（2016）沪01民终3256号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-07-13
案件名称
滕峰诉上海源东房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3256号上诉人（原审原告）滕峰，XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区XX路XX号XX栋XX室。委托代理人姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海源东房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX室。法定代表人李从恺，董事长。委托代理人芦泽泓，该公司员工。上诉人滕峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第39907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年8月17日，上海源东房地产开发有限公司（以下简称源东公司，甲方）与滕峰（乙方）签订了《源恺国际商业街房屋租赁合同》。合同约定，源东公司将上海市浦东新区XX路XX号XX号楼（现为上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室房屋；以下简称系争房屋）出租给滕峰使用，租期从2012年9月1日起至2017年8月31日止，租金为每年人民币（以下币种相同）353,640元；装修免租期为三个月，租金先付后用；租赁押金58,940元。此外，合同第九条第一款约定，在租赁期限内，因甲方无故提前解除合同或因产权纠纷造成乙方无法经营时，应赔偿乙方三个月租金及装修残值，双方解除合同。双方签订合同后，源东公司将系争房屋交付滕峰使用。滕峰支付了押金及三个月的租金。之后的租金，滕峰没有再支付。2012年11月1日，滕峰代理人程某某出具签收单，收到源东公司交付滕峰办理营业执照的一套资料。2013年4月11日，上海市工商行政管理局浦东新区分局向滕峰送达责令改正通知书，认定滕峰无证、无照以“徽香楼”为名从事餐饮服务经营活动，责令滕峰立即停止相关经营活动。系争房屋房地产权证登记日为2013年5月15日。2013年5月27目，滕峰代理人程某某出具签收单，收到源东公司交付滕峰的证明原件1份。同日，滕峰代理人程某某在源东公司商业街产权证领取签收表签收，领取系争房屋房地产权证复印件。2013年11月27日，源东公司向滕峰发函催讨租金。2014年1月3日，源东公司向滕峰发函解除了合同。2014年1月20日，滕峰向源东公司发律师函，其中部分内容为：自租赁该处房屋开展经营活动以来，滕峰及其经营活动一直遵守物业管理规定……但2013年12月18日，源东公司在未经滕峰许可的情况下，突然用锁强行锁住4号楼一楼正门和偏门，并采取了停电停水措施，导致无法开展经营活动。滕峰知悉后，多次派人和源东公司沟通，要求源东公司停止违法行为，以便恢复正常经营，却均遭到源东公司的无理拒绝。2015年1月16日，上海市浦东新区人民法院作出的民事判决书［（2014）浦民一（民）初字第29126号］，对因滕峰违约导致源东公司解除合同的事实予以确认，并对租金、押金和违约金进行了处理。2015年10月，滕峰诉至原审法院，请求判令：源东公司赔偿滕峰损失30万元（包括三个月租金104,000元，其余是装修、设备费用）。源东公司不同意滕峰的诉讼请求。原审认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。源东公司于2012年8月17日与滕峰签订租赁合同后，应当在合理期间内提供系争房屋房地产权证供滕峰办理营业执照，而源东公司直至2013年5月27日才将房地产权证复印件提供给滕峰。该行为属于迟延履行附随义务，源东公司应赔偿因迟延履行该义务而导致滕峰产生的实际损失。但从滕峰于2014年1月20日向源东公司发出的律师函内容来看，滕峰自认其正常经营至2013年12月18日。也就是说，第一，源东公司迟延履行附随义务并没有造成滕峰的实际损失。第二，滕峰自2013年5月27日领取房地产权证复印件后，办理营业执照的条件已经具备，而滕峰自己不予办理。由此不作为而产生的扩大损失，滕峰应当自己承担责任。关于滕峰要求源东公司承担装修、设备费用的诉讼请求，滕峰该损失是因为滕峰拖欠租金而由源东公司解除合同所致，与源东公司延迟履行附随义务无因果关系，不予支持。此外，关于滕峰按租赁合同第九条第一款来主张自己的诉讼请求，适用该条款的两个前提“源东公司无故提前解除合同或因产权纠纷造成滕峰无法经营”都不具备，难以支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2016年1月12日作出判决：驳回滕峰的所有诉讼请求。一审案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由滕峰负担。原审法院判决后，上诉人滕峰不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人迟延提供房产证，导致上诉人虽然开门营业，但是没有办理营业执照，始终处于非法经营状态，并受到工商部门处罚。而且被上诉人采取停水、停电措施，并强行锁门。因此，合同解除的原因在于被上诉人违反了合同义务，被上诉人应当赔偿三个月租金及装修损失。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。被上诉人源东公司辩称：上诉人一直正常开门经营，其欠付租金导致合同解除，生效判决已经对此作出认定，被上诉人已经提供了房产证，是上诉人自己没有办理营业执照。上诉人遗留在房屋内的物品应当在前案执行程序中一并搬离。请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。关于系争租赁合同解除的原因，根据前案生效判决的认定，系由于上诉人欠付租金构成违约所致，该案对合同解除后果也已经做出了处理。上诉人现主张合同解除原因系被上诉人未履行相关附随义务，与前案生效判决认定不符，本院不予支持。关于上诉人主张的损失问题，由于合同解除原因在于上诉人一方违约，故其主张被上诉人按约赔偿三个月租金及相关装修损失均缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人滕峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 孙 飞代理审判员 李 兴二〇一六年四月十二日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”