（2016）渝01民终20号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-24
案件名称
重庆川北物业管理有限公司与董志容物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董志容,重庆川北物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终20号上诉人（原审被告）董志容。委托代理人袁泽海。被上诉人（原审原告）重庆川北物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区北温泉街道将军路**号*单元2-3。法定代表人苟兆秀，该公司董事长。委托代理人杨兴龙，该公司副总经理。委托代理人罗小平，重庆诚冠律师事务所律师。上诉人董志容与被上诉人重庆川北物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年10月30日作出（2015）碚法民初字第03687号民事判决。上诉人董志容对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月9日进行了询问。上诉人董志容的委托代理人袁泽海、被上诉人重庆川北物业管理有限公司的委托代理人杨兴龙、罗小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告系取得物业服务企业叁级资质的物业服务企业。被告系位于重庆市北碚区歇马镇歇马下街93号X幢X-X物业的业主，其从2012年开始入住该房屋至今。该房屋建筑面积为92.19平方米，属电梯房。原告从2011年12月即进驻涉案物业所在小区提供物业服务。2013年12月30日，原告作为乙方与该小区业主委员会作为甲方签订《歇马中心花园物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务。住宅电梯房物业服务费收费标准为3楼以上按0.9元／月·平方米。共用的专项设施设备运行的能源消耗，应设计量表核算，合理分摊计收。合同期限自2014年1月起至2019年12月底止。业主、物业使用人未按本合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。因被告欠付物业服务费等，原告经多次催收未果，故起诉来院。一审法院认为，依法成立的合同，双方当事人均应遵守并自觉履行。原告与涉案小区业主委员会于2013年12月30日所签订的《歇马中心花园物业服务合同》，为双方真实意思表示，系合法、有效的合同。被告作为该小区业主亦应当就此合同行使权利、履行义务。《物业管理条例》（国务院令第379号）第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”可见，即使前期物业服务合同未到期，业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同，则业主或物业使用人应当按照新订立的合同行使权利、履行义务。所以，对被告以前期物业服务合同未到期而拒交物业服务费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于被告提出小区很多业主签名要求解聘原告作为本小区的物管公司的抗辩理由，一审法院认为，在原告被涉案小区正式解聘之前，不影响业主履行交纳物业服务费及相关费用的义务。对于其他被告所称拒交物业服务费的理由，因被告并未举示相应证据加以证明，一审法院均不予采信。被告从2014年4月1日至2015年5月31日期间未交纳物业服务费，应支付原告该期间物业服务费取整为1162元（0.9元／月·平方米×92.19平方米×14个月）。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告欠付物业服务费至今，存在逾期付款的违约行为，原告自愿要求以欠费金额1162元为本金，从立案之日即2015年6月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付利息至付清之日作为逾期付款违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告董志容于本判决生效之日起五日内支付原告重庆川北物业管理有限公司从2014年4月1日至2015年5月31日期间的物业服务费1162元，并从2015年6月1日起，以1162元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期付款违约金至付清之日止。二、驳回原告重庆川北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告董志容负担。董志容不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、小区业主委员会并非小区全体业主按照程序选举产生，而是被上诉人自行指定产生的，并于业主委员会产生前私刻业主委员会印章，签订的物业服务合同违背业主真实意思表示，该合同不能对上诉人及全体业主产生法律效力。2、被上诉人提供物业服务中，干扰了上诉人的生活，破坏了小区物业设施，不尽安全义务，未及时清理垃圾，随意关闭通行电梯，致小区生活环境恶劣，存在消防及各种安全隐患，保安人员缺乏相应资质，上诉人的财产安全受到严重威胁。被上诉人重庆川北物业管理有限公司答辩称：上诉人所在小区业主委员会的选举有社区和政府盖章，选举程序是否合法应另案审理，被上诉人按照物业服务合同提供了物业服务，应当收取物业管理费，被上诉人也要维护自己的合法权益。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人重庆川北物业管理有限公司在诉讼中提交了其与小区业主委员会签订的《歇马中心花园物业服务合同》，并实际为该小区提供了物业管理服务，上诉人董志容认为该合同违背全体业主真实意思表示，不能对全体业主产生法律效力，但至今为止，该合同未被宣布无效或撤销，故上诉人董志容应当按照合同约定支付物业管理服务费。上诉人董志容提出的其他拒交物业管理服务费的理由没有提交证据予以证明，本案中以此拒交物业管理服务费的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人董志容负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 泽代理审判员 李 娅代理审判员 陈义熙二〇一六年四月十二日书 记 员 白耀妮 来源：百度“”