（2016）宁01民终172号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-09-29
案件名称
李金成与孙伟权、魏占林房屋买卖合同二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙伟权,李金成,魏占林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终172号上诉人（原审被告）孙伟权，男，1964年4月25日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人李佳、张孟颖，宁夏德声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李金成，男，1952年7月3日出生，汉族，退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人吕长青，宁夏正义达律师事务所律师。原审被告魏占林，男，1944年1月20日出生，汉族，贺兰县建筑工程公司退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人孙伟权因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人孙伟权及其委托代理人李佳，被上诉人李金成及其委托代理人吕长青到庭参加诉讼。原审被告魏占林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告魏占林系被告孙伟权岳父。2000年5月18日，被告孙伟权与中国人民解放军宁夏回族自治区贺兰县人民武装部（简称贺兰县人武部）签订开发建设贺兰县人武部综合办公楼及职工住宅楼协议一份，约定乙方孙伟权既是开发商，又是组织施工的单位。后贺兰县人武部将涉案房屋抵顶给孙伟权以支付工程欠款。被告孙伟权开发人武部综合办公楼及职工住宅楼期间，委托被告魏占林管理出租涉案房屋。2001年1月11日，被告孙伟权将涉案房屋产权登记在自己名下。2002年12月2日，被告魏占林收取原告16万元购房款，并向原告李金成出具欠条一张，载明：“收到李金成交来步行街武装部楼下营业房从南起第7号房，房价壹拾陆万捌仟元¥168000元”。随后被告魏占林将涉案房屋交付原告李金成占有。2003年，被告魏占林女儿魏燕青收取原告8000元房款，并在被告魏占林给原告出具的欠条上载明“款已付清”。原告即将涉案房屋占有、出租使用长达十二年之久。原告要求二被告办理过户手续无果，诉至法院，请求判令被告李金成、魏占林为原告办理贺兰西街文化巷1幢6号房四层XX层房屋(现产权证号：贺兰县房权证习岗镇字第私有产XXX号)所有权转移登记手续；二、诉讼费由二被告承担。原审法院认为，本案争议的焦点是原告李金成与被告孙伟权、魏占林之间是否存在房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者终止代理权后，仍以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然涉案房屋依法登记在被告孙伟权名下，但被告孙伟权当庭陈述，能够反映被告孙伟权委托其岳父即被告魏占林管理出租涉案房屋，即被告魏占林系被告孙伟权关于涉案房屋管理出租事项之委托代理人，但结合已查明涉案房屋由被告魏占林出售给原告并收取房款，而原告占有涉案房屋并取得收益长达十二年之久的事实，能够认定原告基于二被告翁婿关系，有理由相信被告魏占林作出的将涉案房屋出售给原告的意思表示即为被告孙伟权的意思表示，且十二年来被告孙伟权未向原告就涉案房屋主张权利，视为其以消极的方式对被告魏占林出售涉案房屋的行为予以默认，故二被告的行为构成表见代理。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，结合原告当庭陈述在购买房屋时不知道被告孙伟权系房屋所有权人，亦不知道二被告之间的代理关系，此时被告魏占林的行为构成隐名代理，被告魏占林作为受托人，向原告披露被告孙伟权系受托人后，原告已选择向被告孙伟权主张权利，被告孙伟权即应当承担相应的民事责任。综上所述，二被告形成代理关系，原告与被告孙伟权之间存在涉案房屋的买卖关系，并已实际履行完毕。原告要求被告孙伟权为其办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告孙伟权辩称其作为房屋所有权人未做出出售涉案房屋的意思表示，但因其与被告魏占林之间构成表见代理关系，其对被告魏占林将涉案房屋出售、交付原告，并收取原告房款的行为应承担相应的民事法律责任，故被告孙伟权的该项辩称意见，不予采纳。被告魏占林并非涉案房屋所有权人，无办理物权转移登记的权利，原告要求被告魏占林办理房产登记的诉讼请求，不予支持。被告魏占林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告孙伟权于判决生效之日起十五日内为原告李金成办理贺兰西街文化巷X幢X号房四层XX层房屋(现产权证号：贺兰县房权证习岗镇字第私有产20010020号)所有权转移登记；二、驳回原告李金成其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙伟权负担。一审宣判后，上诉人孙伟权不服上诉称，一、原审认定事实不清。涉案房屋从2001年1月1日至今，抵押在银行用于贷款。原审被告魏占林系上诉人孙伟权岳父，原审被告魏占林称年事已高，又无任何收入来源，将涉案房屋租赁，所得租金用于生活，上诉人从孝道角度考虑，也同意出租，所得租金用于日常生活，至于涉案房屋已出售事宜，上诉人一无所知。上诉人作为涉案房屋所有权人并未与被上诉人之间签订任何书面合同，也未达成过口头约定，无法认定双方形成买卖合同关系。原审被上诉人向法庭提交一份收条，欲证明上诉人与被上诉人存在买卖关系，但从收条的内容看，收据中约定房号与实际交付房屋不符，也没有约定房屋的总价格，收款人处签字也不是上诉人签字，“款已还清”四个字也不是上诉人妻子魏丽青签字。根据《物权法》的相关规定，被上诉人魏占林及其女儿魏燕青并非房屋所有人或共有人，无权处分房屋。同时说明被上诉人作为购买人未对涉案房屋进行实质审查。二、原审法院适用法律错误。原审判决认定上诉人与原审被告魏占林之间形成表见代理，违反了《物权法》关于物权公示效力的规定。原审庭审中，被上诉人提供的房屋权属查询登记单以及上诉人提供的房产证复印件，都证明了该案房屋所有人为孙伟权，被上诉人未与上诉人沟通过购买房屋事宜，充分说明被上诉人不是善意。据此上诉人与原审被告魏占林不存在代理关系。被上诉人魏占林及其女儿魏燕青，两人均不是房屋的所有人或共有人。原审被告魏占林将房屋出售给被上诉人李金成并收取房款时，被上诉人李金成并非善意且存在过错。被上诉人李金成明知被上诉人魏占林并非房屋所有人，在其占有房屋长达12年中，却未进行仔细审查，而相信被上诉人魏占林有代理权，存在重大过错。综上，原判认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人李金成的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人魏占林辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。同意在涉案房屋的抵押贷款还完后履行房屋过户手续。二审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。本院认为，涉案房屋登记在孙伟权名下，魏占林替孙伟权管理出租涉案房屋，后魏占林将涉案房屋出售给李金成并收取了房款。现孙伟权对魏占林出售房屋的行为予以否认。根据法律规定表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者终止代理权后，仍以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中魏占林对涉案房屋的出售没有代理权，但其作为孙伟权的岳父，受孙伟权委托代为管理出租涉案房屋，李金成有理由相信魏占林在买卖房屋时有代理权，且孙伟权对魏占林长期占有、出租诉争房屋的事实一直没有提出过异议，故魏占林的行为应构成表见代理，其行为对孙伟权应产生法律效力。据此，孙伟权与李金成存在房屋买卖关系。李金成现已经将涉案房款支付完毕，原审认定孙伟权协助李金成办理涉案房屋过户手续，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙伟权负担。本判决为终审判决。审 判 长 周景远代理审判员 徐玉芳代理审判员 任朝霞二〇一六年四月十二日书 记 员 刘志云附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自：