室原面积回迁至12号楼。但在房屋建设中，将原在12号楼设计的地下储藏室改为负一层，并出租或出售，未能兑现与原告签订的拆迁协议。回迁的住宅楼室内厨房、卫生间未粘贴地面及墙壁砖，客厅及卧室墙面未作大白处理。被告曾为原告提供部分沙石、水泥等材料。原告自行维修至能够居住标准。关于原告自行支付9800元装修费的问题，因原告提供的票据不规范，不能真实反映支出情况。原告之妹刘凤兰、刘会不要求继承房产，并将其应继承的份额转让给原告，该两座房屋由原告全部继承。原审认为：原告刘存山与二被告签订的回迁安置协议应该是双方真实的意思表示，该协议合法、有效，对双方具有法律上的约束力，双方应该认真履行。被告未按照协议回迁安置原告的地下室，已经构成违约。协议签订后被拆迁人刘存山依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权性质，其他权利与其产生权利冲突时，该权利优先于其他权利。就双方争议的地下室回迁问题，本院组织双方当事人进行多次调解，但因双方争议较大均未达成一致意见。本案原告根据拆迁协议获得了12号楼某一地的物权，被告未经原告允许建设的负一层是对原告财产权益的侵害，应承担因违约而产生的赔偿责任。二被告应该按照安置地估价时点商品房市场价格以货币形式赔偿给原告，估价时点应以房屋拆迁许可证核发之日为准。因二被告至今仍未能履行合同，违约及侵权行为仍处于连续状态，房屋评估部门又不能评估出房屋拆迁许可证核发之日的市场价格，本院应按照评估部门作业日，即2012年11月至12月19日期间的市场价格为赔偿依据。关于9800元维修费问题，因协议没有约定回迁房屋的建设标准，且被告已经给付原告装修房屋的沙石、水泥等材料，原告提供的装修房屋证据不规范，无法认定支出的真实性，故对原告此项请求不予支持。关于地下室过渡期间的费用问题，因原告建设的地下室既不是有产权证的住宅房屋也不是有产权证的非住宅性房屋，且按照市场价格予以赔偿包含了过渡期间损失的内容，因此，对该项请求本院不予支持。原审判决结果：一、被告吉林瑞丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，为原告刘存山在回迁地12号楼安置80.5平方米地下室。如其不能安置，则给付原告违约赔偿款637962.5元（每平方米7925×80.5平方米）；二、被告陈国杰对上述款项承担连带责任；三、驳回原告刘存山其他诉讼请求。案件受理费50元，评估费11082元，合计11132元，由被告吉林瑞丰房地产开发有限公司承担，被告陈国杰承担连带责任。上诉人刘存山在再审时诉称：原、被告签订的房屋拆迁安置协议是真实合法有效的。我现在要求二被告全面履行合同义务，交付指定地点的回迁面积为80.5平方米的地下室。若不能交付，要求被告按法院委托吉林方正房地产评估有限公司对12号楼F一层门市房的评估价格进行货币补偿。放弃原审中的其他诉讼请求。原审判决是合情合理合法的，我要求维持原判。原审的审理和评估鉴定程序不违法，认定事实和适用法律没有错误，不应进行再审本案。其他事实、理由与原审的起诉状一致。被上诉人瑞丰公司、陈国杰在再审时辩称：原审评估鉴定程序违法。原审判决采用了违法的评估鉴定结论，故原审判决是错误的。原、被告签订的房屋拆迁安置协议是合法有效的。原告要求按原协议的地点回迁地下室，不是被告不同意，而是因为政府修路，情事变更，导致被告改变建筑设计，未设计地下室，合同不能履行。被告同意为原告异地安置到10号楼地下室。若原告不同意，应当按照地下室的标准进行货币补偿。根据公平原则，原告要求被告按原位置的门市房的评估价格进行补偿，没有依据，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院再审查明：原审依原审原告的申请于2012年10月30日第一次委托吉林方正房地产评估有限公司对磐石市石城大街西侧龙泰现代城12号楼楼F一层门市房进行评估鉴定，评估基准日为2008年12月15日。2012年11月14日，吉林方正房地产评估有限公司作出关于（2012）磐鉴字第43号鉴定项目终结鉴定函，理由为：1.估价对象建成于2009年底，而估价时点为2008年12月15日，在估价时点，鉴定标的物不存在；2.由于估价时点为2008年12月15日，评估估价对象价值所依据的房地产市场状况很难搜集取证，无法获取必要的鉴定材料。2012年11月19日，原审没有重新组织当事人选择评估鉴定机构，延用了第一次选择的结果，重新确定鉴定基准日为2012年11月19日，再次委托吉林方正房地产评估有限公司进行鉴定评估。鉴定评估结论为：估价对象在2012年11月19日每平方米市场价值为7925元。原审原告刘存山支付评估鉴定费11082元。原审时，原告刘存山的起诉状及庭审笔录中写的被告之一为瑞丰公司，但原审判决是以被告吉林瑞丰房地产开发有限公司作出的。吉林市工商行政管理局工商档案载明，该公司实际名称为吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司。再审庭审中，双方当事人对原审认定的案件事实没有异议，故应予确认。再审在确认原审认定的案件事实的基础上，另查明：原审被告改变12号楼地下室的设计（将地下室改为F一层门市房）是因为磐石市人民政府修建人民路造成地势发生变化所致，但没将此情况告知原审原告，更没与原审原告达成新的协议。现原审被告已将12号楼F一层门市房全部处分完毕，不能按原协议的要求在此处安置原审原告。再审过程中，本院依原审被告的申请，对磐石市龙泰现代城10号楼地下室进行了评估鉴定，并对12号楼F-层门市房进行了重新鉴定，鉴定结论分别是：2015年4月15日，10号楼地下室每平方米市场价值为2562元；12号楼F一层门市房每平方米市场价值为7465元。再审庭审中，原审原告刘存山明确表示，要求原审被告对拆迁的储藏室80.5平方米按吉林方正房地产评估有限公司作出的评估鉴定价格，原面积进行补偿，即补偿额为637962.5元（每平方米7925×80.5平方米），放弃原审中的其他诉讼请求。原审被告不同意刘存山的意见，同意给原审原告刘存山原面积回迁10号楼下地下室或按对10号楼地下室作出的评估鉴定价格，原面积进行补偿。原审法院再审认为：原审原告在原审时，提出了三项诉讼请求。第一项请求是要求二被告全面履行合同义务，交付指定地点的回迁面积为80.5平方米的地下室。如不能交付，按法院委托评估的价格进行货币补偿；第二项请求是要求二被告赔偿地下室的过渡期间及超过过渡期间的经济损失48576元；第三项请求是要求二被告给付因另两处回迁楼房不达标准而花的维修费9800元。原审判决支持了原审原告的第一项诉讼请求；驳回了原审原告的其他诉讼请求。再审中，原审原告明确表示放弃原审中的第二、三项请求，故本院只针对原审原告的第一项诉讼请求进行审理。原审判决采纳的评估鉴定报告，评估鉴定程序违法。具体表现在第一次委托评估鉴定终结后，本应重新选取鉴定机构，再行委托评估鉴定。而原审没有按规定操作，致使原审判决存在错误，故应撤销原判。庭审中，原审原、被告均表示原审被告已将磐石市龙泰现代城12号楼F一层门市房全部处分完毕，不能按原协议的要求在此处安置原审原告。现原审原、被告均认为双方签订的房屋拆迁产权调换回迁安置协议合法有效，且该协议不违反法律规定，故应确认该协议有效。原审原告要求原审被告对拆迁的储藏室80.5平方米按吉林方正房地产评估有限公司作出的评估鉴定价格，原面积进行补偿，即补偿额为637962.5元（每平方米7925×80.5平方米）。原审被告不同意原审原告的意见，同意给原审原告原面积回迁10号楼下地下室或依照对10号楼地下室作出的评估鉴定价格，按原面积进行货币补偿。那么，双方当事人争议的主要焦点问题就是补偿数额如何确定的问题。再审过程中，本院依原审被告的申请，对10号楼地下室的价格进行了鉴定，对12号楼F一层门市房进行了重新鉴定。吉林市中级人民法院组织当事人选取的评估鉴定机构为吉林省联友房地产评估有限公司，还有一个备选评估公司。本院第一次确定的鉴定基准日为2012年11月19日，但吉林省联友房地产评估有限公司表示以此基准日不能作出评估鉴定结论，只能按现场评估作业时间进行评估。备选的评估公司明确表示不能评估鉴定。在此情况下，本院只能委托吉林省联友房地产评估有限公司按现场评估作业时间进行评估，况且原审被告至今也未能履行合同，故本院应采纳按照评估部门作业日，即2015年4月15日的市场价格。原审被告改变12号楼地下室的设计（将地下室改为F一层门市房）虽因磐石市人民政府修建人民路造成地势发生变化所致，但没将此情况告知原审原告，更没与原审原告达成新的协议，是不妥当的。原审原告被拆迁的储藏室无产权证，且双方达成的协议是回迁到12号楼地下室。原审被告现不能按原协议为原审原告回迁，若按照12号楼F一层的评估价格进行货币补偿，显失公平；若按照10楼地下室的评估价格进行补偿，也不妥当。因原审被告现不能按照原协议履行义务，存在情事变更的情形，且原审原告又不同意异地安置，故本院只能按照公平原则，判令原审被告适当给予原审原告货币补偿。参照吉林省联友房地产评估有限公司对10号楼地下室和12号楼F一层门市房的评估价格，结合本案实际，判令原审被告瑞丰公司在按10号楼地下室的评估价格，原面积补偿原审原告206241元（2562元×80.5平方米）的基础上，再补偿原审原告10万元，即共补偿306241元较为适当。原审被告陈国杰应负连带责任。原审被告明确表示其向吉林省联友房地产评估有限公司交纳的评估鉴定费自行承担，本院应予准许。原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院（2012）磐民一初字第366号民事判决；二、原审被告吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司补偿原审原告刘存山306241元，于本判决发生法律效力之日起五日内一次付清；三、原审被告陈国杰对本判决第二项负连带责任；四、驳回原审原告刘存山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、评估鉴定费11082元，合计11132元，由原审被告吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司承担，原审被告陈国杰负连带责任。原审判决后，上诉人刘存山不服，向本院提出上诉，请求撤销（2014）磐民再字第6号民事判决，维持原审判决，由被上诉人瑞丰公司承担诉讼费及评估费。主要理由：双方签订的回迁协议明确约定，我的原有储藏室回迁至拟建的12号楼。但被上诉人陈国杰在利益的驱使下改变原设计结构，将拟建的地下室变成门市房对外出租出售，拒绝履行回迁协议，引发诉讼。磐石市政府撤缓了拟建的12号楼北侧的道路坡度是为了市内道路的衔接，但并没有指令二被上诉人改变12号楼的原有设计。二被上诉人只是抓住了获取最大利益化的机遇。二被上诉人追求利益最大化无可厚非，但不应当侵吞他人的合法财产。请二审法院撤销（2014）磐民再字第6号民事判决，维持原判决。被上诉人瑞丰公司答辩：原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘存山的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。被上诉人陈国杰未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。本院审理本案期间，双方当事人均未提供新的证据，且对原判决认定的事实均无异议，对原判决认定的事实予以确认。本院认为：磐石市龙泰现代城12号楼的一楼按原设计应为门市房，但由于磐石市政府为了市政道路的衔接，将龙泰现代城12号楼前的道路坡度撤缓，使该楼的地下室显露出来变成了门市房。被上诉人瑞丰公司及陈国杰建设门市房的目的即是为了获得一定的商业利益，现如将原为地下室，现为门市房的房屋直接回迁给上诉人刘存山，显然会造成双方利益的失衡。对由于市政道路建设的原因而使地下室变为门市房的情形，被上诉人瑞丰公司及陈国杰理应及时告知上诉人刘存山，并征求上诉人刘存山的意见，是否愿意补齐地下室与门市房的差价，按原址回迁。但被上诉人瑞丰公司及陈国杰未及时通知上诉人刘存山，且将房屋进行了处分，使上诉人刘存山丧失了选择权，其存在一定的过错。据此，原审法院在上诉人刘存山要求回迁地下室的目的已不能实现的情况下，确定被上诉人瑞丰公司及陈国杰按地下室的价格对上诉人刘存山进行货币补偿并无不妥。而依照公平原则判决被上诉人瑞丰公司及陈国杰多支付10万元，系为了尽可能的充分保护上诉人刘存山的权益，亦是对被上诉人瑞丰公司及陈国杰过错行为的一种惩罚，故原审法院再审判决正确。在本院庭审中，上诉人刘存山主张依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，被上诉人瑞丰公司及陈国杰应当赔偿其相应的损失。但在原审法院对本案再审时，上诉人刘存山只要求被上诉人瑞丰公司及陈国杰回迁房屋或进行货币补偿，并未诉请要求赔偿损失，因此，对于上诉人刘存山在本院庭审时的该主张，本院在此不予评判。综上所述，上诉人刘存山的上诉请求无法律依据，本院不予支持。鉴于本案纠纷系因被上诉人瑞丰公司及陈国杰的过错而引起，且为减轻上诉人刘存山的负担，本院确定二审案件受理费由被上诉人瑞丰公司及陈国杰进行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4394元，由被上诉人吉林市瑞丰房地产开发有限责任公司、陈国杰共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘任成审　判　员　　潘军宁代理审判员　　张利宏二〇一六年四月十二日书　记　员　　孙　洋（此件共12页，印15份）关注微信公众号“”