（2015）新民一初字第00056号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-12-05

案件名称

内蒙古盛势机械制造有限责任公司与殷婷婷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市新城区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

内蒙古盛势机械制造有限责任公司,殷婷婷

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十八条，第二百二十条，第二百二十一条

全文

呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2015）新民一初字第00056号原告内蒙古盛势机械制造有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区构建街94号。法定代表人张利民，系公司总经理。委托代理人黄志强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托代理人王俊娥，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告殷婷婷，女，汉族，1988年2月26日出生，个体，住呼和浩特市玉泉区（现住呼和浩特市新城区）。委托代理人冯福忠，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托代理人黎明，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告内蒙古盛势机械制造有限责任公司（以下简称盛势公司）诉被告殷婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，2015年4月9日由审判员白舒文公开开庭独任审理该案，因案情复杂，于2015年4月9日作出（2015）新民一初字第00056号民事裁定书裁定该案转为普通程序进行审理。后被告殷婷婷提起反诉，因该案反诉原告没有缴纳反诉费用，2015年9月23日，本院作出（2015）新民一初字第00056号民事裁定书裁定该案按自动撤诉处理。，后该案由审判员李泽芳担任审判长，同人民陪审员孟丽旌、人民陪审员李春秀组成合议庭，2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告盛势公司法定代表人张利民及其诉讼代理人黄志强，王俊娥，被告殷婷婷及其诉讼代理人冯福忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛势公司诉称，2014年3月6日，原告与被告签订《楼房整体租赁合同》，合同中约定被告租赁甲方的房屋五层计2200平米。租赁期限为2014年6月6月到2021年6月6日。签订合同后，被告对租赁房屋进行了装修，用于经营宇泽商务酒店。被告应在2014年6月6日前支付30万元租金，2014年8月30日前支付37万元租金，但是被告在支付20万元的租金后，拒绝履行支付下欠租金的主要义务。且欠付10000元水电费至今未付。原告于2014年7月29日给被告送达催收租赁费以及水电费的《律师函》，但是被告收到律师函后并没有按照要求支付租赁费。原告于2014年9月10日通过呼和浩特市青城公证处向被告公证送达了解除租赁合同的《律师函》，该律师函中告知被告因被告的违约行为，原告与被告解除2014年3月6日签订的《楼房整体租赁合同》，并要求被告在收到律师函后十五日内搬离房屋，恢复房屋原状，但是被告至今未搬离租赁房屋。合同中明确约定逾期一个月支付租金应当按照合同总额10%支付违约金，逾期支付租金超过一个月的，原告可以解除合同。合同终止或解除后，被告应当在15日内搬离租赁房屋，逾期搬离按照日租金的三倍支付租金。原告与被告多次协商，被告仍不予搬离房屋。故原告起诉至本院，后经你院开庭审理，认定原、被告于2014年3月6日签订的《楼房整体租赁合同》无效，故变更为如下诉讼请求:1、依法判令被告搬离原告的房屋，并恢复房屋原状；2、依法判令被告支付房屋占用费从2014年6月6日起按每平米每日0.834元计算至搬离房屋之日止（按约定的每年67万元计算，已付20万元）。支付电费131055.189元，水费3012元；3、依法判令被告赔偿原告的实际损失。（计算方法：自2014年6月6日起按47万元的银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日。自2015年6月6日起按67万元的银行同期贷款利率支付利息至实际支付之日。）4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。被告殷婷婷辩称，1、房屋租赁合同无效，如果原告要求被告搬出房屋，原告应承担被告的装修损失。2014年3月6日签订租赁合同时该房屋是个毛坯房，从合同约定的内容可知，原告同意被告对其房屋进行现有装修，导致该合同无效的过错方是原告，其违法建设房屋是导致本合同无效的唯一原因。2、由于原告提供的房屋自身有重大瑕疵，严重影响被告使用，应相应减少房屋占用费。因该房屋属于违法建筑，没有任何规划、立项、施工、验收合格等的审批手续，房屋存在诸多重大质量问题，自来水上不去，排水排不下去，曾因排水系统出现问题导致已经装修好的6间房屋被水浸淹。即使被告后来自己掏钱添加了自来水加压设备，改造了排水系统，问题经常不断。3、从2015年5月28日起，由于房屋达不到使用条件，使酒店已经处于停业状态，房屋占用费被告应不予支持。由于供电问题，被告与原告多次交涉，虽然被告多次下律师函告知其利害关系，而原告却置之不理，5月28日则完全停电、停水，导致酒店无法正常经营，以至于处于停业状态。故从2015年5月28日起，原告不应收取房屋占有使用费，被告占有酒店，是由于原告迟迟不给被告附着物的装饰费用，而被迫留守酒店保护自己的财产免遭毁损贬值。4、被告不存在欠原告巨额水电费的事实。被告的水电费一直由原告按照电表代收，被告不与供电局发生直接联系。被告一直按照合同每月按时交纳水电费。2015年原告突然说让补交10万元的电费，说是供电局计算误差，仅有供电局向原告出具的缴费通知，并没有其他有力证据予以证明。5、被告不应赔偿原告占有使用费利息费用。因原告与被告签订的租赁合同无效，从原告起诉至今，一直是原告不予赔付被告租赁房屋固定附着物装修损失，原告应赔付被告的损失远远大于其营收占有使用费，故原告并没有发生实际损失。经审理查明，原告盛势公司与被告殷婷婷于2014年3月6日签订了《楼房整体租赁合同》。合同约定：被告殷婷婷租赁原告盛世机械公司坐落于呼和浩特市新城区构建街幸福小区南铁路立交桥北的一栋五层写字楼，鉴于甲方（原告）在甲方拥有的土地使用权的土地上未经规划、立项等相关审批手续，自筹资金建设了本合同约定的出租标的物，乙方（被告）对本合同该合同中所述的出租标的物的全部情况已知悉并于本合同签订前现场实地勘察完毕。乙方自愿承担因出租标的物手续不完善所带来的全部风险。该房屋建筑面积共计2200平米，租赁期限为2014年6月6日到2021年6月6日。被告应当在2014年6月6日前支付30万元租金，2014年8月30日前一次支付37万元租金。合同签订后，被告殷婷婷对该房屋进行了装修，用于经营宇泽商务酒店。该租赁合同同时还约定：乙方在租赁期内，同意由甲方代缴水费、电费，水费按照每吨4.50元缴纳，电费按照交付250kw变压器供电局实际收费单缴纳；水费，电费按照水表、电表的实际用量，每月5号之前缴纳到甲方。合同签订后，2014年3月6日，被告向原告交付了房屋租金人民币20万元，原告向被告交付了房屋。2014年7月29日，原告向被告发送了催收水电费的律师函。2014年9月10日，原告向被告签订了解除合同的律师函并办理了公证。2014年8月14日，被告向原告交纳水费人民币1680元，电费人民币8752元；2014年9月6日，被告向原告交纳水电费人民币33877元；2014年9月21日，被告向原告交纳水费人民币2838元，电费人民币7168元；2014年11月5日，被告向原告交纳水费人民币2000元，电费人民币6770元；2014年11月10日，被告向原告交纳水费人民币7970元，电费人民币6940元；2014年12月，被告向原告交纳水费人民币2004元，电费人民币13528元；2014年12月30日，被告向原告交纳水费人民币2700元，电费人民币15050元，以上费用均按照原告的要求交纳。250KVA变压器于2014年1月1日至2014年7月28日A项失流，2014年7月29日至2015年4月3日A、B项失流，经呼和浩特市供电局新城分局作出的编号为0000619的处理单确认补追失流电费为124767.06元。2015年5月28日，原告盛势机械公司与呼和浩特供电局新局签订还款协议，约定：盛势机械公司因资金紧张无力一次交清追补电费，先交纳30000元整，余款94767.06元在2015年11月30日前交清。另查明，250KVA变压器使用人除被告外，院内还有其他住户也在该变压器上接电使用。至本院一审法庭辩论终结前，被告仍未从租赁的房屋中搬出。原告于2015年5月28日已将被告使用的租赁物停电。除自来水公司交费单据外，原告未向本院提交其他证据证明被告的用水量。还查明，本院要求原告对其所主张的恢复原状的原状进行描述，原告称房屋原状为：1、主体结构：共五层，地上四层，地下一层，内外墙及地面均为水泥毛坯。2、门窗：一楼大厅旋转门，外围门窗齐全，里面门窗没有，已安装玻璃。3、水电暖配套齐全。地下室一间房专用于配套自来水加压设备，地暖配套电锅炉（型号：WDRO.18-85/60,生产单位：河南太康锅炉制造有限公司）4、楼顶钢结构立柱焊好18根，底墙砌好。被告对原告提出的以上原状清单质证后对楼顶立柱、大厅旋转门及内外门窗、墙的规格予以认可，但称自来水加压设备系被告购买。双方均认可被告在使用过程中将自来水加压设备烧坏，被告更换了电机。又查明，被告在答辩期内针对原告的起诉提起反诉，请求原告赔偿其装修损失费人民币10万元，但未在规定的时间内向本院交纳反诉诉讼费。本院作出（2015）新民一初字第00056号民事裁定书，裁定反诉按撤诉处理。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同因未取得建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定，该合同无效。因双方在合同中明确表述了合同无相关审批手续的事实，说明被告在租赁该房屋时对房屋的现状是了解的。故合同无效双方均有过错，应各自承担相应的法律责任。房屋租赁合同无效，承租人已实际使用了租赁的房屋，对出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。本案中，原、被告在合同中约定的房租费为年67万元，原告按日计算的房屋租赁费符合双方的合同约定，本院予以支持。因双方对合同无效均有过错，原告应自行承担因合同无效导致的损失，对原告的损失诉请，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因双方对合同无效均有过错，对已形成附合的装饰装修物，双方应依照过错分担现值损失，但被告在本案中提出反诉请求因未交纳诉讼费而撤回反诉，故本院对以上损失不予处理；且拆除已形成附合的装饰装修物，可能会产生一定费用，因双方对合同无效均有过错，以上费用由双方分担。可在发生费用后，双方可就此另行协商或被告另行起诉。合同无效后，被告应向原告交还房屋，对于原告诉称的恢复原状诉请，经本院查明的双方无争议的事实，即1、主体结构：共五层，地上四层，地下一层，内外墙及地面均为水泥毛坯。2、门窗：一楼大厅旋转门，外围门窗齐全，里面门窗没有，已安装玻璃。3、水电暖配套齐全。4、楼顶钢结构立柱焊好18根，底墙砌好。本院予以支持。对于双方有争议的自来水加压设备，原告认可被告在使用过程中损坏，被告自行更换了该设备。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条及第二百二十条，第二百二十一条的规定，该笔费用应由原告予以补偿，双方可就此另行协商或被告另行起诉。故对原告的恢复原状诉请，本院予以支持。关于原告起诉的电费诉请，原告计算电费的依据系原告与呼和浩特供电局新局于2015年5月28日签订的还款协议及250KVA变压器，该变压器使用人非被告一家，且原告没有其他证据证明被告的实际用电量，对原告的电费诉请，证据不足，本院不予支持；关于原告的水费诉请，因原告提供的证据仅能证明原告交纳水费，原告的诉请除自己的估算外也没有其他证据证明被告的实际用水量，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条，第二百二十条，第二百二十一条，《最高人民法院在于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告内蒙古盛势机械制造有限责任公司与被告殷婷婷签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告殷婷婷于本判决生效之日起三十日内从原告的位于呼和浩特市新城区构建街幸福小区南铁路立交桥北的一栋五层写字楼（现名宇泽商务酒店）中搬出，并恢复原状；三、被告殷婷婷于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古盛势机械制造有限责任公司自2014年6月6日至2016年1月6日房屋占有使用费人民币862349.2元（已减去已支付的占有使用费人民币200000元），并按每日每平方米0.834元支付至实际腾房之日止。四、驳回原告内蒙古盛势机械制造有限责任公司对被告殷婷婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12630元，由被告殷婷婷承担人民币10500元，原告内蒙古盛势机械制造有限责任公司承担2130元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审　判　长　　李泽芳人民陪审员　　孟丽旌人民陪审员　　李春秀二〇一六年四月十二日书　记　员　　刘　芸附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。搜索“”