（2016）粤0606民初1159号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-31
案件名称
邱淑玲与梁海潮、徐晓贤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱淑玲,梁海潮,徐晓贤,佛山市顺德区顺联集团物业管理有限公司,佛山市顺德区顺联实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院� � 事 判 决 书（2016）粤0606民初1159号原告（反诉被告）邱淑玲，女，汉族，1984年8月30日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托代理人王玲，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）梁海潮，男，汉族，1986年8月28日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人冯耀忠，广东德业律师事务所律师。委托代理人梁笑珠，广东德业律师事务所律师。被告（反诉原告）徐晓贤，女，汉族，1965年10月30日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人冯耀忠，广东德业律师事务所律师。委托代理人梁笑珠，广东德业律师事务所律师。被告佛山市顺德区顺联集团物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇广湛公路新隆路段以西顺联世纪家私城3座5楼，组织机构代码证：72119663-X。法定代表人窦珊，该公司总经理。委托代理人高云霞，女，汉族，1979年12月17日出生，系该公司的员工。被告佛山市顺德区顺联实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇广湛公路沙滘段，组织机构代码证：23195384-5。法定代表人邓志玲，该公司总经理。委托代理人高云霞，女，汉族，1979年12月17日出生，系该公司的员工。原告邱淑玲诉被告梁海潮、徐晓贤、佛山市顺德区顺联集团物业管理有限公司（以下简称顺联物管公司）、佛山市顺德区顺联实业有限公司（以下简称顺联实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，被告梁海潮、徐晓贤对原告邱淑玲提起反诉，本院合并审理，依法由审���员萧永宜适用简易程序独任审判，于2016年3月14日、4月8日两次公开开庭进行了审理，原告邱淑玲及其委托代理人韩丽茹、王玲，被告梁海潮、徐晓贤的共同委托代理人冯耀忠，被告顺联物管公司、顺联实业公司的共同委托代理人高云霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邱淑玲诉称，一、邱淑玲与梁海潮签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。2015年3月28日，邱淑玲与梁海潮签订租赁合同，约定梁海潮将“顺联家具城南区”二座首层8南前铺位出租给邱淑玲使用，建筑面积69.55平方米，租金每月5216元、管理费每月5216元，共10432元；同时，梁海潮将铺位委托给顺联物管公司管理，由顺联物管公司负责铺位的公共保安、公共秩序、公共区域清洁、公共设施日常维护等工作。租赁合同签订后，邱淑玲于2015年5月7���向梁海潮缴纳了铺位保证金153102元、工商税金保证金3000元、铺位水电费保证金1502元、管理服务保证金751元，用户手册按金50元，共计158405元。二、梁海潮要求邱淑玲出具《承诺书》要求多缴租金，该《承诺书》的条款因违反法律强制性规定而无效。在签订租赁合同之后，梁海潮要求邱淑玲出具一份《承诺书》，只由梁海潮保存，并未交给邱淑玲。根据《承诺书》约定，邱淑玲每月向梁海潮缴纳的租金、管理费以及修缮等费用共51034元。而实际上，梁海潮从未对商铺进行任何修缮以及履行其他《承诺书》所述收费对应的服务，该部分费用实质是梁海潮为了掩盖逃避税收的非法目的，该条款并非邱淑玲的真实意思表示，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项的规定，以合法形式掩盖非法目的、违反法律行政法规的强制性规定，依法属于无效条款。��海潮依据《承诺书》要求邱淑玲缴纳的租金、管理费、修缮等费用，应当返还。其中2015年4月至7月，邱淑玲每月向梁海潮缴纳了51034元，每月多交40602元；2015年8月、9月，邱淑玲每月向梁海潮缴纳了43379元，每月多交32947元；2015年10月、11月，邱淑玲每月向梁海潮缴纳了43779元，每月多交33347元。即2015年4月至11月梁海潮共计需返还金额294996元。梁海潮委托其母亲徐晓贤收取铺位的租金、管理费、修缮费等，对于前述邱淑玲多交的金额部分，梁海潮和徐晓贤共同负有返还的责任。三、梁海潮及顺联物管公司向邱淑玲另行收取管理费没有事实及法律依据，应予以返还。租赁合同签订后，梁海潮及顺联物管公司还同时要求邱淑玲每月另行再支付1502元的管理费，但梁海潮却仅与邱淑玲就其中751元的管理费另行签订了协议，对另外751元的管理费根本无任何约定。而根据租赁合同��经明确约定了管理费以及梁海潮履行商场管理的相应义务，梁海潮无依据超出租赁合同约定另行收取管理费，应当返还给邱淑玲。其中2015年4月至7月，邱淑玲每月缴纳了1502元，2015年8月至11月邱淑玲每月缴纳751元，因此，梁海潮共需返还9012元给邱淑玲。因梁海潮委托顺联物管公司收取上述管理费，对此，梁海潮和顺联物管公司共同负有返还的责任。四、2015年12月15日，梁海潮在租赁合同有效期内对铺位采取停水停电措施，并通知邱淑玲单方解除租赁合同，同时将邱淑玲存放于铺位的货物清场搬至他处，致使邱淑玲无法继续使用铺位经营。邱淑玲多次要求梁海潮更正并将铺位的物品返还，但梁海潮均予以拒绝。梁海潮应负有向邱淑玲返还铺位存放的货物等的义务。五、梁海潮委托顺联物管公司管理铺位及顺联实业公司收取铺位的工商税金保证金、水电费保证金、管理���务保证金、用户手册按金，梁海潮和顺联物管公司、顺联实业公司共同负有返还前述保证金的责任。据此，原告邱淑玲起诉请求法院判令：1.被告梁海潮向原告邱淑玲返还铺位保证金153102元及自起诉之日起至清偿之日止的利息；2.被告梁海潮向原告邱淑玲返还铺位工商税金保证金3000元、铺位水电费保证金1502元、管理服务保证金751元、用户手册按金50元，共计5303元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息；被告顺联物管公司、顺联实业公司对此承担连带返还责任；3.被告梁海潮返还原告邱淑玲存放于铺位的办公设备、货物等或赔偿等值金额38010元；4.被告梁海潮返还原告邱淑玲多支付的租金、修缮等费用294996元、管理费9012元及自起诉之日起至清偿之日止的利息；被告徐晓贤对其中294996元承担连带返还责任，被告顺联物管公司对其中9012元承担连带返还责任；5.本案诉讼费���全体被告承担。被告梁海潮、徐晓贤辩称，邱淑玲提起本案的诉讼缺乏事实和法律依据。理由是，一、涉案的租赁合同、顺联家具城南区综合管理规定、消防安全责任书、承诺书、租赁补充协议、声明书均是构成商铺租赁合同的整体，是不可分割的，邱淑玲故意将上述的法律文书进行分割不合理，也违反了诚信原则，按照邱淑玲与梁海潮签订的上述文书，梁海潮没有多收取邱淑玲租金和管理费。二、由于邱淑玲违反上述文书的约定，未按约向梁海潮支付相关的费用，已构成根本违约，应承担违约责任，所以邱淑玲已交的保证金应归梁海潮所有，邱淑玲也必须将尚欠的相关费用支付给梁海潮。综上，请求法庭驳回邱淑玲的全部诉讼请求。被告顺联物管公司、顺联实业公司辩称，与梁海潮、徐晓贤的答辩意见一致。被告梁海潮、徐晓贤��原告邱淑玲反诉称，梁海潮与邱淑玲签订租赁合同，邱淑玲租赁梁海潮的铺位，邱淑玲应于每月5日前向梁海潮交付租金，每逾期一天，按当月总费用额的2.5‰加收违约金，逾期达十天或收到催缴通知期限届满仍未支付全额费用及违约金，梁海潮有权解除合同、收回出租商铺，保证金不予退还。合同解除之日，邱淑玲应退还商铺，并将商铺内的一切自有财物搬走，超过两天，则视为邱淑玲自动放弃对该财物的所有权，可由梁海潮自行处理，邱淑玲不得追索。其后，邱淑玲又与梁海潮签订一份《承诺书》，确认邱淑玲每月向梁海潮应支付的租金及相关费用共为51034元。2015年5月7日，邱淑玲向梁海潮交纳了铺位保证金153102元、工商税金保证全3000元、管理服务保证金751元、铺位水电费保证金1502元、用户手册保证金50元，合共158405元。然而，邱淑玲从2015年11月起拖欠梁海潮部分租金及费用，并至今仍没缴付，为违约行为，按照租赁合同的约定梁海潮有权解除合同收回出租物，邱淑玲已交的保证金归梁海潮所有，且邱淑玲还应向梁海潮支付拖欠的租金及违约金。另依据租赁合同的约定，因邱淑玲超过两天没有将商铺内的自有财物搬走，故该财物的所有权归梁海潮所有。综上所述，被告梁海潮、徐晓贤提起反诉请求法院判令：1.被告梁海潮与原告邱淑玲于2015年3月28日签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》于2015年12月15日解除；2.原告邱淑玲向被告梁海潮支付租金32772元（其中2015年11月尚欠租金7255元、2015年12月半月租金25517元）及违约金147998.6元（暂计至2016年2月29日）；3.原告邱淑玲在商铺内的财物归被告梁海潮所有；4.原告邱淑玲已交付的保证金158405元归被告梁海潮所有；5.本案诉讼费由原告邱淑玲承担。原告邱淑玲对反诉辩��，一、根据法律及司法解释规定，梁海潮和徐晓贤要求解除租赁合同，应当先举证证明铺位属于梁海潮和徐晓贤所有，且已经履行了规划报建手续，否则租赁合同无效，无效合同自始没有法律约束力，梁海潮和徐晓贤再请求解除租赁合同没有事实基础与法律依据。二、梁海潮和徐晓贤请求邱淑玲按照每月51034元的标准缴纳11月及12月的租金以及逾期缴纳的违约金，没有事实与法律依据。第一，根据租赁合同约定，铺位租金为每月5216元、管理费为每月5216元，共10432元。第二，邱淑玲已经按照梁海潮和徐晓贤的要求缴纳了2015年11月的租金，不存在拖欠。2015年8月起，邱淑玲通过微信、短信与梁海潮和徐晓贤协商多收租金的问题，并向梁海潮和徐晓贤提出减少租金及管理费等费用。梁海潮和徐晓贤同意邱淑玲自2015年8月至11月按照其要求缴纳费用的8.5折缴交相关费用，即每��缴交费用43379元。邱淑玲已于2015年11月14日向徐晓贤转账支付43779元，因此，不存在拖欠11月租金的情形。第三，梁海潮和徐晓贤无权要求邱淑玲超出租赁合同约定的租金标准缴交2015年12月的租金。2015年11月，邱淑玲继续就梁海潮和徐晓贤多收租金的问题进行协商，但梁海潮在未予明确回复的情况下，于2015年12月11日对邱淑玲承租的商铺采取停电措施，导致邱淑玲无法经营。梁海潮和徐晓贤超出租赁合同的约定要求邱淑玲多交租金并且对邱淑玲铺位停电的行为构成根本违约，其无权再要求邱淑玲缴纳2015年12月的租金。即使邱淑玲需要缴纳2015年12月半月的租金，也应当按照租赁合同约定的租金标准缴纳，即租金为每月5216元、管理费为每月5216元，需要缴纳的12月半月的租金等费用也仅是5216元。第四，梁海潮和徐晓贤要求邱淑玲支付违约金147998.6元没有事实与法律依据，且���违约金标准过高。邱淑玲迟延缴纳2015年12月的租金是因为梁海潮和徐晓贤根本违约，其无权要求邱淑玲支付违约金。同时，即使邱淑玲迟延缴纳12月租金的行为构成违约，违约行为也属轻微，梁海潮和徐晓贤的损失也仅应当是迟延收取该部分租金的期间利息。因此，在邱淑玲仅是迟延支付5216元的情形下，梁海潮和徐晓贤却要求邱淑玲支付147998.6元的违约金，该违约金明显过高。三、梁海潮和徐晓贤无权没收存放在铺位的财物。如前所述，是梁海潮和徐晓贤超出租赁合同的约定要求邱淑玲多交费用违约在先，并先对邱淑玲的商铺采取停电措施，导致邱淑玲无法经营，构成根本违约，其单方解除租赁合同的行为没有法律及事实依据，更无权没收邱淑玲存放在铺位的财物。四、梁海潮和徐晓贤无权没收邱淑玲的铺位保证金及工商税金保证金、管理服务保证金、用户手册保证金及水电费保证金。第一，梁海潮和徐晓贤根本违约在先。第二，梁海潮和徐晓贤收取工商税金保证金、管理服务保证金、用户手册保证金及水电费保证金没有合同依据，且对于保证金的用途以及处理方式未做约定，在单方解除租赁合同的情形下，梁海潮和徐晓贤应当返还给邱淑玲。第三，铺位保证金的性质是一种以金钱为标的设立的质押，对于该保证金的使用，担保法及其解释已经进行了规定，债务人或者第三人将其金钱以保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。在梁海潮和徐晓贤认为邱淑玲拖欠租金的情况下，只能依据担保法规定进行抵扣，而非没收全部铺位保证金。第四，即使邱淑玲迟延向梁海潮支付租金等相关费用的行为构成违约，梁海潮和徐晓贤也无权直接没收邱淑玲的全部铺位���证金。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条第二款以及合同法解释二第二十九条规定，损失赔偿主要是补偿性而非惩罚性，即使邱淑玲的行为属于违约，需要赔偿损失，其数额也应当根据违约情况造成的损失来确定，违约赔偿的数额与违约损失的数额应当大体一致。综上所述，梁海潮和徐晓贤诉请解除租赁合同应当举证证明合同合法有效，否则应当予以驳回；梁海潮和徐晓贤根本违约在先，无权要求邱淑玲支付2015年11月、12月的租金，更无权没收铺位的财物以及各项保证金。诉讼中，原告邱淑玲提供的证据有：1.邱淑玲的身份证一个，证明原告的诉讼主体资格。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议。2.梁海潮和徐晓贤的人口信息查询表各一份、顺联物管公司和顺联实业公司的企业工商登记信息打印件和组织机构代码证打印件各二份，证明被告的诉讼主体资格。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议。3.《顺联家具城南区商铺租赁合同》一份，证明邱淑玲与梁海潮签订租赁合同，约定梁海潮将铺位出租给邱淑玲使用，租金为每月5216元、管理费为每月5216元等。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，对真实性无异议，对证明内容有异议，还有签订了租赁补充协议及声明书等，且明确约定了交纳保证金和每月租金实为51034元。4.收据二张，证明邱淑玲向梁海潮缴纳了铺位保证金153102元，向顺联实业公司缴纳了工商税金保证金3000元、管理服务保证金751元、用户手册按金50元、水电费保证金1502元。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，对真实性无异议，保证金是依据租赁补充协议的约定来收取的，是双方真实的意思表示。5.业务凭证五份、银行电子回单打印件四份，证明邱淑玲委托丈夫赖枝棠按照梁海潮的要求向徐晓贤转账支付铺位5月至11月份租金及其他管理费用，其中5月至7月均为51034元，8月和9月均为43379元、10月和11月均为43779元。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，对真实性无异议，从该组证据也可以证明邱淑玲是清楚知道商铺每月租金为51034元，邱淑玲从2015年8月起没有足额交付租金，是违约行为。6.结婚证一本，证明赖枝棠与淑邱淑玲系夫妻关系。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，对真实性无异议。7.中国农业银行活期存折明细清单一份，证明邱淑玲应顺联物管公司要求开具活期存折，并将存折及密码交由顺联物管公司保管，顺联物管公司分别在2015年4月至11月自该账户支取款项2844元、2993元、3455元、3529元、3910元、2087元、2164元、1885元，属于另行向邱淑玲收取水电费及其他管理费。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，对真实性无异议，对证明内容有异议，该组证据只能证明邱淑玲交付每月的水电费。8.邱淑玲与徐晓贤的微信聊天记录六页，证明2015年8月起，邱淑玲与徐晓贤协商超出租赁合同约定多收租金的问题，并向徐晓贤提出减少租金及管理费，徐晓贤同意自2015年8月至11月按照8.5折缴纳租金及其他费用，即每月缴纳43379元。被告梁海潮、徐晓贤质证，对真实性无异议，双方是有微信往来，但是从微信内容看，徐晓贤只是同意邱淑玲在2015年8月至10月的租金按8.5折计算，2015年11月的租金徐晓贤并没有同��按照8.5折计算，还有2014年11月的租金拖延到14日才交付43779元，已是违约行为。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，与上述意见一致。9.邱淑玲丈夫与徐晓贤的短信聊天记录打印件二页，证明2015年8月，邱淑玲丈夫与徐晓贤协商多收租金的问题，并向徐晓贤提出减少租金及管理费，徐晓贤同意按照8.5折缴纳租金及其他费用，还有邱淑玲于2015年12月23日要求取回铺位财物，但徐晓贤拒绝予以返还。被告梁海潮、徐晓贤质证，对真实性无异议，双方是有短信往来，但是从短信内容看，徐晓贤只是同意邱淑玲在2015年8月至10月的租金按8.5折计算，2015年11月的租金徐晓贤并没有同意按照8.5折计算，还有2014年11月的租金拖延到14日才交付43779元，已是违约行为。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，与上述意见一致。10.铺��照片一张、邱淑玲与麦小玲的微信聊天记录一页，证明2015年12月12日邱淑玲的朋友麦小玲通过微信方式告知，案涉铺位于2015年12月11日被业主停电，致使无法继续经营。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，不予确认。11.《关于解除租赁合同的通知》一份，证明2015年12月15日徐晓贤单方通知邱淑玲解除租赁合同。被告梁海潮、徐晓贤质证，对真实性无异议，是由于邱淑玲拖欠租金，所以由顺联物管公司代梁海潮发出通知。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，对真实性无异议，是因为邱淑玲拖欠应缴的租赁费用，顺联物管公司在梁海潮和徐晓贤的委托下发出通知。12.商场摆样品清单一份，证明邱淑玲存放于铺位的办公设备及货物等，梁海潮将此全部搬至他处。被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司质证，不予确认，是邱淑玲自己制作的。诉讼中，被告梁海潮、徐晓贤提供的证据有：1.房地产权证一本（粤房地证字第C1775931号），证明梁海潮是商铺的业主，出租物业是合法的。原告邱淑玲质证，无异议。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议。2.2013年3月30日的《顺联家具城南区商铺租赁合同》一份（共13页）、《租赁补充协议》复印件一份、《声明书》复印件一份，证明邱淑玲与梁海潮之前签订租赁合同，约定邱淑玲承租铺位，租赁期限2013年11月1日至2015年7月31日，同时还签订租赁补充协议，约定邱淑玲向梁海潮缴交铺位保证金153102元，每月应缴交综合费用40602元，邱淑玲又在声明书确认，租赁补充协议约定的每月综合费用40602元，与租赁合同约定的每月租金及管理费10432���，共同构成铺位租金即实为51034元。原告邱淑玲质证，对租赁合同真实性无异议，对租赁补充协议和声明书真实性有异议，没有提供原件，且对证明内容和关联性有异议。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，予以确认。3.2013年4月7日收据一份，证明梁海潮收到邱淑玲缴纳的铺位保证金153102元。原告邱淑玲质证，对真实性无异议，对关联性有异议，这保证金与本案的合同没有关系。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，予以确认。4.2015年3月28日的《顺联家具城南区商铺租赁合同》一份（共14页）、《租赁补充协议》一份、《声明书》一份，证明因上一份租赁合同期满，邱淑玲与梁海潮续签租赁合同，约定内容与之前基本一致，租赁期限为2015年4月1日至2017年7月31日，租金实为51034元。原告邱淑玲质证，对真实性无异议，对证明内容和关联性有异议。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议。5.2015年5月7日收据一份，证明梁海潮收到了邱淑玲缴纳的铺位保证金153102元，实际是之前的铺位保证金转来。原告邱淑玲质证，对真实性无异议。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议。6.清场货物签收通知书（物品清单）一份，证明2015年12月21日将邱淑玲的货物清场，货物的具体数目按照该清单为准。原告邱淑玲质证，对真实性确认，但清单仅统计了大部分物品，邱淑玲还有银行卡、营业执照和税务登记证等在办公台内。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议。7.网上银行转账单打印件一份、每月应缴纳的水电费和物业管理费清单复印件一份、说明复印件一���、收据一份，证明2015年12月21日清理邱淑玲的铺位时，由于邱淑玲尚欠水电费和物管费共3281元，扣除邱淑玲已交付的水电费保证金1502元和管理服务保证金751元，剩余1028元由梁海潮垫付给顺联实业公司，再加上铺内货物的搬运费3661元，梁海潮为邱淑玲垫付费用共4689元。原告邱淑玲质证，对收据的真实性予以确认，但主张对案涉铺位的货物进行搬运产生3661元搬运费，因无相关证据，不予确认；对于水电费和物管费的相关金额，应与之前已交的水电费保证金进行抵扣；对其他证据的真实性不予确认。被告顺联物管公司、顺联实业公司质证，无异议，实际上水电费和物管费已经抵扣了，所以剩余的1028元是由业主代租户垫付的。诉讼中，被告顺联物管公司、顺联实业公司提供的证据有：1.承认函复印件一份、确认函一份，证明顺���物管公司是按照租户的承诺来收取相关的水电费和物管费的。原告邱淑玲质证，因为承认函无原件，对真实性不予确认，对确认函真实性予以确认，但该确认函与租赁补充协议一样，在租赁合同已经约定邱淑玲向梁海潮交纳物管费之后，就无需再承担向顺联物管公司交纳物管费的义务。被告梁海潮、徐晓贤质证，对真实性无异议，同意顺联物管公司的证明内容。经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：1.原告邱淑玲提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11，被告梁海潮、徐晓贤、顺联物管公司、顺联实业公司对真实性无异议，上述证据能反映案件事实，本院予以采纳；但其中证据8、9的微信和短信不排除可能有部分记录删除。证据10，因无法确定拍摄时间等，不能就此反映与本案有关联，故不予采纳。证据12，只是原告邱淑玲单方制作的，没有其他确认，且原告邱淑玲后来承认被告梁海潮提供的清单，故该证据本院不予采纳。2.被告梁海潮、徐晓贤提供的证据1、3、4、5、6，原告邱淑玲，被告顺联物管公司、顺联实业公司对真实性无异议，上述证据能反映案件事实，本院予以采纳。证据2，其中租赁合同是书证原件，足以采纳；租赁补充协议和声明书虽然只是复印件，但与证据4互相印证，本院予以采纳。证据7，其中收据原告邱淑玲对真实性无异议，本院予以采纳；其他证据，因不是原件，不能确认其真实，本院不予采纳。3.被告顺联物管公司、顺联实业公司提供的证据1，其中确认函是书证原件，本院予以采纳；承认函只是复印件，不足以确认其真实，本院不予采纳。本院经审理查明，2013年3月30日，邱淑玲（乙方）与梁海潮（甲方）签订一份��顺联家具城南区商铺租赁合同》，约定梁海潮将位于“顺联家具城南区”二座首层8南前的铺位出租给邱淑玲，租赁面积69.55平方米，租赁期限自2013年11月1日至2015年7月31日。租赁合同第五条第2款还约定，“乙方应在每月的首五天内一次性向甲方缴纳租金及管理费：每月租金及管理费合计10432元，其中租金5216元、管理费5216元。”同时，邱淑玲与梁海潮还签订一份《租赁补充协议》，补充协议第一条约定，“…每月向甲方缴交租金及管理费的同时缴交该铺位物业管理区域内物业共用部分和共用设施、设备的修缮费用等综合费用40602元，商场内清洁卫生、保安管理、空调维护等物业服务费1501元，该费用与原《租赁合同》第五条第2款所述费用构成该铺位单元每月所需向甲方缴纳费用的全部组成部分。…”在上述租赁合同即将到期时，邱淑玲（乙方）与梁海潮（��方）于2015年3月28日续签一份《顺联家具城南区商铺租赁合同》（包括附件一平面图、附件二顺联家具城南区综合管理规定、附件三顺联家具城南区业主／租户消防安全责任书、附件四承诺书），约定邱淑玲继续承租上述铺位，租赁期限自2015年4月1日至2017年7月31日。该合同第五条第2款还约定，“乙方应在每月的首五天内一次性向甲方缴纳租金及管理费：每月租金及管理费合计10432元，其中租金5216元、管理费5216元。”第六条第2点约定，“每月租金及管理费在每月的首五天内一次性缴付。如未能如期全额支付，每逾期一天，按当月总费用额的2.5%加收违约金，乙方逾期达十天或收到甲方书面催缴通知期限届满后仍未支付全额费用及违约金的，甲方有权解除合同、收回出租商铺，乙方所付保证金无权要求返还，且甲方有权追讨乙方所欠的全部费用…”第十二条第2点约定，“甲方将该单元委托‘顺联物管公司’管理，由顺联物管公司负责该单元的公共保安、公共秩序、公共区域清洁、公共设施日常维护等工作。”同时，邱淑玲与梁海潮还签订一份《租赁补充协议》，其中第一条约定，“…每月向甲方缴交租金及管理费的同时缴交该铺位物业管理区域内物业共用部分和共用设施、设备的修缮费用等综合费用40602元，商场内清洁卫生、保安管理、空调维护等物业服务费751元，上述费用与原《租赁合同》第五条第2款所述费用构成该铺位单元每月所需向甲方缴纳费用的全部组成部分。如每逾期一天缴纳，按当月所应缴纳费用总额的2.5%加收违约金，逾期十天，除必须缴清所欠费用及违约金外，甲方有权解除合同，收回铺位单元，保证金不予退还。”第二条约定，“乙方每月所缴租金及管理费总额为10432元，综合费用总额40602元，物业服务费751元；除以上费用外，乙方同时须缴纳当月发生的水、电费…”第四条约定，“乙方必须在签订《租赁合同》当日一次性缴付的保证金：铺位保证金153102元；工商税金保证金3000元；管理服务保证金751元；水电费保证金1502元…”另外，邱淑玲向梁海潮出具一份《声明书》，内容为邱淑玲确认综合费用40602元和租金5216元、管理费5216元，共同构成铺位的租金，即每月租金实为51034元。邱淑玲还出具一份《确认函》，同意2015年4月1日至2015年7月31日期间承担物业管理费，以30元／平方米向顺联物管公司缴交。上述合同签订后，邱淑玲于2015年5月7日向梁海潮缴交了铺位保证金153102元。同时向顺联实业公司交付了工商税金保证金3000元；管理服务保证金751元；水电费保证金1502元，用户手册保证金50元，合计5303元，该款项由顺联实业公司出具收据。租赁期间，2015年4��4日，由邱淑玲的丈夫赖枝棠通过银行转账向徐晓贤支付2015年4月铺位租金51034元、5月4日支付51034元、6月4日支付51034元、7月5日支付51034元、8月14日支付10432元和32947元共43379元、9月6日支付43379元、10月8日支付43779元、11月14日支付43779元。同时，邱淑玲以当月支付上月的方式向顺联物管公司于2015年5月6日支付了2015年4月铺位的水电费及物管费共2993元（其中物管费2252元）、6月5日支付了3455元（其中物管费2252元）、7月7日支付了3529元（其中物管费2252元）、8月6日支付了3910元（其中物管费2252元）、9月7日支付了2087元（其中物管费751元）、10月17日支付了2164元（其中物管费751元）、11月9日支付了1885元（其中物管费751元）。期间邱淑玲与徐晓贤曾协商降低租金，最后徐晓贤同意自2015年8月至明年3月1日的租金按8.5折计付，但邱淑玲在2015年11月没有按合同约定时间5日前支付租金，���11月14日才予支付，到2015年12月5日，邱淑玲还是没有支付12月的租金，同时也没有支付2015年11月和12月的水电费和物管费，梁海潮遂委托顺联物管公司于2015年12月15日向邱淑玲发出《关于解除租赁合同的通知》。2015年12月21日梁海潮将案涉铺位内邱淑玲的物品搬离另存他处及收回铺位，具体搬离保存的物品包括，不锈钢玻璃茶几14张、不锈钢大理石茶几7张、不锈钢大理石餐台2台＋4椅、圆橙4张、办公台1张、办公椅1张、电脑1台、刷卡机1台2件、电话机1台、计算机2台、饮水机1台＋水桶1只＋广告灯箱1个、传真机1台＋打印机1台、饰品36件、双人位皮沙发2张、双人位布沙发1张、酒店餐椅37个、长条咖啡台2张、咖啡台方台1张、酒吧椅3张、饰品16件、台式电脑1台、饮水机1台、电话机1个、床头柜1个、不锈钢茶几1张、计算机1台。邱淑玲丈夫曾于2015年12月23日向徐晓贤发短信要求退回上述物品，但无果。在梁海潮搬离铺位物品当天，因邱淑玲尚未支付2015年11月和12月的水电费和物管费，顺联物管公司用邱淑玲原来所交的管理服务保证金751元、水电费保证金1502元抵扣后，不足部分由梁海潮向顺联物管公司支付了1028元。邱淑玲于2016年1月21日向本院提起诉讼。另查明，案涉铺位已由梁海潮办理了房地产权证。本院认为，本案邱淑玲与梁海潮签订的合同，应包括《顺联家具城南区商铺租赁合同》（含附件）及《租赁补充协议》，其中《租赁补充协议》是租赁合同内容的补充，也属于租赁合同的组成部分。经审查，上述合同和协议内容没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方需严格依约履行，否则构成违约。对于租赁合同的权利和义务按照合同相对性原则应归属于签订合同的邱淑玲和梁海潮两人，虽然有关的租金是转入徐晓贤的银行账户中，但梁海潮承认是代其收取，即徐晓贤只是履行代理行为，故不能因此由徐晓贤承担本案的责任，也正如邱淑玲支付的租金是委托其丈夫赖枝棠的银行账户转出的，最终归属于邱淑玲。对于本案的处理，应先认定需要缴付的租金及其他费用各是多少。首先是铺位租金，虽然《顺联家具城南区商铺租赁合同》第五条第2款约定，每月应缴付的租金及管理费共10432元，但《租赁补充协议》第一条约定，每月还需缴付综合费用40602元及物业服务费751元，而邱淑玲在2015年3月28日的《声明书》，确认上述综合费用40602元和租金及管理费10432元，共同构成每月铺位租金51034元。事实上，邱淑玲在2015年4月至7月实际是按照51034元缴付。由此看来，《租赁补充协议》和《声明书》才是双方的真实意思表示，故本院认定邱淑玲每月应向梁海潮缴付租金共为51034元。邱淑玲主张每月租金只是10432元，本院不予采纳。其次是物管费，邱淑玲曾出具《确认函》，同意2015年4月至7月承担物管费，按每月每平方米30元向顺联物管公司缴付。而自2015年8月起则按原来2015年3月28日的《租赁补充协议》约定以每月751元缴付。结合本案案情，物管费应由承租人邱淑玲直接向已经提供了物管服务的顺联物管公司缴付。邱淑玲认为顺联物管公司收取物管费没有依据的意见，本院不予采纳。最后是水电费，邱淑玲承租铺位每月实际使用的水电费理应向顺联物管公司缴付。在确定邱淑玲每月应缴付的费用后，现查明邱淑玲在2015年11月没有按时于5日前向梁海潮缴付租金，延至11月14日才予支付，此时邱淑玲已存在逾期缴付的违约行为，对于11月份的水电费和物管费又没有支付，甚至后来的12月份邱淑玲更是完全没有缴付租金，即��多项的违约行为。因收取租金在租赁合同中是最主要的目的，且本案租赁合同已约定逾期支付租金及其他费用是明确的违约行为，故按照合同约定及法律规定，梁海潮是可以主张解除合同的，本案梁海潮委托顺联物管公司向邱淑玲发出《关于解除租赁合同的通知》合法有理，本院予以支持。现邱淑玲与梁海潮均同意租赁合同是自2015年12月15日起解除，本院予以确认。但租赁合同仍应确定是邱淑玲违约而遭梁海潮予以解除的，因此铺位保证金应予依约没收，邱淑玲认为违约轻微不构成解除合同的理由并请求返还铺位保证金153102元，本院不予支持。对于邱淑玲要求返还多付租金（修缮等费用）共294996元的诉讼请求，因每月租金数额实际为51034元，现邱淑玲在2015年4月至7月均按此缴付，并没有多付。后来根据陈晓贤在2015年11月23日的微信中曾说，“…原来的就以8.5折优惠。暂定至明年3月1日号止…”、2015年12月7日的微信中说，“…原来的以8.5折优惠。暂定到3月1日号止…”联系上下文，其意思是租金自2015年8月至2016年3月1日按8.5折计收，即每月应缴付的租金为43378.9元。梁海潮、陈晓贤认为只承诺优惠至2015年10月的意见，本院不予采纳。现邱淑玲在2015年7月、8月均按43379元缴付，没有多付。在2015年10月、11月邱淑玲按43779元缴付，是在清楚缴付数额后又以新数额缴付，属于明知而为之的自愿行为，现在又认为多出400元，有违民事行为中的诚实信用和禁反言原则。综上，邱淑玲主张多付租金（修缮等费用）没有事实依据，本院不予支持。相反，邱淑玲至今没有缴付2015年12月的租金，双方确认租赁合同是在2015年12月15日解除，后来在12月21日才正式搬离，梁海潮理解为应缴付半个月租金，本院予以确认，但租金数额应按优惠后的43379元计算50%为21689.5元。邱淑玲还认为在12月11日已停电不能经营，租金应算至此时，本院也不予采纳。而11月份的租金后来已经足额缴付没有欠付。对于逾期缴付租金的违约金，租赁合同是约定每逾期一天按2.5%计收，但该标准明显过高，并考虑已没收铺位保证金的情况下，本院确定调低违约金的标准为按中国人民银行同期贷款利率计算。其中2015年11月的租金以43379元为基数自2015年11月6日计算至11月14日，2015年12月的租金以43379元为基数自2015年12月6日计算至清偿完毕为止。邱淑玲另一部分诉讼请求退回多收的物管费9012元，因其另外承诺自2015年4月至7月按每月每平方米30元向顺联物管公司缴交物管费，虽然没有同时写明计算面积，但结合《租赁补充协议》有约定以每月751元缴付物管费，还有管理服务保证金751元（以可出租面积按10元／平方米计收），可以推算出案涉��位计算面积约为75.1平方米，顺联物管公司现在主张上述期间的物管费共2252元，是按75.05平方米每月30元计算，计算面积基本吻合。而且顺联物管公司按此数额2252元已向邱淑玲收取了2015年4月至7月的物管费，邱淑玲也自愿缴付多月又没提出异议，显示邱淑玲应当知晓如何计收物管费并同意缴付的。还有，租赁合同是续租的，承租人更会熟悉情况。综合分析，上述期间的物管费应是2252元。对于2015年8月至10月按《租赁补充协议》约定每月物管费是751元。经查明，邱淑玲在2015年4月至10月期间，其中实际缴付的物管费分别是2252元、2252元、2252元、2252元、751元、751元、751元，并没有多付，对此请求，本院不予支持。邱淑玲请求的工商税金保证金3000元、水电费保证金1502元、管理服务保证金751元、用户手册按金50元，共计5303元，是由顺联实业公司出具收据实际收取的，因租赁合同已经解除，已没有继续收取的基础，故顺联实业公司应向邱淑玲予以退回。但是邱淑玲没有向顺联物管公司支付2015年11月至12月的水电费和物管费，其中邱淑玲对2015年11月份的水电费和物管费共1754元无异议，本院予以确认，而12月份邱淑玲没有确认，但铺位是已实际经营一段时间，发生一定的水电费合理，顺联物管公司主张其中电费为763元、水费为13元，该数额比其他正常月份少，故本院酌情予以确认。至于12月的物管费，铺位实际是12月21日搬离，相应的物管费应为508.74元（751元÷31天×21天）。而梁海潮为此已支付了1028元，实际尚欠2015年11月和12月的水电费和物管费计为2010.74元（1754元＋763元＋13元＋508.74元-1028元）。为免各方另行主张及方便一并处理，且邱淑玲庭审中同意在退回的保证金中一并扣除，本院予以采纳，故应由顺联实业公司向邱淑玲退回3292.26元（5303元-2010.74元）。考虑本案案情、出具收据单位及该项费用最终应归责于顺联实业公司，故本院确定由顺联实业公司承担退回，不再确定梁海潮等承担责任。有关铺内的物品，按理仍应属邱淑玲所有，且邱淑玲通过丈夫还在21日搬离后的23日提出要回，故梁海潮应予返还。具体物品名称和数量，因是梁海潮组织搬离，相比其所列清单较邱淑玲的准确，故以此为准。梁海潮后来还提出发生了搬运费3661元，因在反诉中具体请求，故本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区顺联实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱淑玲退回尚余的工商税金保证金、水电费保证金、管理服务保证金、用户手册按金计3292.26元，并从2016年1月21日（起诉之日）起按中国人民银行同期贷款利率计付利息；二、被告（反诉原告）梁海潮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）邱淑玲返还财物（具体详见本院审理查明部分）；三、驳回原告邱淑玲的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）邱淑玲与被告（反诉原告）梁海潮于2015年3月28日签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》自2015年12月15日起解除；五、原告（反诉被告）邱淑玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁海潮缴付租金21689.5元及支付违约金（违约金计算方法：按中国人民银行同期贷款利率，以43379元为基数自2015年11月6日计算至2015年11月14日，以43379元为基数自2015年12月6日计算至租金清偿完毕日为止）；���、被告（反诉原告）梁海潮没收原告（反诉被告）邱淑玲缴付的铺位保证金153102元；七、驳回被告（反诉原告）梁海潮、徐晓贤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为4402.12元（原告邱淑玲已预交），由被告佛山市顺德区顺联实业有限公司负担25元，由被告梁海潮负担400元，由原告邱淑玲负担3977.12元；反诉受理费减半收取为3193.82元（被告梁海潮、徐晓贤已预交），由原告邱淑玲负担1897.92元，由被告梁海潮、徐晓贤负担1295.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 萧永宜二〇一六年四月十二日书记员 劳雪清第26页共26页 百度搜索“”