（2016）渝0117民初1175号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-27
案件名称
重庆市绿荫物业管理有限公司与唐延黎物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市绿荫物业管理有限公司,唐延黎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0117民初1175号原告重庆市绿荫物业管理有限公司，住所地合川区合办处红岗山路15-5号门市，组织机构代码91500117660888551G。法定代表人卢保兴，公司董事长。委托代理人何珊，重庆智权律师事务所律师。委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。被告唐延黎，男，汉族，住重庆市合川区合阳办。委托代理人张世玉，女，汉族，住址同上。原告重庆市绿荫物业管理有限公司（以下简称“绿荫物业”）与被告唐延黎物业服务合同纠纷一案，原告绿荫物业于2016年1月21日向本院提起诉讼。其诉讼请求为：1、请求判令被告给付物业服务费1929.46元、违约金1819.87元、公共能源分摊费用110元，共计3859.33元；2、请求判令被告承担本案受理费；本院依法适用小额诉讼程序，于2016年2月15日、2016年3月21日两次公开开庭进行审理，原告重庆市绿荫物业管理有限公司的委托代理人何珊、王权，被告唐延黎的委托代理人张世玉到庭参加诉讼，本院依法进行审理，现已审理终结。本院经审理认定，绿荫物业于2007年8月与重庆新华书店集团房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》，重庆新华书店集团房地产开发公司将“新华·书香世家”前期物业委托绿荫物业实施物业管理，委托期限为二年。之后绿荫物业一直负责“新华·书香世家”小区的前期物业管理工作。2012年11月，“新华·书香世家”小区业委会成立，当月19日，绿荫物业与重庆市合川区合阳城书香世家小区业主委员会（以下简称“书香世家业委会”）签订《物业管理合同》，约定由业主委员会委托绿荫物业对“新华·书香世家”小区进行物业服务，合同期限自2012年11月19日起至2015年11月15日，物业管理服务费按建筑面积（电梯房）0.57元／平方米·月、（低层房）0.45元／平方米·月向业主收取。合同中约定的委托管理事项包括：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、门、窗、玻璃、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常小型维修、养护、管理和及时更换。保持共用部分及所有公共设施处于良好的状态，使业主使用人更有效使用物业。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、天线、加压供水设备、配电系统、监控、楼道消防设施设备、电梯、中水系统）的日常小型维修、养护、管理和运行服务。按照合同约定保持所有下水道、水管或其他管道清洁、畅通。并发生堵塞时及时清除障碍物，消防设施设备要符合有关法律、法规要求。监控要保证画面清晰，能调出15天内的监控。……。2012年12月1日，绿荫物业与书香世家业委会签订《物业管理补充合同》，约定缴费时间应于每月1-7日缴纳，如超过一年还未按时缴纳的，按每日3‰收取违约金；共用的专项设备运行和公共设施运行能源消耗按每户5元／月分摊；2012年12月5日，绿荫物业与书香世家业委会再次签订《物业管理补充合同》，约定电梯费收取标准为：3层：25元／户，自4层开始每增加一层增加1元，即：4层26元，5层27元，以此类推。2014年5月1日绿荫物业与书香世家业委会共同发布了《书香世家物业服务费收取标准调整公告》，决定从2014年5月1日起高层住宅从0.57元／㎡·月调整为0.70元／㎡·月；多层住宅从0.45元／㎡·月调整为0.58元／㎡·月。2015年8月，书香世家业委会书面通知绿荫物业应于物业服务合同期满之日起15日内退出物业管理区域，2015年11月1日，绿荫物业与重庆多泰物业管理有限公司办理了交接。在绿荫物业管理“新华·书香世家”小区期间，原告存在对小区疏于日常管理，对小区景观等公共设施维修不力，部分电梯楼二次供水不足等服务瑕疵。对部分业主反映强烈的房屋渗漏问题，原告通知相关建筑企业对部分业主家进行了维修，但仍有部分业主家存在渗漏情况。2012年5月，经合川区国土和房屋管理局批准，原告使用物业专项维修资金276800元对小区消防系统进行了维修，于2012年8月完工并经原告验收合格。2014年8月8日，重庆市合川区公安局消防支队向书香世家业委会送达了《重大火灾隐患整改通知书》，责令其在2014年11月30日前改正，但因书香世家业委会与绿荫物业就是否再次动用物业专项资金进行了维修意见分歧，致未能整改。被告的房屋建筑面积是76.44㎡，自2014年1月至2015年10月底未缴纳物业服务费计1929.46元，未缴纳的公共能源分摊费计110元，共计2039.46元。原告因多次催收未果起诉来院，诉请如前。审理中，被告以物管对小区服务不到位，电梯经常发生故障，以及动用大修基金未进行公示等为由不同意原告的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》、《物业管理补充合同》、《书香世家物业服务费收取标准调整公告》、（2015）合法民初字第01030号《民事判决书》、《合川区物业专项维修资金使用申请表》、催费通知、照片、《重庆市土地和房屋权属登记审查表》等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，绿荫物业与书香世家业委会签订《物业管理合同》、《物业管理补充合同》依法对小区内的全体业主有约束力，绿荫物业与书香世家业委会共同发布的《书香世家物业服务费收取标准调整公告》系业委会的决定，亦对全体业主具有约束力。原告依照以上合同约定履行了物业管理服务，被告依法应当承担缴纳物业服务费的义务。原告自2007年接手小区前期物业以来至2015年11月撤出服务，历时8年，虽然提供的服务与合同约定确有差距，但不构成重大缺陷或违约。结合小区容量大，修建时间早、收费较低且上调幅度不大的实际情况，针对物业公司服务上的瑕疵，服务企业与业主均应当相互包容、理解与支持，共同促进小区居民的生活质量和物业服务水平的共同提高。故对原告要求被告支付拖欠的物业管理费和公共能源分摊费的请求，本院予以支持，对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。本院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告唐延黎在本判决生效后五日内支付原告重庆市绿荫物业管理有限公司物业服务费1929.46元、公共能源分摊费计110元，共计2039.46元。二、驳回原告重庆市绿荫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐延黎负担。限本判决生效后三日内向本院纳清。本判决为终审判决。审判员 颜 朋二〇一六年四月十二日书记员 尹秀红 来源：