（2015）历行初字第34号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-06-15
案件名称
张某某与济南市城乡建设委员会规划行政许可一审行政判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
张某某,济南市城乡建设委员会,济南中海地产投资有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条
全文
山东省济南市历下区人民法院行 政 判 决 书（2015）历行初字第34号原告张某某，女，1979年7月11日出生，汉族，山东大洋实业公司员工，住济南市。委托代理人杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。被告济南市城乡建设委员会（以下简称济南市建委），住所地济南市。法定代表人田庄，主任。委托代理人王新震，济南市建委行政审批办公室主任科员。委托代理人肖理哲，北京市德恒（济南）律师事务所律师。第三人济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司），住所地济南市。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人于德华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人刘颖，山东豪才律师事务所实习律师。原告张某某不服被告济南市建委对第三人中海地产公司开发建设中海国际社区B-3地块一期工程颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2014076号），向本院提起行政诉讼。本院于2015年1月27日立案后，向被告济南市建委送达了起诉状副本及应诉通知书，因中海地产公司与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭审理了本案。原告张某某及委托代理人杨凯，被告济南市建委的委托代理人王新震、肖理哲，第三人中海地产公司的委托代理人于德华、刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告济南市建委于2014年9月30日对第三人中海地产公司颁发《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2014076号），主要内容为：根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等有关规定，经各有关部门和单位核实，同意该项目竣工综合验收备案。项目名称：中海国际社区B-3地块第一期（共四期）；项目位置：市中区九曲片区B-3；开发单位：济南中海地产投资有限公司；本期建筑面积：45342.56平方米；国有土地使用证号：市中国用（2010）第0200035号；建设工程规划许可证号：建字第370103201200181号；备案范围内建筑名称或楼号：一期工程7-9＃、19-21＃楼。原告张某某诉称，2013年3月25日原告与第三人签订《商品房买卖合同》购买了第三人开发建设的中海国际社区B-3地块20号楼1单元1803室房屋。购房时第三人承诺B-3地块配套建设有小学，原告也是因此才决定购买上述房屋。可是第三人承诺建设小学的地方至今仍存在济南瑞坤管道有限公司的厂房，且该公司目前仍在生产。被告为第三人办理的B-3地块一期工程的《建设工程规划许可证》(建字第3701032012000181号)包含小学菜市场等配套公建，而原告经询问并查询得知，被告在第三人未完成相关配套公建设施的情况下为第三人颁发《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》严重违反《中华人民共和国城乡规划法》、《济南市城乡规划条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等相关法律法规规定。原告作为被告颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》所涉范围的业主，因被告的上述行政行为直接受到影响，具有法律上的利害关系，因此请求法院依法判如所请，纠正被告的违法行为。原告的诉讼请求为：1、请求法院撤销济南城乡建设委员会对第三人开发建设的中海国际社区B-3地块一期工程颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2014076号）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告未向本院提交相关证据。被告济南市建委辩称，一、被告作出的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》符合法律、法规相关规定，内容合法、程序正确，请求依法维持。2014年9月26日，第三人济南中海地产投资有限公司向被告申请中海国际社区B-3地块一期工程7-9#楼、19-21#楼综合验收备案事项，被告按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，参照《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》相关规定对申报材料进行审核，认为符合要求，于2014年9月30日发放《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，上述行政行为合法有效，应予维持。二、关于原告提出分期综合验收问题。第三人申请中海国际社区B-3地块一期工程7-9#、19-21#楼分期综合验收备案事项，提交的材料中包括市规划局于2014年9月19日发放的建设工程规划核实证，规划核实证中未包括小学，被告依据规划核实证载明的楼座发放分期综合验收备案证明于法有据。法律法规中对项目分期验收的规定:一是《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条:开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收；二是《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条:……分期开发的项目,可以分期综合验收；三是《建设工程规划核实证》遵守事项中第一条:本证是已建成建设工程符合《建设工程规划许可证》要求的法律凭证；第二条:应当进行规划核实的建设工程,其建设单位未取得本证的，不得组织竣工验收，不得进行房产确权。鉴于此被告向济南中海地产投资有限公司颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》(济综验第2014076号)符合相关法律法规要求，请求法院依法予以维持，驳回原告诉讼请求。被告济南市建委于法定举证期限内向本院提交了用以证明被诉行政行为合法的证据：1、济南市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表（内含开发项目基本情况一览表、单项验收情况一览表），证明第三人向被告申请分期综合验收；2、济南中海国际社区B-3地块修建性详细规划-总平面图；3、企业法人营业资质执照；4、国有土地使用证（含附件宗地图）；5、济南市规划局建设工程规划核实证（含济南市规划局建设工程规划核实证附表）；6、建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表；7、济南市新建住宅区供电配套设施接收证明；8、房屋建筑工程竣工验收备案单6份，编号：201424013-1至201424013-6；9、济南市房地产开发经营权证明；10、济南市房地产开发项目履约保证书；11、房地产开发项目园林绿化、小区道路工程验收合格报告二份（含设计、监理及施工单位资质复印件）；12、济南市房地产开发项目手册；13、济南市前期物业管理竣工核实证明；14、物业质量保修金交存证明；15、济南市建筑工程竣工结算备案表6份，编号为济结备［2014］586#、587#、588#、594#、595#、596#；16、济南市房地产开发竣工项目备案证明办理指南；17、中海国际社区B-3地块一期工程颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2014076号）；3-16号证据证明第三人按济南市房地产开发竣工项目备案证明办理指南标注的程序事项及申请材料提交了相关书面文件，文件齐全完备，符合作出分期综合验收证明的程序要件。18、济南市城乡建设委员会行政审批业务处室联办函的回复，证明经过现场的勘察。被告济南市建委还提交了如下法律法规依据：《山东省房地产开发竣工综合验收备案办法》、济建发[2011]7号《关于转发的通知》。第三人中海地产公司述称，一、被告为第三人开发建设的中海国际社区B-3地块一期工程核发的编号为济综验第2014076号《房地产开发项目分期综合验收备案证明》，符合法律法规的相关规定。涉诉备案单为第三人开发建设的中海国际社区B-3地块一期工程7-9#楼、19-21#楼竣工验综合验收备案证明。根据《山东省房地产开发经营管理条例》第三十四条的规定开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容:(一)规划要求是否落实；(二)基础设施和配套公用设施是否建设完毕;(三)单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准,质量验收手续是否完备;(四)拆迁补偿安置方案是否落实;(五)住宅产业化技术要求是否落实;(六)前期物业管理是否落实;(七)法律法规规定需要验收的其他事项。开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。第三人按照上述规定提交了全部的备案文件，根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定：开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。因此被告济南城乡建设委员会向第三人颁发备案证明符合法律程序，合法有效，无任何不当。二、原告要求撤销《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》没有任何法律依据。原告以第三人未建设小学、菜市场等为由要求撤销被告向第三人颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》没有法律依据。济南市规划局于2014年9月19日发放的建筑工程规划核实证，规划核实证中未包括小学、菜市场等。被告依据规划核实证载明的楼座发放分期综合验收备案证明符合法律法规中对项目分期验收的规定：一是《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条：开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收；二是《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》第四条：分期开发的项目，可以分期综合验收；另济南市规划局核发的《建筑工程规划核实证》遵循事项的第一条：本证是已建成建设工程符合《建设工程规划许可证》要求的法律凭证；第三人对已建成建筑取得《分期竣工综合验收备案证明》无任何不妥，原告要求撤销该证无任何法律依据。综上，被告为第三人开发建设的中海国际社区B-3地块一期工程核发的编号为济综验第2014076号《房地产开发项目分期综合验收备案证明》，符合相关法律法规的要求，请求法院依法予以维持，驳回原告的诉讼请求。第三人未向本院提交相关证据。经庭审质证，本院对当事人提交的证据认证如下：对于被告提交的1-18号证据，原告对1-17号证据的真实性无异议；认为1号证据中的单项情况验收一览表，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定缺少配套公建设施这一项；认为2号证据附表3中明确注明配套公建有小学；对3-4号证据无异议；对5号证据有异议，已经诉至历下区法院；对6号证据有异议，其中注明的供气供热具备使用条件与事实不符；对7-9号证据无异议；对10号证据有异议，认为第四条注明的单体工程验收备案前项目配套设施和基础设施建设应基本满足使用条件，第五条注明学校于2014年10月开工；对11-15号证据无异议；认为16号证据的第二项申请材料缺乏配套公用设施是否建设完毕的一项，仅保留了基础设施这一项，违反《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条；对17号证据有异议，认为违反法律规定作出；认为18号证据系复印件，不发表意见。第三人对被告提交的1-18号证据均无异议。本院认为，被告提交的1-17号证据来源合法，客观真实，与本案有关联，可以证明被告济南市建委审查了第三人提交的相关材料后作出综合验收备案行为履行了法律规定的相关职责，本院予以采信；被告当庭提交18号证据，已经超出了法律规定的举证期限，本院不予采信。经审理查明，2014年9月26日，第三人中海地产公司就其开发的中海国际社区B-3地块项目（第一期、共四期）向被告济南市建委提交房地产开发项目竣工综合验收备案资料，包括：济南市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表、济南中海国际社区B-3地块修建性详细规划-总平面图、第三人企业资质证书、国有土地使用证（市中国用［2010］第0200035号）、济南市规划局建设工程规划核实证（济规核字第370103201400061号）、建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表、济南市新建住宅区供电配套设施接收证明、房屋建筑工程竣工验收备案单（编号201424013-1至201424013-6）、济南市房地产开发经营权证明、济南市房地产开发项目履约保证书、房地产开发项目园林绿化小区道路工程验收合格报告、济南市房地产开发项目手册、济南市前期物业管理竣工核实证明（济前物核第2014111号）、物业质量保修金交存证明、济南市建筑工程竣工结算备案表（编号：济结备［2014］586#、587#、588#、594#、595#、596#）。被告济南市建委经过审核后，认为符合法律法规的规定，于2014年9月30日作出《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2014076号）。另查明，2013年3月25日，原告张某某与第三人中海地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买了第三人中海地产公司开发建设的中海国际社区B-3地块20号楼1单元1803室。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。被告济南市建委作为济南市行政区域内房地产开发工作的行政主管部门，对第三人中海地产公司提出的房地产开发项目竣工验收申请，有管辖依据和作出竣工验收备案的行政职权。《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：(一)规划要求是否落实；(二)基础设施和配套公用设施是否建设完毕；(三)单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；(四)拆迁补偿安置方案是否落实；(五)住宅产业化技术要求是否落实；(六)前期物业管理是否落实；（七)法律法规规定需要验收的其他事项。开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。开发主管部门发现开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的，应当责令改正，重新组织综合验收”。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容：1．开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2．开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3．基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4．单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5．住宅产业化技术要求是否落实；6．前期物业管理是否落实；7．拆迁补偿安置方案是否落实；8.工程技术档案和施工管理资料是否完整；9．法律、法规等规定需要验收的其他事项”；第五条规定：“开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内，持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。……”。从上述规定可以看出，在房地产开发项目中，对于分期开发的项目，房地产开发企业可以进行分期综合验收。本案中，第三人对中海国际社区B-3地块就已建成的一期工程7-9＃、19-21＃楼向被告申请分期综合验收符合上述规定。被告经审查第三人提交的相关资料，认为符合《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条第二款、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条第二款规定的审查内容，据此作出相应的竣工验收合格证明并无不当。至于被告对第三人开发的房地产项目分期验收是否应当包含小学等配套公用设施，由于被告作出分期竣工综合验收备案证明依照的是《建设工程规划核实证》（济规核字第370103201400061号），该《建设工程规划核实证》所核实的范仅限于中海国际社区B-3地块一期工程7-9＃、19-21＃楼，不包含原告陈述的小学等配套公用设施。根据上述法律法规的规定，中海国际社区B-3地块项目的其他建设工程以及小学等配套公用设施可在其他分期竣工综合验收过程中予以验收备案。因此，被告为第三人颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。综上，原告张某某要求撤销被告济南市建委作出的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2014076号）没有事实理由和法律依据。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费人民币五十元由原告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 白 杨人民陪审员 李宗善人民陪审员 赵秀芹二〇一六年四月十二日书 记 员 娄天芸 关注公众号“”