（2016）辽02民终467号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-15
案件名称
乾豪%U2022格林小镇业主委员会与大连远洋基业物业管理有限公司、大连大开网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乾豪·格林小镇业主,大连远洋基业物业管理有限公司,大连大开网络科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽02民终467号上诉人（原审原告）：乾豪·格林小镇业主委员会，住所地大连保税区大窑湾街道乾豪格林小镇。负责人：李金伟，该业主委员会主任。委托代理人：邵家安，辽宁盛力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连远洋基业物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区红星海-A区9#（及地下9-1#）。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托代理人：张伟、陈震山，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连大开网络科技有限公司，住所地大连经济技术开发区金马路232栋-2-24-1号。法定代表人：韩占昌，该公司董事长。原审原告乾豪·格林小镇业主委员会（以下简称业委会）与原审被告大连远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋公司）、大连大开网络科技有限公司（以下简称大开公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年11月16日作出（2015）开民初字第4404号民事判决，业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人业委会主任李金伟及其委托代理人邵家安，被上诉人远洋公司委托代理人张伟、陈震山到庭参加诉讼。被上诉人大开公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告业委会一审诉称：2014年11月12日，二被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告远洋公司将位于大连保税区格林小镇松岚街#(二楼西侧公建)出租给被告大开公司，建筑面积734.02平方米，租金每年8万元，租期自2014年11月15日至2015年12月31日，约定用途为办公及库房。二被告签订的房屋租赁协议未征得原告同意，远洋公司作为格林小镇的物业服务企业，已经因合同期限届满，于2015年撤出格林小镇。远洋公司撤出后，原告与二被告交涉房屋腾退事宜时，才取得二被告间的房屋租赁合同，发现远洋公司对案涉房屋无权出租，该合同应为无效。案涉房屋为小区业主共有的物业管理用房，不得改变用途。远洋公司对小区业主共有的房屋无处分权，在未征得原告同意的情况下，不得私自对外出租。远洋公司的物业管理合同到2014年12月31日届满，根本无权超越合同期限对外签订租赁合同。远洋公司以超低价格将房屋对外出租，涉嫌恶意串通、损害全体业主的共同利益。故原告诉至法院，请求判令二被告于2014年11月12日签订的房屋租赁合同无效;判令二被告连带赔偿原告损失(损失金额待鉴定后增加);判令被告大开公司立即腾退案涉房屋;诉讼费由二被告承担。被告远洋公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。对原告的诉讼主体资格有异议。案涉租赁合同有效，原告和该合同没有利害关系，原告不是诉讼主体，没有诉讼主体资格。原告第二项诉讼请求没有法律依据。第三项诉讼请求与被告无关。第四项诉讼请求，被告不同意，应由原告负担。被告大开公司一审未予答辩。一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：驳回乾豪·格林小镇业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。业委会上诉的理由及请求是：第一，案涉房屋为物业管理用房，远洋公司与大开公司擅自改变房屋用途签订的房屋租赁合同，因违反《合同法》、《物业管理条例》的相关规定而无效。第二，一审将业委会认定为出租人，并认定远洋公司将案涉房屋出租于大开公司系转租亦属于认定事实错误。因无事实基础，故一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定是错误的。而应当适用《合同法》第五十一条规定，即对于案涉租赁合同超期部分，因远洋公司无权处分，对于租期及租金标准又未取得业委会事后追认，应属无效。第三，一审未依据业委会申请，对案涉房屋租金标准进行司法鉴定，系程序违法。业委会对案涉房屋租金申请鉴定，不仅是为了确定赔偿金额，更重要是为了查明远洋公司与大开公司是否有恶意串通行为。第四，一审既然认定远洋公司与大开公司之间签订的租赁合同系转租合同，就应当行使释明权，若一审行使了释明权，业委会当然会举证证明在六个月内对租赁合同提出过异议。据此，请求撤销一审判决，改判支持业委会一审全部诉请。远洋公司二审答辩认为：服从一审判决。大开公司二审未予答辩。本院认为：一审判决存在应追加案涉房屋实际占有人为本案第三人参加诉讼及依法行使释明权的问题。业委会本案的诉请之一为要求大开公司腾退案涉房屋，但经本院二审现场勘查，我爱我家花卉店（业主为姜世林夫妻）、格林艺术培训学校、王玉峰等四户现在占有使用案涉房屋，且至二审审理期间，远洋公司与大开公司签订的房屋租赁合同的租期已经届满。故重审时应追加上述案涉房屋实际占有人为本案第三人参加诉讼，以审查其占有案涉房屋的依据，以此认定业委会要求大开公司腾退房屋的诉请是否能够得以支持。若经审查大开公司确已自案涉房屋中腾退，应向业委会释明变更要求大开公司腾退的诉请。此外，重审时应进一步审查本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，是否妥当，以此更好的保护各方当事人的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院(2015)开民初字第4404号民事判决；二、发回大连经济技术开发区人民法院重审。二审案件受理费100元（乾豪·格林小镇业主委员会预交），由本院退回乾豪·格林小镇业主委员会。审 判 长 李奎哲审 判 员 张萍萍代理审判员 李 鹤二〇一六年四月十二日书 记 员 王丽秋 关注微信公众号“”