（2016）粤0404民初320号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-11-16
案件名称
珠海市伟杰物业管理有限公司与曾小华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市伟杰物业管理有限公司,曾小华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初320号原告珠海市伟杰物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区安宁路3号1栋302房。法定代表人刘锡坤。委托代理人刘日坤，男，1962年5月21日出生，汉族，住广东省博罗县。被告曾小华，女，19704月26日出生，汉族，住珠海市金湾区。原告珠海市伟杰物业管理有限公司（简称伟杰公司）诉被告统曾小华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由审判员梁芳瑜独任审判，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘日坤、被告曾小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟杰公司诉称，原告于2012年5月1日起为红旗镇兰亭春晓小区提供物业管理服务，于2012年5月1日起正式与兰亭春晓小区业主委员会签订委托合同，约定：2012年5月1日起至2015年4月30日止，原告为兰亭春晓小区提供物业管理服务，管理费用每月每平方米1.2元、垃圾清运费8元。由于客观原因，原告于2015年6月30日终止为兰亭春晓小区提供物管服务。被告拖欠2013年8月1日至2013年12月31日期间、2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、电梯年审费、电梯分摊费、路灯电费分摊费等共计1554.89元，滞纳金4794.02元。原告多次催款，未果，遂诉至法院，请求判令被告向原告支付物业管理费及其他费用共计1554.89元及滞纳金4794.02元。庭审过程中，原告主张滞纳金按每日5‰来计算。原告向本院提交以下证据：1.房地产权登记表；2.欠款明细；3.物业管理合同；4.通知。被告曾小华辩称：一、原告诉请的2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，无论被告是否拖欠均超过了诉讼时效，请求法院驳回该诉讼请求；二、原告诉请的2014年8月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业管理费属于诬告，原告有收据证明该期间的费用已交清；三、原告主张被告拖欠物业费，缺乏充分的证据，欠费数目是原告乱写的，被告要求原告提交被告未交物业费用的相关证据；四、关于滞纳金，合同约定的滞纳金属于霸王条款，且被告从未收到原告的催缴单，被告无须承担滞纳金；五、原告没有按合同约定履行好管理小区的责任和义务，如：没有协助公安部门维护本小区的公共秩序和安全防范工作，多个业主的摩托车、电瓶车被盗；没有对楼宇内的公共照明和防盗控系统进行保养和维护，监控系统全坏，2013年10月29日，被告的汽车停放在小区车库，被人恶意扎破四条轮胎，被告损失2400元，物业在公安部门调查时，不提供监控录相配合取证；没有搞好环境卫生，维护养护好小区的设备和绿化等工作。综上，被告要求原告赔偿损失2400元及利息。被告向本院提交以下证据：1.2014年9月9日、2014年10月6日、2014年11月13日、2014年12月14日、2015年1月16日的收据；2.网上的报道。经审理查明，2012年5月1日，原告与珠海市金湾区兰亭春晓小区业主委员会签订《兰亭春晓小区物业管理合同》，约定：原告为兰亭春晓小区提供物业管理服务，地址位于珠海市金湾区红旗镇金荷路491号；管理期限为三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止；物业管理总收入包括物业管理服务费、垃圾清运费、小区车辆停放服务费；收费标准：1、物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，商铺按建筑面积每月每平方2元收取；2、垃圾清运费，住宅按每户8元收取，商铺面积50㎡以下的，每间每月20元，50㎡以上的，每间每月40元；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，经物业公司催款仍然不交者，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为兰亭小区提供物业管理服务。2015年6月30日，兰亭春晓小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务合同的通知》，内容为：兰亭春晓小区业主委员会与贵公司签订的物业服务合同于2015年4月30日到期，因业委会未及时聘请到新物业公司进驻小区管理，故委托贵公司再为兰亭春晓小区服务到2015年6月30日。现通知贵公司于2015年6月30日24：00退出兰亭小区，终止物业管理服务，并于7月3日前将物业相关工程图纸、住户档案及业主共有财产移交给业委会。原告自2015年7月1日起未再向兰亭春晓小区提供物业管理服务。另查明，被告曾小华是珠海市金湾区红旗镇金荷路491号1栋1单元901房业主，建筑面积为89.44平方，每月应交纳的物业管理费为107元。被告主张其已交清2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费及其他费用，并提交了收据用于证明其主张。原告对此予以认可。原告主张被告拖欠2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费、电梯年审费、电梯分摊费、路灯电费分摊费等。原告提交的《欠款明细》载明：2013年8月被告欠交物业管理费、电梯年检费、电梯电费分摊费、垃圾清运费等各项费用共计215.7元；2013年9月被告欠交物业管理费、电梯年检费、电梯电费分摊费、垃圾清运费等各项费用共计147.57元；2013年10月被告欠交物业管理费、电梯年检费、电梯电费分摊费、垃圾清运费等各项费用共计142.32元；2013年11月被告欠交物业管理费、电梯年检费、电梯电费分摊费、垃圾清运费等各项费用共计141.01元；2013年12月被告欠交物业管理费、电梯年检费、电梯电费分摊费、垃圾清运费等各项费用共计141.74元；上述共计788.34元。庭审过程中，被告对上述《欠款明细》载明的各项费用予以认可，但主张其已交清2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费及其他费用，且即使没有交清，该期间的物业管理费及其他费用已超过诉讼时效，被告无须支付。以上事实有《兰亭春晓小区物业管理合同》、《关于终止物业服务合同的通知》、《欠款明细》等及庭审笔录在卷佐证。庭审过程中，被告主张原告未按合同约定履行好管理小区的责任和义务，并提交了网络“红旗镇某小区内小车一夜之间四轮胎被扎破”的报道用以证明其主张。本院认为，原告与珠海市金湾区兰亭春晓小区业主委员会于2012年5月1日签订的《兰亭春晓小区物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案《兰亭春晓小区物业管理合同》对全体业主具有约束力。原告向涉案小区提供了物业管理服务，作为业主的被告理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。被告称原告未按合同约定全面履行管理职责，但未提供充分的证据予以证明，而且，即使原告存在违约行为，被告应按照法律规定和合同约定主张权利，被告以拒绝交费的方式行使权利，没有法律依据和合同依据。一、关于被告应付的物业管理费及其他费用（一）关于2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费及其他费用。被告提交了收据证明其已交清该期间的所有费用，原告对此予以认可，本院对此予以认定。（二）关于2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费及其他费用。《欠款明细》载明被告欠付该期间的物业管理费及其他费用共计788.34元，庭审过程中，被告对该期间的各项费用不持异议，本院对此予以认定。被告主张其已交清，但未提交诸如收据、付款凭证等证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由被告承担举证不能的不利后果，对被告已付清费用的主张，本院不予采信。被告另主张该期间的费用已超过诉讼时效，对此，本院认为，物业服务合同在履行上具有连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告于2015年7月1日起终止服务，其于2016年1月诉至本院要求被告交纳物业管理费，并未超过二年的诉讼时效，因此，被告的该项抗辩不成立，原告应向被告支付2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费及其他费用共计788.34元。综上，原告要求被告支付物业管理费及其他费用共计1554.8元，本院对788.34元予以支持，对超出部分不予以支持。至于被告在答辩状称要求原告赔偿2400元损失，因被告未依法提起反诉，本院对被告的该项意见在本案中不作处理，被告可另行主张。关于滞纳金。原告所主张的滞纳金具有违约金性质，被告迟延支付物业管理费，理应向原告支付滞纳金。原告现要求按合同约定的每日千分之五的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告明确要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对滞纳金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。因涉案合同并未约定每月物业管理费的具体交纳时间，本院酌定次月15日前交清上月费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、被告曾小华于本判决生效之日起七日内向原告珠海市伟杰物业管理有限公司支付2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业管理费及其他费用共计人民币788.34元；二、被告曾小华于本判决生效之日起七日内向原告珠海市伟杰物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以每月应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二倍，自欠付之日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告珠海市伟杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告珠海市伟杰物业管理有限公司负担5元，被告曾小华负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 梁芳瑜二〇一六年四月十二日书记员 张琛仪附：《滞纳金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截至日2013.8215.72013.9.16中国人民银行同期贷款利率的二倍本判决确定的履行期限届满之日止2013.9147.572013.10.162013.10142.322013.11.162013.11141.012013.12.162013.12141.742014.1.16