（2016）晋01民终385号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-07-26
案件名称
李宏明与山西汉唐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李宏明,山西汉唐房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终385号上诉人（原审原告）李宏明，男，汉族，无固定职业，住山西省柳林县。被上诉人（原审被告）山西汉唐房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街368号。法定代表人胡化立，董事长。委托代理人董国祥，山西德为律师事务所律师。上诉人李宏明与被上诉人山西汉唐房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李宏明、被上诉人山西汉唐房地产开发有限公司的委托代理人董国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2009年8月15日，被告山西汉唐房地产开发有限公司（以下简称汉唐房地产公司）为甲方与原告李宏明为乙方签订一份《房屋买卖合同》，约定汉唐房地产公司将其所有的位于太原市亲贤北街官道巷16号汉唐官邸小区A幢2单元某号房屋预售给李宏明，建筑面积158.65平米，房屋单价为每平方米5892.81元，总价946000元；李宏明按分期付款方式，2009年8月15日付房款270000元，2012年6月2日付房款16000元，余款690000元作银行按揭。其中第十八条载明，现汉唐房地产公司出售房屋的相关手续正在完善当中，李宏明于此阶段自愿提出申请购买此房屋，达成以上协议。当本项目手续完善后，李宏明、汉唐房地产公司按国家有关规定在网上重新签订《商品房买卖合同》，本协议自动废止。李宏明应于汉唐房地产公司通知后七日内办理正式合同签订，否则视为李宏明退房之表示。李宏明依约于2009年8月15日、2012年6月2日向汉唐房地产公司交纳购房款270000元和16000元，汉唐房地产公司向李宏明出具收据两份，共计支付购房款286000元。李宏明并未取得房屋使用权，汉唐房地产公司未取得商品房预售许可证。原审判决认定，本案争议的焦点是原告李宏明与被告汉唐房地产公司签订《房屋买卖合同》的效力及汉唐房地产公司是否存在一房两卖并赔偿已付购房款一倍的损失。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证、预售许可证，在进行商品房预售时取得上述证件，系作为房地产开发企业的法定义务。本案中，汉唐房地产公司开发的位于太原市亲贤街官道巷汉唐官邸小区第A幢二单元某号房屋至今仍未取得预售许可证，销售房屋违反了法律的强制性规定，故李宏明、汉唐房地产公司之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同。该合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。汉唐房地产公司未办理预售许可证即销售房屋导致购房合同无效，明显存在过错，合同无效后的法律后果应当由汉唐房地产公司承担。现李宏明主张汉唐房地产公司返还已经实际支付的购房款286000元的理由，于法有据，本院予以支持。双方签订房屋买卖合同无效后，汉唐房地产公司占用该款项期间给李宏明造成损失，应当支付购房款270000元从2009年8月15日和购房款16000元从2012年6月2日起至本判决确定之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。李宏明主张汉唐房地产公司一房两卖应支付购房款一倍赔偿的前提是双方签订的房屋买卖合同有效，而本案中李宏明与汉唐房地产公司签订的房屋买卖合同为无效合同，李宏明在购买该房屋时合同中已明确出售该房屋的相关手续尚在完善中，应当知道汉唐房地产公司尚未取得商品房预售许可证，且也未提供汉唐房地产公司已将本案房屋出售给案外人的证据，其应承担举证不利的后果，故李宏明的该项请求，本院不予支持。原审判决，一、原告李宏明与被告山西汉唐房地产开发有限公司于2009年8月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告山西汉唐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李宏明购房款286000元，并支付购房款270000元从2009年8月15日和购房款16000元从2012年6月2日起至本判决确定给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告李宏明的其他诉讼请求。上诉人李宏明不服上述判决上诉称，2009年8月15日，汉唐房地产公司与李宏明签订了一份《房屋买卖合同》，约定将其所有的位于太原市亲贤北街官道巷16号汉唐官邸小区A栋2单元某号房屋预售给李宏明，房屋价款分期交付，李宏明依约于2012年6月2日前两次累计向汉唐房地产公司支付房款286000元人民币，之后当李宏明到所购房屋查看时，发现该房屋于2007年已经出售给他人，且现已交付，又经李宏明向太原市房产局调查发现汉唐房地产公司所出卖的楼房尚未取得房屋预售许可证。原审认为，汉唐房地产公司至今未取得房屋预售许可证，且李宏明未提供汉唐房地产公司已将本案房屋出售给案外人的证据，因此双方签订的《房屋买卖合同》无效，判决返还李宏明的购房款286000元并支付购房款270000元，从2009年8月15日和购房款16000元从2012年到6月2日起给付中国人民银行同期贷款利率计算的利息。李宏明认为，2009年8月签订《商品房买卖合同》，汉唐房地产公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证和该套房产于2007年已出售给第三人的事实，在原审庭审中李宏明提供了现在本套房产居住的房屋门牌照相，并提供现房主的手机号136××××2160张姓，原审要求汉唐房地产公司一星期之内提供现房屋的各种资料信息，而截止到一审判决，原审都未得到该房的具体情况。原审在不认真调查事实真相，而一概认定该“房屋买卖合同”为无效合同使李宏明财产受到巨大的损失。因此根据《商品房买卖合同司法解释》的第八条、第九条，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致商品买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。买受人可以请求解除合同，返还已付购买款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。再者，在《消费者权益保护法》第五十五条也规定：经营者提供商品或者有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失。增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的三倍。所以李宏明在本案中为维护自身权益，惩治欺诈，索赔至少房款一倍以上的金额有法可依。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，改判汉唐房地产公司返还李宏明已付购房款286000元人民币及相应利息；并赔偿李宏明已付房款一倍的损失。被上诉人汉唐房地产公司辩称，第一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案的房屋未取得预售许可证李宏明对该事实是清楚的，汉唐房地产公司不存在故意隐瞒的事实。第二、在程序上在一审中李宏明只交付了购房款286000元，其余申请了缓交。本案中李宏明也有过错，也应当承担一定的责任，双方各自承担一半。李宏明要求支付购房款一倍赔偿的请求，无事实依据，应予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审过程中，上诉人李宏明陈述，2014年9月份左右其到所购房的楼层处进行查看时，发现该房已出卖给他人并已装潢使用，且李宏明提供了该房屋的相关照片等证据，证明该房屋的现实情况。被上诉人汉唐房地产公司不清楚该房屋的现状，庭审后也未向法庭提供该房屋的现实状况。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当取得预售房许可证。本案中，汉唐房地产公司开发的位于太原市亲贤街官道巷汉唐官邸小区第A幢二单元某号房屋至今仍未取得预售房屋许可证，汉唐房地产公司销售房屋违反了法律的强制性规定，导致双方签订的《房屋买卖合同》无效。汉唐房地产公司明显存在过错，原审判决汉唐房地产公司返还李宏明已支付的购房款286000元，并支付购房款270000元从2009年8月15日和购房款16000元从2012年6月2日起至本判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息是正确的。对于李宏明主张汉唐房地产公司一房两卖应支付购房款一倍赔偿的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购屋款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，李宏明按照约定分两次向汉唐房地产公司支付购房款286000元，剩余房款66万元办理银行按揭。在此过程中李宏明到其所购房处进行查看时，发现该房已出卖给他人并已装潢使用，且李宏明提供了该房屋的相关照片等证据，证明该房屋的现实情况。本案争议的商品房买卖合同双方并未依法或约解除的情况下，法庭要求汉唐房地产公司提供该房屋的现实情况时，在法庭的要求期限内至今未能提供，其应当承担举证不能的后果。根据以上查明的事实，可以证明该商品房买卖合同的目的不能实现，且导致合同不能实现的根本原因在于汉唐房地产公司，据此，汉唐房地产公司应当按照相关的法律、法规规定在不超过已付购房款的范围内承担赔偿责任。考虑到李宏明在签订合同时清楚出售的该房屋尚没有取得房屋预售许可证，自己也有一定的责任，可以适当减轻汉唐房地产公司的赔偿数额。综上所述，从公平原则出发汉唐房地产公司应当适当赔偿李宏明损失15万元为妥，李宏明该项上诉请求，公平合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01273号民事判决；二、被上诉人山西汉唐房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿上诉人经济损失15万元；三、驳回上诉人李宏明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费5690元（原审批准缓交）、二审诉讼费5690元，共计11380元，由被上诉人山西汉唐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 孙广金审判员 郝文晋二〇一六年四月十二日书记员 米 鑫 关注公众号“”