（2015）仓民初字第5386号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-08-27
案件名称
林文星与郑依媄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林文星,郑依媄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第5386号原告林文星，女，1949年3月15日出生，汉族，住福州市仓山区。被告郑依媄，女，1941年3月16日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人林钦，福州市仓山区法律援助中心指派律师。原告林文星与被告郑依媄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月8日作出（2014）仓民初字第3123号民事判决。原告不服，提起上诉。福州市中级人民法院以（2015）榕民终字第2011号民事裁定，发回本院重审。本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告林文星到庭参加诉讼，被告郑依媄的委托代理人林钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林文星诉称，2007年初，被告居住的仓山区盖山镇浦下村牛道门房屋因鼓山大桥建设被列入拆迁范围，被告没有被拆迁房权属证明，根据《东部新村集体土地征收房屋补偿安置方案》第七条规定“按拆迁安置人口补助办法、按人均45平方米安置”，被告和其子刘光赐按两人户籍分配获得90平方米拆迁安置房并签订了《拆迁补偿安置协议书》。2007年11月24日，原、被告签订了《安置房买卖合同》，合同约定被告将安置房90平方米卖给原告，转让金额为30万元，原告支付了15万元人民币及定金，另约定余款11.5万元交付安置房及产权过户时支付等条款。被告的女婿郑元尧作为证明人在合同上见证。之后，被告将《拆迁补偿安置协议书》、《鼓山大桥回迁选房号单》等文件原件移交给了原告。2010年2月10日，因政府逾期安置，原、被告就安置房买卖一事又再次商议另签了《安置房买卖合同》，确定卖方为被告与其子刘光赐两人，并确认已付清购房款，被告应无条件协助办理过户手续等条款。被告作为刘光赐的法定监护人签署了该买卖合同。刘光赐已于2011年12月28日去世，被告是其唯一法定继承人。2014年3月26日，被告接到建设单位选房安置通知后，在没有通知原告情况私下自行前往选房领取了钥匙，原告得知后即要求被告移交安置房钥匙，但被告以种种理由拖延交付。现诉至法院请求：1.确认原、被告2010年2月10日签订的《安置房买卖合同》有效；2.被告将东部新城单元房屋移交给原告；3.被告协助办理该安置房权属过户登记至原告名下相关手续；4.本案诉讼费用由被告承担。被告郑依媄辩称，1.原告诉称“2007年11月24日原、被告签订《安置房买卖合同》后，原告支付了15万元购房款及定金”，不符合事实。首先该《安置房买卖合同》没有关于支付15万元购房款的约定；其次这与先前诉讼中原告的自认互相矛盾；再次原告没有证据证明有向被告支付购房款15万元及定金。2.2007年11月24日的《安置房买卖合同》签订后，由于该合同约定总价款30万元，但按合同付款方式约定，累计只要付15万元购房款就付清，同时漏列刘光赐为卖方，原告认为合同内容不妥，难以蒙混过关，因而于2010年2月10日再次签订《安置房买卖合同》，增加刘光赐为卖方，约定已付清购房款，并非原告诉称“因政府逾期安置”而再次签订买卖合同。3.买卖合同约定购房款已付清，并不等于购房款实际已付清。原告支付了多少购房款，要根据原、被告提供的所有证据综合分析判断。对购房款的给付问题，原告负有举证责任。4.签订《安置房买卖合同》不是被告真实意思表示，是一种无效民事行为。5.讼争房屋的权利人是刘光赐。被告作为无民事行为能力人刘光赐的监护人，与原告签订《安置房买卖合同》，处分被监护人的财产（被告并非为被监护人利益，原告明知而执意购买），违反了法律的强制性规定，合同无效。另外，本案原审二审期间，在原告邻居及朋友林群的居间协调下，双方于2015年7月2日已就本案房屋买卖合同纠纷一事达成协议：1.废除双方签订的房屋买卖合同；2.被告补偿原告人民币22万元（含购房款）；3.双方相互返还有关证据原件；4.原告自行向福州中院撤回上诉。补偿款于签订协议当日一次性付清，原告出具了收款收据。原、被告双方房屋买卖纠纷已经结束。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。原告在庭审中提交下列证据：A1.2007年11月24日签订的《安置房买卖合同》，证明2007年11月24日，原、被告签订《安置房买卖合同》，约定被告将安置房90平方米卖给原告，转让金额为30万元，另约定交付房屋时间及产权过户等条款；A2.2010年2月10日签订的《安置房买卖合同》，证明2010年2月10日，原、被告又就同一事宜再次签订了《安置房买卖合同》，约定卖房为房屋两共有人被告与其子刘光赐，原告已将30万元付清给被告，被告作为刘光赐的法定监护人签署了该买卖合同；A3.福州市住房保障和房产管理局关于东部新城A15社会保障房地块项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书、A4.拆迁补偿安置协议书、A5.鼓山大桥、林浦路回迁选房号单、A6.安置房选定单，共同证明按照福州市住房保障和房产管理局于2013年4月17日发布的房屋征收补偿方案，按安置人口补助办法人均45平方米安置，被告和其子刘光赐按户籍两人分配获得90平方米拆迁安置房，被告于2014年3月26日选房完毕，已取得讼争房的所有权；A7.残疾人证、A8.证明，共同证明讼争房原共有人刘光赐为被告之子，系残疾人，被告为其法定监护人，刘光赐已于2011年12月28日去世，被告是其唯一法定继承人。被告对原告提交证据的质证意见如下：对A1的真实性没有异议，但对合同内容意思表示的真实性及合法性有异议，合同并没有对房屋的交付时间作出约定。对A2的真实性没有异议，但对合同内容意思表示的真实性及合法性有异议，讼争房的权利人是刘光赐，被告并不是共有人，合同约定30万元购房款已付清，并不等于实际上已付清，因为有相反的证据予以否定，实际付款多少，原告负有举证责任。对A3-A6的质证意见如下：1.拆迁安置发生在2007年，证据A3与本案无关联性；2.讼争房是依房屋产权结合基本面积保护政策之安置房，按人均45平方米安置是对集体所有制土地上房屋拆迁补偿安置政策的误解或曲解；3.刘光赐是讼争房的权利人；4.被告确实已选房，并入住讼争房，但尚未取得所有权。对A7-A8的证据只能证明刘光赐是讼争房的权利人，不是共有人，刘光赐死亡与本案房屋买卖合同纠纷无关。被告在庭审中提交下列证据：B1.拆迁补偿安置协议、B2.安置房选定单，证明被告不是讼争房的权利人，权利人是刘光赐，被告与原告签订房屋买卖合同，处分无民事行为能力之被监护人财产，违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效；B3.2007年11月24日签订的《安置房买卖合同》、B4.2010年2月10日签订的《安置房买卖合同》，证明签订《安置房买卖合同》不是被告的真实意思表示，是一种无效的民事行为；B5.应诉通知书、B6.起诉状、B7.民事裁定书，证明就本案房屋买卖合同纠纷，原告曾于2014年3月向法院起诉，后又撤诉。在起诉状中原告自认付给被告购房款15万元，余款等被告将安置房交给原告后再付10万元，余下人民币5万元等被告将安置房所有权转移到原告名下后再付给被告，事实上原告没有给付15万元购房款，对此有待原告举证证明。B8.协议书、B9.收条，证明原、被告双方已经就本案买卖合同纠纷自行和解，被告对原告进行了经济补偿，本案纠纷已经结束。原告对被告提交证据的质证意见如下：对B1、B2的真实性无异议，证明对象有异议，根据法律的规定，合同是有效的，不违反法律强制性的规定，当时被告没有被拆除的房屋，是按照人口政策每人45平方米安置，系被告和刘光赐共同共有的安置房。对B3、B4的真实性无异议，但对证明对象有异议，签订的合同是被告的真实意思表示。对B5-B7的真实性无异议，证明对象有异议，2010年2月10日签署合同时，原告已经将购房款30万元支付给被告。对证据B8、B9的真实性无异议，证明对象有异议，当时签署协议的时候，双方约定被告退还原告30万元，先付22万元，余下的8万元给原告后，原告向中院撤回上诉。本院认为，被告对A1、A2的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予认定。证据A3系打印件，无法确认其真实性，本院对该证据不予认定。证据A4-A8具有真实性，本院对该证据的真实性予以认定。原告对被告提交证据的真实性无异议，本院对被告提交证据的真实性予以认定。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：被告郑依媄与其子刘光赐系福州市仓山区盖山镇浦下村村民。因房屋遇拆迁，刘光赐作为被拆迁人与福州市市政建设开发公司、福州市东部新城征地拆迁安置指挥部盖山镇分部、福州市城市建设拆迁工程处签订一份《拆迁补偿安置协议书》，在协议书中，各方确认刘光赐享受补助人口数为2人，应获得的安置房户型为90平方米。2007年11月24日，原、被告签订一份《安置房买卖合同》，在合同中原、被告约定被告将其在浦下村两口人的安置房以30万元卖给原告；原告先付给被告定金3.5万元，剩余11.5万元在政府交安置房款后再付给被告9.5万元，剩余2万元等房子过户后一次性付清。原、被告在该合同上签名，同时被告女婿郑元尧作为证明人在该合同上签字。2010年2月10日，被告及其子刘光赐作为甲方，原告作为乙方就上述拆迁安置房买卖事宜又签订一份《安置房买卖合同》，双方约定被告及其子刘光赐将浦下村安置房卖给原告，金额为30万元，原告已将30万元付清给被告郑依媄及刘光赐，同时双方约定2007年11月24日签订的安置房买卖合同作废等内容。原、被告在该合同上签名，被告女婿郑元尧作为证明人在该合同上签名。另查明，刘光赐因疾病于2011年12月28日死亡，其生前系智力残疾人，残疾等级为贰级，监护人为被告。2015年7月2日，原告与被告签订《协议书》一份，双方约定如下：一、原、被告双方共同认可仓山区人民法院（2014）仓民初字第3123号民事判决，一致同意废除2007年11月24日、2010年2月10日双方签订的《安置房买卖合同》；二、被告补偿原告人民币22万元（含购房款），签订本协议时一次性付清，原告须出具收款凭证给被告。双方房屋买卖纠纷就此结束，原告自行向福州市中级人民法院撤回上诉；三、签订本协议时，原告将拆迁补偿安置协议书（0095号）等原件返还被告，被告将原告2010年8月24日出具的借条原件返还原告等。案外人林群作为在场人在该《协议书》上签名。同日，原告向被告出具收条一份，内容为：“今收到郑依媄收人民币购房款弍拾弍万元正（依据2015年7月2日签订的协议书）此据收人林文星2015.7.2证见林群”。现被告已选定并入住坐落于福州市仓山区东部新城单元的拆迁安置房。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。原告与被告签订的《安置房买卖合同》，将讼争安置房出卖给原告，但原告与被告无证据证实被告出卖讼争安置房的行为系为保护被监护人刘光赐的利益，故被告擅自处分被监护人刘光赐的讼争安置房属无效行为，且原告与被告于2015年7月2日签订的《协议书》已确认解除2007年11月24日及2010年2月10日签订的《安置房买卖合同》，本院在庭审中告知原告可申请变更诉讼请求，但原告未在本院指定的期限内申请变更诉讼请求，故原告要求确认原、被告于2010年2月10日签订的《安置房买卖合同》有效的请求，本院不予支持。原、被告于2010年2月10日签订的《安置房买卖合同》无效，且2015年7月2日，原、被告签订《协议书》系双方真实的意思表示，现被告已经履行《协议书》所约定其应承担的义务，支付原告22万元，并已入住讼争安置房，现原告要求被告将东部新城单元房屋移交给原告及被告协助办理该安置房权属过户登记至原告名下相关手续的请求，无法律依据，本院不予支持。原告认为双方于2015年7月2日签订《协议书》时，约定被告退还原告30万元，先付22万元，余下的8万元给原告后，原告向中院撤回上诉，原告该主张无证据予以证实，故本院对原告上述主张不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告林文星的诉讼请求。诉讼费5110元，由原告林文星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 刘 萍人民陪审员 林美芳人民陪审员 高 嵘二〇一六年四月十二日书 记 员 唐斌心附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 搜索“”