（2016）浙0111民初383号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-04-23
案件名称
杭州金剑物业管理有限公司与周忠海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州金剑物业管理有限公司,周忠海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初383号原告：杭州金剑物业管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区康桥镇学前路1号康桥中学实验楼三楼328室。法定代表人：戴金钢，总经理。委托代理人：秦林芳、施园园，浙江富春江律师事务所律师。被告：周忠海。原告杭州金剑物业管理有限公司（以下简称金剑物业）与被告周忠海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告金剑物业的委托代理人秦林芳和被告周忠海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金剑物业起诉称：2011年7月8日，案外人浙江飞虹房地产有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对丁香花园小区一、二、三期进行物业管理。合同期限为2011年8月1日至2014年6月30日。2011年7月8日，案外人浙江飞虹房地产有限公司与原告签订了《补充合同》，双方协商同意将原物业公司在丁香花园项目管理中所产生应收未收物业费债权在原告方管理期限内转移给原告方，由原告负责催讨并收取，用于补贴物业完善管理。在合同到期后，原告依约为丁香花园提供物业管理服务，直至2015年6月30日。被告周忠海是丁香花园佳庭1-402室业主，截止2015年6月30日，被告拖欠物业费5371元、能耗费及水费427.15元，应付滞纳金2055.60元，合计7853.75元，经原告多次催告，仍拖欠至今。现起诉要求判令：1、被告支付原告物业费5371元、能耗费及水费427.15元，滞纳金2055.60元（以每日千分之一计算至付清之日，暂计算至2015年6月30日为2055.60元），合计7853.75元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付原告物业费3463元、能耗费1325元、水费1011.15元，合计7853.75元，并支付该款自2015年6月1日至付清之日止按每日万分之四的标准计算的逾期付款产生的违约金。原告金剑物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《前期物业服务合同》一份，证明开发商浙江飞虹房地产有限公司与原告金剑物业签订了前期物业服务合同，由原告金剑物业为飞虹丁香花园小区提供物业服务，双方对权利义务所做出的约定。2、补充合同一份，证明金剑物业与开发商浙江飞虹房地产有限公司就前期物业管理达成了补充协议，双方对权利义务所做出的补充约定。3、富阳市飞虹丁香花园业主委员会出具的证明一份，证明原告金剑物业从2011年7月1日至2015年6月30日为飞虹丁香花园小区提供物业管理服务的事实。4、通知两份、照片三份、EMS邮政特快专递单一份、律师函一份，证明原告多次向被告催讨物业费用的事实。5、查询记录一份，证明被告周忠海是丁香花园佳庭1号402室业主，房屋建筑面积为123.72平方米。被告周忠海辩称：我未付物业费的原因是我家外墙墙砖发生脱落现象，造成外墙墙面观感不雅。楼道墙面破损及踢脚线部分砖块脱落，阳台外下水管破损，小区内的保洁工作没有做好，为此我多次向物业公司反映，但一直未得到解决。我要求修复后才同意支付原告主张的费用。至于原告主张的物业费欠费数额3463元、水费欠费1011.15元予以认可，但我对原告罗列的能耗费欠费数额表格，只对2012年3月1日至2013年2月28日期间能耗费395元有异议，认为收费明显过高，这期间的能耗费我至多只认可251元。被告周忠海为证明其主张，向本院提交照片一份，以证明其家外墙面砖发生脱落现象，造成墙面外观不雅，楼道墙面及踢脚线部分砖块脱落等事实。对原告金剑物业提交的证据1、2，被告周忠海质证表示对真实性均无异议，但认为原告诸多服务工作不到位，并没有完全尽到合同约定的义务。本院审核认为，原告提供的证据1、2符合证据的基本特性，本院认为开发商浙江飞虹房地产有限公司委托原告对丁香花园小区一、二、三期提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和开发商浙江飞虹房地产有限公司签订的物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据3、5无异议，本院予以认定。证据4，真实性没有异议，收到过原告的催款短信，但是由于原告一直没有按其要求修复外墙墙面及水管等，故未付物业费。本院审核认为，该证据能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定。经审理，本院认定如下事实：2011年7月8日，原告金剑物业与开发商浙江飞虹房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，开发商浙江飞虹房地产有限公司委托原告对丁香花园小区一、二、三期进行物业管理。合同期限为2011年7月1日至2014年6月30日。合同第七条约定：物业服务费收费标准为多层住宅0.70元／平方米／月，多层住宅公共能耗费按0.30元／平方米／月收取，公共能耗费分摊方式按系数。水费为代收代缴。第十条约定：物业服务费用按月预交，第一次缴费时按十二个月预交，之后业主应在每月初交纳下个月的物业服务费用履行交纳义务。逾期交纳的，按总额每日千分之一的违约金计费。同日，原告金剑物业与开发商浙江飞虹房地产有限公司又签订《补充合同》，双方协商同意将原物业公司在丁香花园项目管理过程中所产生应收未收物业费债权在原告管理期限内转移给原告，由原告负责催讨并收取，用于补贴物业完善管理。合同签订后，原告依约为丁香花园小区提供物业管理服务。被告周忠海是丁香花园佳庭1号402室业主，房屋建筑面积为123.72平方米。被告周忠海至今未交纳2012年3月1日至2015年6月30日期间的物业费3464.16元（123.72平方米×0.7元／平方米／月×40月）、2011年3月1日至2015年6月30日期间的能耗费966元、水费1011.15元。故原告金剑物业起诉至法院，要求处理。另查明，原告金剑物业已退出丁香花园，并以张贴催款通知、发律师函等方式多次向被告催讨物业服务费用。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告周忠海作为丁香花园佳庭1号402室的业主，在原告金剑物业按照《前期物业服务合同》及《补充合同》规定为丁香花园小区所有业主提供物业服务后，被告周忠海应按《前期物业服务合同》规定的标准和期限支付相应的物业服务费。经计算，被告周忠海应支付原告金剑物业服务费3464.16元、能耗费966元、水费1011.15元。现原告对于物业费部分只要求被告支付3463元，系自行处分其部分民事权利的行为，本院予以支持。原告金剑物业提供的物业服务部分不符合合同要求，存在物业服务瑕疵，被告周忠海可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告周忠海人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告金剑物业赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由。对于被告认为2012年3月1日至2013年2月28日期间能耗费395元收费明显过高，这期间的能耗费至多只认可251元之抗辩意见，本院认为，合同约定多层住宅公共能耗费按0.30元／平方米／月收取，公共能耗费分摊方式按系数，因此，原告应当对于公共能耗费在本案中应当如何按系数进行分摊作出进一步的合理解释，在原告尚未作出合理解释的情形下，本院对被告这一抗辩意见，合理部分予以采信。对于原告要求被告支付逾期付款违约金之诉请，本院认为，根据物业服务合同约定，被告周忠海应当按月预交物业服务费及能耗费，第一次缴费时按十二个月预交，之后应在每月初交纳下个月的物业服务费用履行交纳义务。被告周忠海至今未予缴纳，其行为已经构成违约。合同约定逾期交纳的，按总额每日千分之一的违约金计费，现原告自愿调整为按照每日万分之四的标准计收逾期付款违约金，已属合理范围，本院予以支持。关于违约金的起算日期，现原告要求一并从2015年6月1日起算，属合理范围，本院予以支持。综上，原告金剑物业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周忠海支付原告杭州金剑物业管理有限公司物业费3463元、能耗费966元、水费1011.15元，合计5440.15元，于本判决生效之日起十日内支付。二、被告周忠海支付原告杭州金剑物业管理有限公司自2015年6月1日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金（以所欠物业服务费、能耗费及水费总额5440.15元为基数，按照每日万分之四的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告杭州金剑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周忠海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何建胜二〇一六年四月十二日代书记员 倪 群 更多数据：