（2016）鄂1081民初144号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-11-02
案件名称
陈黎丽与喻敏、喻志文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石首市人民法院
所属地区
石首市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈黎丽,喻敏,喻志文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第三百九十六条，第四百零二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1081民初144号原告陈黎丽，女，1968年3月10日出生，汉族。委托代理人徐荣勇，系湖北子龙律师事务所律师。代理权限特别授权。委托代理人王玉娟，系湖北子龙律师事务所律师。代理权限特别授权。被告喻敏，男，1983年9月24日出生，汉族。被告喻志文，男，1961年6月13日出生，汉族。上述二被告的共同委托代理人易先凯，系湖北忠直律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告陈黎丽与被告喻敏、喻志文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员陈丽独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐荣勇、被告喻志文、被告喻敏和喻志文的共同委托代理人易先凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年11月，原告及丈夫经人介绍认识被告喻志文，喻志文称其欲出售建设路XXX号的二间门面房，双方就房屋价格及相关权利义务进行口头约定，被告喻志文在《房屋买卖合同》出卖处单方签字承诺相关内容。合同约定，由原告先支付定金50000元，余款办房产证、土地证后交清。双方约定房屋的交付时间为12月底，如超过上述约定期限，原告有权解除合同。2015年11月10日，原告按约支付定金50000元，被告喻志文出具收条。约2015年11月30日，被告喻志文称办证缺钱，再次找原告要50000元，在《房屋买卖合同》上出具收条时，竟擅自在合同上添加条款。被告喻志文未在承诺的交房时间交付给原告，也未将房屋产权证及土地使用权证合一办好。为此，原告多次要求被告喻志文办证，且通过被告喻志文发的短信及被告喻敏的电话录音才得知被告喻志文出卖房屋系受其儿子喻敏的委托，房屋登记在喻敏名下。现二被告既不交房也不按约办证，已构成违约。原告遂诉请人民法院：1、依法判令解除合同；2、二被告返还原告房屋定金100000元（双倍返还）及房款50000元，共计150000元；3、由二被告承担本案诉讼费用。被告喻敏、喻志文共同答辩称：1、原告实际分两次支付的合同价款100000元，涉案合同上添加的部分是双方协商一致后的结果，双方手中的合同添加的部分都是一致的，且是添加完毕后双方签字，不存在被告喻志文擅自添加等情况。2、二被告并未违约，本案诉争是因为原告因过户手续费过高而要求解除合同，虽然认可原告所说证件不齐全，但二被告一直在为过户做前期准备。在签订合同时双方对费用均不清楚，原告在知道过户费用过高或有其他经济因素后和被告电话联系说不买房子了。二被告要求继续履行合同，若原告要求单方解除合同，二被告要求原告承担违约责任和相关损失。3、关于被告喻志文是否有代理权的问题，签订房屋买卖合同时被告已经将房产证和土地证交给原告查看并给原告一份复印件，原告清楚房屋产权登记在喻敏名下，且原告明知二被告之间系父子关系并未提出异议，并不存在欺诈。4、根据常识判断，应当交付大部分房款后办理过户手续。涉案房屋近100万元，原告仅交付了100000元，就可以办理过户手续和交易习惯不符。经审理查明，2015年11月10日，被告喻志文受被告喻敏委托，与原告陈黎丽签订《房屋买卖合同》一份，并向原告陈黎丽出示了房屋产权证及土地使用权证，合同约定，被告喻敏将房屋（房屋登记所有权人为喻敏、所有权证号为石房权证笔字第××号；土地登记使用权人为喻敏、土地使用证号为石土国用2003字第02040XXXX号）一套出售给原告，土地使用年限应续至2048年3月20日。房屋评估价为600000元，超出面积价格面议，买受方交定金50000元，证办齐后，买方先付700000元给出卖方，双方办理土地证过户，余款付清后，双方办理房产过户。所有过户手续由买方支付，还含土地证续期费，由出卖方代办。合同还对其他事宜一并予以了约定。同日，喻志文出具收条一份，载明“今收到陈黎丽现金伍万元整（用于办证费用及开支），不计息。”2015年11月30日，喻志文出具收条一份，载明“今收到陈黎丽转款伍万元，此款不计息。”另查明，涉案土地使用权已于2008年3月20日到期。原告的委托代理人在庭审时认可签订《房屋买卖合同》时被告喻志文系受喻敏委托处置房屋。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条两份、房屋所有权证、国有土地使用证等证据为据佐证，并已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，原告陈黎丽在签订《房屋买卖合同》明确知道喻志文系受喻敏委托出卖房屋，并查看了房屋权属证书，原告陈黎丽与被告喻志文签订的《房屋买卖合同》直接约束被告喻敏与原告陈黎丽，被告喻志文作为受托人不应承担合同责任。本院对原告要求被告喻志文承担返款责任的诉讼请求不予支持。被告喻敏在收款后，理应当按照合同的约定，及时办理土地续期手续，然而其在收款数月后，既未将土地续期手续办理完毕，也未提供任何证明其正在办理土地续期手续的证据，其行为显然构成违约，致使原告欲购买无权利瑕疵房屋的合同目的不能实现，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定请求解除合同。故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告喻敏双倍返还定金，对此，本院认为，虽然合同约定了定金50000元，但在实际履行过程中，被告喻志文出具的收条载明该款系收取办证费用及开支，则应视为双方当事人对定金条款的变更，即将该条款变更为收取合同前期办证费用，故该款不能适用定金罚则。现喻敏未提交任何已支出该办证费用的证据，合同解除后，该款应当返还给陈黎丽，陈黎丽预先支付的房款50000元也应当一并予以返还。二被告辩称系原告违约，二被告并未违约，但并未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对二被告的上述辩称意见不予采纳。视此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告陈黎丽与被告喻敏以喻志文名义于2015年11月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告喻敏于本判决生效之日起十日内返还原告陈黎丽房屋办证费用及房款100000元；三、驳回原告陈黎丽对被告喻志文的诉讼请求；四、驳回原告陈黎丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（原告已预交），减半收取1650元，由被告喻敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈丽二〇一六年四月十二日书记员 刘佳 来源：百度搜索“”