（2016）桂0303民初161号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-31
案件名称
申联英与桂林市叠彩九华山社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市叠彩区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
申联英,桂林市叠彩九华山社区居民委员会,曾ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0303民初161号原告申联英，女，住广西壮族自治区桂林市***号。被告桂林市叠彩九华山社区居民委员会，住所地广西壮族自治区桂林XXX号。法定代表人刘永红，主任。委托代理人周开永，男，住所地广西壮族自治区桂林市民主路***号。第三人曾XX，女，住广西壮族自治区桂林市九华山路***栋XXX。原告申联英诉被告桂林市叠彩九华山社区居民委员会（以下简称九华山居委会）、第三人曾XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告申联英，被告九华山居委会的法定代表人刘永红及委托代理人周开永到庭参加诉讼。第三人曾XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与其母亲曾XX共有桂林市九华山XX号住房，被告长期以来每年单独与原告母亲曾XX签订租房协议。2015年初，原告要求被告改签租房协议，被告拒绝，至2015年底原告曾两次向被告提出2016年新租房协议需原告同意签字，但被告不屑一顾，置若罔闻，仍然单独与原告母亲曾XX签订了2016年租房协议。2016年元月12日，原告要求被告提供一份被告从开始租用桂林市九华山XXX号房的时间证明，遭到被告拒绝，被告处处刁难原告，无视法律，一意孤行，原告忍无可忍，特向法院起诉，请求判令：1、确认被告与第三人于2015年12月1日签订的《租房协议》无效；2、被告在判决生效后一个月内搬出桂林市九华山XXX号房；3、本案诉讼费由被告承担。原告申联英对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋登记档册，证明桂林市九华山XXX号房屋是原告与第三人共同共有；2、2016年《租房协议》，证明第三人与被告签订了合同；3、告知书，证明原告对此已经通知了被告续租房屋需经原告同意。被告九华山居委会辩称，1、原告的诉请不成立。房屋所有权人是第三人和原告，原告没权利提出确认本案的租赁合同无效；2、房屋所有权证是共同共有不是按份共有；3、被告与第三人自2006年起长期订立合同，原告对此知情，构成表见代理，请求驳回原告的诉请。被告九华山居委会为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房产证，证明该房屋属于第三人和原告共同共有；2、2015年12月1日签订的租赁协议，证明自2006年来一直签订租赁协议，原告对此是知情的，第三人与被告签订合同的行为是表见代理的行为。第三人曾XX未到庭，亦未做答辩。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人曾XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经过开庭质证，被告对原告提供的对证据1、2的真实性及证明内容无异议；对证据3认为是原告的表述，不构成证据。原告对被告提交的证据1的真实性及证明内容无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，对上述双方无异议的证据，本院予以确认。对双方提出异议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：桂林市九华山XXX号房屋系原告与第三人共有。2015年12月1日，第三人与被告签订一份《租房协议》，约定第三人将上述房屋租赁给被告，租期从2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金人民币1000元。在此之前，第三人将该房屋长期租赁给被告。2015年底，原告通知被告租赁该房屋须经其本人同意，被告庭审中承认收到上述通知。本院认为，依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，共同财产在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条也规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即无权处分合同需要有权主体追认或者无权主体事后取得处分权才能有效，在这之前处于效力未定的状态。当有权主体拒绝追认或无权主体事后未取得处分权的情形下，该合同无效。共同共有人擅自处分共有不动产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定，当其他共有人明确反对时，其处分行为即为无效。本案中，第三人与被告签订一份租房协议内容涉及第三人与原告共有的财产权利，原告未在该协议上签名，亦未对该协议进行追认，故第三人与被告签订的租房协议为无效协议。被告辩称第三人构成表见代理，本院认为，原告已事先告知被告租赁该房屋须经其本人同意，且被告已知晓，故其辩称构成表见代理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应将上述房屋返还给原告及第三人。故原告请求被告在判决生效后一个月内搬出桂林市九华山15号房，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告桂林市叠彩九华山社区居民委员会与第三人曾XX于2015年12月1日签订的《租房协议》无效；二、被告桂林市叠彩九华山社区居民委员会在本判决生效后30内搬离桂林市九华山XXX号房屋。本案案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由被告桂林市叠彩九华山社区居民委员负担。上述义务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：202XXXXXX01416，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈国先二〇一六年四月十二日书记员 庄 海附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 搜索“”