（2015）海民初字第14617号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-12-18
案件名称
李桂芬与王建华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李桂芬,王建华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第14617号原告（反诉被告）李桂芬，女，1962年7月22日出生。身份证号：×××。委托代理人李中山，北京市中关律师事务所律师。被告（反诉原告）王建华，男，1969年4月19日出生。身份证号：×××。委托代理人李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人李福成，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）李桂芬与被告（反诉原告）王建华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年9月19日作出（2014）海民初字第7712号民事判决，李桂芬、王建华不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年12月16日作出（2014）一中民终字第09809号民事裁定，撤销本院（2014）海民初字第7712号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理依法组成合议庭。李桂芬及委托代理人李中山与王建华及委托代理人李君、李福成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李桂芬诉称，2009年10月26日，我与王建华签订了《北京市房屋买卖合同》。合同约定，王建华将其位于北京市海淀区102号房屋出售给我；房屋总成交价为263万元;王建华保证该房屋无共有人，产权无任何纠纷，否则由其承担法律责任。合同签订后,我依约向王建华支付了定金及首付款总计131.5万元，王建华却拒绝按照约定为我办理产权登记转移手续。为此，我曾起诉王建华，最终法院以王建华之妻喻萍不同意卖房为由判决上述《北京市房屋买卖合同》无效。我认为由于王建华未取得妻子同意导致房屋买卖合同无效，其作为出卖人应依法承担过错责任，赔偿由此给我造成的损失。综上，为维护我的合法权益，诉请法院依法判令王建华向我返还已付购房款131.5万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付上述款项自2009年11月1日起至实际返还之日止的利息；赔偿我房屋装修款30万元、因房屋涨价给我造成的可得利益损失397.35万元、因房屋涨价造成的税费负担80万元、律师费6万元、居间服务费3.4万元、另案保全费5000元；并承担本案保全费5000元、鉴定费17525元及诉讼费。被告王建华辩称，一、我对于李桂芬要求返还已付房款的请求表示同意，但履行该请求的时点不应早于李桂芬向我腾退并返还涉案房屋的时间。此外，我对于李桂芬请求我赔偿自2009年11月1日起至返还房款之日的利息损失不予认可。同时，李桂芬应当向我支付其腾退涉案房屋之前所产生的对于该房屋的使用费，并承担其在使用该房屋期间产生的各项费用。二、我对本案所涉房屋房地产价值（不含装修）人民币419.07万元予以认可；对本案所涉房屋装修价值人民币96409元予以认可；此外，因为李桂芬只支付了一半房款，故只能主张50%的房屋涨价损失。李桂芬没有仔细审查资质，中介也存在过错，李桂芬和中介都应当因其过错承担相应损失。我要求本案追加鑫尊公司。故对李桂芬要求我承担因房屋涨价给其造成的可得利益损失不予认可。三、对于李桂芬要求我赔偿的因房屋涨价造成的80万税费，我不予认可。因为税费没有实际发生，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，但不得超过合同订阅时可预见的损失，其计算方式没有法律依据。四、对李桂芬要求我赔偿其所支付的居间服务费不予认可，因为中介公司没有审查房屋属于共有，中介公司具有法律责任。且中介服务费与本案非一个法律关系。五、我对于李桂芬请求赔偿的另案律师费、保全费等不予认可。六、关于李桂芬要求我承担本案中的保全费、鉴定费，我不予认可。应当按照原被告及中介公司三方的责任确定上述费用的承担。而且，在房屋买卖交易过程中，李桂芬对于房屋产权情况没有尽到最基本的核实义务，在房屋有无其他共有人的状况认定下存在极大的侥幸心理，其与居间服务提供者鑫尊公司均存在主、客观方面过错；同时，李桂芬在法院依法作出判决后，仍占有、使用房屋的行为给我造成了极大的经济损失。故我提出反诉，诉讼请求：1、请求法院判令李桂芬腾退元102号房屋并恢复原状；2、判令李桂芬结清物业费、水费、电费等相关费用；3、判令李桂芬赔偿我自2009年11月1日起至实际返还之日占有、使用房屋的费用，按月8000元计算；4、判决李桂芬承担本案的诉讼费用。李桂芬针对王建华的反诉辩称，1、我是基于合同法有效占有该房屋，合同无效的原因是王建华造成，返还房屋应当由王建华及其妻共同主张；2、王建华无证据证明我拖欠相关费用；3、我是基于买卖合同，在支付购房款后由王建华交纳我使用房屋，故王建华无权要求我支付房屋使用费。故我不同意其全部反诉请求。经审理查明，王建华与喻萍于1992年2月25日登记结婚。2009年2月16日，王建华（买受人）就购买102室房屋，以下简称102号房屋）与北京宝晟住房股份有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定房屋总价为1532065元。2009年10月26日，经北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）居间服务，李桂芬（买受人）与王建华（出卖人）签订《北京市房屋买卖合同》（以下称涉诉房屋买卖合同），约定：出卖人以263万元价格将102号房屋出售给买受人；无共有人;出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任;在合同签订后5个工作日内，买受人向出卖人支付131.5万元;因该房屋有银行贷款，房本下达后由出卖人自行还款;过户当日，买受人、出卖人自行交割尾款，尾款共计131.5万元。另外，其中第八条约定：出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。当日，王建华（出卖人）与李桂芬（买受人）及鑫尊公司（居间人）签订了《居间服务合同》。2009年11月1日，王建华与李桂芬在居间人鑫尊公司的协助下办理了102号房屋的物业交接手续。交接时，102号房屋为毛坯房。当日，李桂芬给付王建华购房款共计131.5万元，双方并为此签订了《收款证明》；李桂芬给付鑫尊公司居间服务费（即佣金）35000元。双方交接房屋后，该房屋由李桂芬予以装修并居住使用至今。2010年11月1日，王建华取得102号房屋的房屋所有权证。本次诉讼前，李桂芬曾将王建华诉至本院，要求王建华为其办理房屋产权过户手续、给付逾期过户违约金、赔偿律师费6万元，并由王建华承担该案诉讼费、保全费。王建华在该案中提起反诉，以其未经妻子同意擅自处分夫妻共同共有的房屋为由要求确认涉诉房屋买卖合同无效。本院于2012年8月20日作出（2012）海民初字第14279号民事判决书，以“王建华在喻萍不知情的情况下，故意隐瞒事实真相，擅自将夫妻共有财产进行处分，而喻萍未表示追认该行为”为由判决涉诉房屋买卖合同无效，并以“就合同无效后给李桂芬造成的相应损失，李桂芬可另行主张为由”驳回李桂芬的全部诉讼请求。李桂芬不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2012年11月20日作出（2012）一中民终字第13908号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后李桂芬申请再审，北京市高级人民法院于2013年9月18日作出（2013）高民申字第2718号民事裁定书，驳回李桂芬的再审申请。原审审理期间，本院应李桂芬的申请，委托北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）就102号房屋价值及装修价值进行鉴定。该价格评估公司于2014年6月10日作出《价格评估结论书》（以下称法院委托价格评估），以2014年4月29日为评估基准日，评估结论为：评估值为5903909元，其中，装修工程96409元，房地产580.75万元。李桂芬为此花费鉴定费17525元。本案审理期间，经李桂芬申请，本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对102号房屋于价值时点2015年7月7日的市场价值进行评估，意见为：房屋现状价值（含装修）总价值675.15万元；综合单价41909元/平方米；毛坯房价值（不含装修）总价值660.35万元，综合单价：40990元/平方米。李桂芬支付了评估费用15503元。王建华对于该份评估报告不予认可，认为应以合同无效时的房屋价值为准。经王建华申请，本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对102号房屋于价值时点2012年11月20日的市场价值进行评估，意见为：房屋带装修价值（含装修）总价值442.01万元；综合单价27437元/平方米；毛坯房价值（不含装修）总价值419.07万元，综合单价：26013元/平方米。王建华支付了评估费用10226元。李桂芬对于该评估报告提出异议，北京市国盛房地产评估有限责任公司出具回复：关于评估报告中评估价值与实际价值严重背离的问题：本次评估采用的比较法充分考虑了评估对象有的楼层、朝向、装修、格局等相关因素，与估价对象类似房地产的参照实便为价值时点前2012年已成交的宝盛里观景园小区的房地产，成交均价为25000-31000元/平方米，经过对市场因素、区域因素与个别因素修正后求得估价对象有比准价格。本次评估同时考虑了估价对象在价值时点的重置成本和折旧，采用了成本法作为另一种评估方法对估价对象的价值进行测算，经过对两种方法的内涵和价值时点的房地产市场状况进行分析，赋予比较法和成本法不同权重，采用加权平均值作为估价对象商品房的价值。故报告中的评估结果符合价值时点的市场行情。对于该评估报告，王建华认可对毛坯房的评估结果，不认可含装修的毛坯房价值评定。但王建华未对装修单独申请鉴定，同意按照原审中的评估报告中的装修价格进行认定。李桂芬认可按照鉴定报告中含装修和不含装修房价的差额确定装修价值，不认可原审中关于装修的独立作价。本案中，李桂芬在本诉部分主张的事项依类别可归纳为七项，分别为：其一，返还已付房款并支付利息。王建华表示同意返还已付房款，但认为返还已付房款不应早于李桂芬向其腾退并返还102号房屋。因李桂芬使用房屋，应交纳使用费，故不同意支付房款利息。其二，赔偿装修费。李桂芬提交了相关合同、收据、送货单、销售凭证等，证明其为装修102号房屋共花费30余万元；主张房屋装修与房屋系一体，因装修使房屋整体价值提升，故要求按照毛坯房和带装修房屋作价的差额认定装修费用。王建华表示同意按照法院委托价格评估中关于装修工程的评估结论向李桂芬赔偿装修费。其三，因房屋涨价给李桂芬造成的可得利益损失。李桂芬主张因王建华的过错造成合同无效。2012年判决后，王建华并未返还房款，李桂芬无法止损，无法去买房，故要求以诉讼结束的时点作为赔偿的节点。王建华认为应当按照合同判决无效时的房屋价值减去房屋成交价格的差额，作为李桂芬可得利益损失的计算方法。且，由于李桂芬仅支付了一半房款，故只能主张50%的房屋涨价损失。其四，新增税费损失。李桂芬表示现行房屋买卖税费标准包括契税、营业税和差额所得税，由于房价上涨，目前如购买与102号房屋相同地段、相同面积的房屋，契税、营业税的基数均上升，且差额所得数额亦增加，其估算的新增税费约为80万元。对此，王建华亦提出签约时无法预见的抗辩意见，并认为该笔费用未实际发生，如果确实存在也应由过错各方分担。其五，居间服务费。李桂芬认为由于王建华在未征得配偶同意的情况下出售102号房屋导致涉诉房屋买卖合同无效，故应当依据涉诉房屋买卖合同第八条之约定，赔偿其向居间人支付的佣金。对此，王建华表示涉诉房屋买卖合同无效是由于鑫尊公司未尽到合同义务、所提供的中介服务存在瑕疵，故应由鑫尊公司向李桂芬返还，但王建华并未就此提供相关证据。其六，另案律师费、保全费。在（2012）海民初字第14279号案件中，李桂芬曾申请财产保全，为此支付保全费5000元；聘请律师，并为此支付律师费6万元。对此，王建华均以系另案花费、与本案无关为由拒绝承担。最后，李桂芬主张本案保全费、鉴定费。本次诉讼中，李桂芬申请就102号房屋予以查封，并为此支付保全费5000元。王建华表示上述费用的负担问题尊重法院判决。本案中，王建华反诉主张所涉事项有三：其一，腾退并交还102号房屋。对此，李桂芬表示同意该项反诉请求需以王建华实际给付相关赔偿款项为前提，目的是保障王建华承担相应赔偿责任；其二，李桂芬承担其居住使用102号房屋期间的物业费、水费、电费等相关费用。王建华表示无证据证明其拖欠相关费用。其三，李桂芬居住使用102号房屋期间的使用费。王建华要求参照相同地段、相同面积房屋的市场租金每月8000元计算。对此，李桂芬不予认可，认为其居住使用102号房屋系基于涉诉房屋买卖合同，其支付购房款取得涉案房屋，故王建华该项主张缺乏事实及法律依据。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收款证明、房屋所有权证、本院（2012）海民初字第14279号民事判决书、（2012）一中民终字第13908号民事判决书、（2013）高民申字第2718号民事裁定书、北京市国盛房地产评估有限责任公司评估报告及评估收据等证据材料在案佐证。本院认为，李桂芬与王建华的房屋买卖合同已被法院确认无效，理由是“王建华在喻萍不知情的情况下，故意隐瞒事实真相，擅自将夫妻共有财产进行处分，而喻萍未表示追认该行为”，故据此可以认定王建华对涉诉房屋买卖合同无效负有全部过错责任。李桂芬已尽到一般购买人的审核义务，故其并无过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，李桂芬基于涉诉房屋买卖合同占有并使用102号房屋，同理，王建华持有李桂芬交纳的房款131.5万元，鉴于涉诉房屋买卖合同已被生效判决认定为无效，故双方均负有相互返还义务。王建华应当将李桂芬支付的购房款返还给李桂芬，并因王建华对于合同的无效负有全部过错，故不仅应返还购房款，还应支付购房款利息。李桂芬作为实际居住使用人，理应腾退房屋，并负担自2009年11月1日起至实际腾退之日止其居住使用102号房屋期间的物业费、水费、电费，但由于上述费用的具体数额及李桂芬的实际缴纳情况现无法确定，故本案中不作处理，如因此引发争议，王建华可另行主张。至于使用费，因李桂芬居住、使用102号房屋系基于该房屋买卖合同关系，在法院判决其行使腾退义务之前，无需支付该期限内的居住使用费。故本院对于王建华要求李桂芬给付使用费的请求不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如上所述，王建华就涉诉房屋买卖合同无效负有过错责任，故应赔偿由此给李桂芬造成的合理损失：其一、因房屋涨价给李桂芬造成的可得利益损失一节，尽管王建华在签订涉诉房屋买卖合同时无法预见房屋价格上涨空间，但其应当预见如因其过错导致合同无效，势必给相对人造成损失，则由于其作为过错方继续持有房产，房屋价格上涨之利益不应由其享有。但鉴于涉诉房屋买卖合同经生效判决确认无效即发生双方相互返还之义务，故应以该时点确定房屋差价损失。诉讼中，经王建华申请，已就2012年时的房屋市场价值进行评估，故该评估值与购买时价格之差即为李桂芬实际遭受的可得利益损失。李桂芬主张以诉讼时点确定房屋可得利益损失，理由不充分，本院不予考虑。二、装修费一节，李桂芬提交了相关票据证明实际装修花费，并主张如移动定制家具、卫浴设施将丧失价值；王建华虽然同意按照法院于2014年4月29日委托价格评估所确定的金额向李桂芬支付装修费，但距本院确认的合同无效后已经过两年，装修价值必然有进一步贬损，故不能按照2014年4月29日的评估价格予以确定装修费数额。本次诉讼中，王建华曾申请进行装修费的评估，但又撤回该项申请。而在2012年评估结果中，将房屋毛坯价和房屋装修后的市场价格分别予以作价，该作价结果可以显示由于房屋装修给房屋带来的整体上的利益增加，亦是王建华因此而获益部分，故该装修获益应由王建华予以返还给李桂芬。三、新增税费一节，由于该笔费用未实际发生，故本院对李桂芬的该项诉请不予支持；四、居间服务费一节，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此鉴于涉诉房屋买卖合同中已经就过错方承担居间服务费作出约定，故李桂芬要求王建华赔偿该笔费用之诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；五、另案律师费、保全费一节，由于另案中李桂芬支付上述费用系用以主张继续履行合同及逾期办证违约金，相关诉请已被法院驳回，且另案中李桂芬已经诉请由王建华承担该案中的律师费和保全费，但亦未获法院支持，故其在本案中再次提出该项主张，本院无法予以支持；六、本案中的保全费，因系处理涉诉房屋买卖合同无效后续争议所发生的费用，故王建华作为过错一方应当予以承担；鉴定费一项，李桂芬所提出鉴定内容，本院并未采纳，故鉴定费自行负担；王建华所提出鉴定内容，因本案系其过错导致，故该鉴定费由其承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、王建华于本判决生效后十五日内向李桂芬退还已付房款一百三十一万五千元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付上述款项自二OO九年十一月一日起至实际返还之日止的利息；赔偿李桂芬装修费二十二万九千四百元、房屋涨价所造成的可得利益损失一百五十六万零七百元、居间服务费三万五千元；二、李桂芬于本判决生效后十五日内将一O二号房屋腾空并交付给王建华；三、驳回李桂芬的其他诉讼请求；四、驳回王建华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五万七千五百四十八元，由李桂芬负担二万五千六百二十八元，已交纳；由王建华负担三万一千九百二十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费八千二百六十元，由李桂芬负担五十元，于本判决生效后七日内交纳；由王建华负担八千二百一十元，已交纳七千五百四十元，其余部分于本判决生效后七日内交纳。鉴定费四万三千八百六十八元，由李桂芬负担一万五千五百零三元，已交纳；王建华负担二万八千三百六十五元，本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由王建华负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郝 蓬人民陪审员 王小微人民陪审员 郭春燕二〇一六年四月十二日书 记 员 颜 君 来源：百度搜索“”