（2016）辽02民终2161号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-06
案件名称
李怀明与郭方伟、刘慧英房屋租赁合同纠纷一案二审民事裁定书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李怀明,郭方伟,刘慧英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽02民终2161号上诉人（原审原告）：李怀明。委托代理人：严俊峰、邹存宝，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭方伟。被上诉人（原审第三人）：刘慧英。委托代理人：尹清，辽宁正然律师事务所律师。原审原告李怀明与原审被告郭方伟、原审第三人刘慧英房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院作出（2015）沙民初字第3476号民事判决，李怀明不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李怀明，被上诉人郭方伟，被上诉人刘慧英及其委托代理人尹清到庭参加诉讼。原告李怀明一审诉称：2011年12月19日，原告、被告签订了房屋租赁合同及补充协议，原告将所有的四套公建出租给被告使用，租赁期限为2012年2月1日至2017年2月1日，前三年租金为每年20万元，后两年租金为每年21万元；租金按季支付，提前10天交付下期租金，若被告逾期交付租金，除应补交欠租外，还应按年租金的每日千分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告除支付第一期租金五万元外，剩余租金一直未付。2013年12月25日，原告向大连市沙河口区人民法院起诉，要求被告支付2012年5月1日至2013年10月31日的租金及违约金，该案经过二审，2014年9月9日，大连市中级人民法院作出（2014）大民二终字第932号民事判决书，判令被告支付原告及第三人上述房屋租赁期间的租金共计206，850元。上述租赁合同在履行过程中，因第三人刘慧英与原告有离婚纠纷，第三人刘慧英多次要求被告腾退房屋，第三人于2012年9月29日带领施工人员强行间隔被告承租的房屋，与被告的人员发生争执，导致被告朋友许玮受伤。为解决许玮受伤医疗费承担问题，2012年11月25日，第三人和被告及许玮签订了房屋使用人变更说明，确认被告承租的房屋中的一半交由许玮承租、转租，直至第三人伤人案件赔偿完毕，2014年3月许玮不再占用该房屋，在此期间，第三人与原告的离婚纠纷也经历了一审、二审和再审后，大连市中级人民法院于2015年4月15日作出（2014）大审民再终字第120号民事判决，四套公建房屋归第三人刘慧英所有。大连市中级人民法院（2014）大民二终字第932号民事判决书生效后，涉案房屋仍被被告占用，被告仍未支付后续租金，原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，因此依据合同法及婚姻法的相关规定，请求被告支付租金125，808元。（计算方法：2013年11月1日至2014年3月31日，租金为151天＊20万／365／4；2014年4月1日至2015年4月14日，租金为306天＊20万／365／2＋73天＊21万／365／2）。被告郭方伟一审辩称：2011年12月19日，原告李怀明与我签订的房屋租赁合同及补充协议实属无效，并且已被中止和解除，为此不同意原告的诉讼请求。理由如下：1，2011年12月19日，我与原告李怀明签订房屋租赁合同，如约交付了2012年2月1日至2012年5月1日的第一期租金五万元，但此时，被告李怀明与前承租者陈兴楠的房屋租赁合同尚未解除，（2011）沙民初字第4250号民事判决书确定的合同解除日期为2012年2月2日，可以确定被告李怀明在2012年2月1日存在一房租二主的问题；2，李怀明和刘慧英原本是夫妻，案涉房屋属于夫妻共同财产，李怀明理应取得妻子刘慧英同意后方可与我签订租赁合同，但相反，被告李怀明在2012年1月18日，已经被大连市中级人民法院判决离婚，而且案涉房屋被判为两人各占1／2，李怀明明知判决结果，故意提前与我签订租赁合同，隐瞒未得到刘慧英同意的真相，欺骗我，致使2012年2月28日，在我没有欠租金、没有任何违约的情况下，刘慧英要求我腾退房屋。我第一时间以电话的方式联系了李怀明，但原告李怀明并未到场解决纠纷，导致刘慧英于2012年4月16日再次来到案涉房屋，带来施工人员，强行在房屋门前地面打眼，要安装挡门板，阻碍我车辆进出，逼迫我无法经营，我又电话联系了李怀明，李怀明赶到现场以报警的方式制止了刘慧英的行为，但问题并未解决，在此情况下，我提出和李怀明解除合同，由于我和前租赁者兑店费损失、案涉房屋装修费损失、搬迁费损失等是客观存在的，共计12万余元，我要求李怀明赔付，李怀明极其不配合。以上事实表明，李怀明以合法形式掩盖非法目的，以欺骗手段，恶意订立租赁合同及补充协议，损害我的利益，根据《中华人民共和国合同法》的规定，请求认定案涉房屋租赁合同及补充协议无效，同时，原告李怀明的行为还给我造成重大经济损失，还应当承担损害赔偿责任。2012年5月2日，李怀明要求我交付第二季租金五万元，我明确告知李怀明中止合同，待其和刘慧英达成一致意见后恢复履行合同，或者我无偿使用案涉房屋半年后自动解除合同，李怀明未表态，但此后再未向我追要租金，也没有解决刘慧英认可租赁合同等问题。2012年9月29日，刘慧英再一次带人来到案涉房屋进行强行间隔，与我方人员发生打斗，造成我和案外人许玮受伤住院，经营场所物品及设施不同程度受损。由于李怀明故意不配合房屋租赁合同的解除和损失的赔偿，2012年11月25日，刘慧英和我及案外人许玮签订了房屋使用人变更说明，约定“位于大连市沙河口区东北路公建为郭方伟租赁使用，因2012年9月29日房东刘慧英带多人来此公建以收回房屋为由寻衅滋事动刀砍伤无辜受害者郭方伟和许玮，现郭方伟轻伤，许玮重伤，目前大部分医疗费全是郭方伟垫付共计接近60，000余元，之前此房屋用于经营汽车用品店也无法经营，许玮需进一步手臂康复治疗，郭方伟没有能力帮助他继续垫付费用，案件还需警方进一步侦破，因此，许玮要求郭方伟把刘慧英要收回的一半房屋交给自己看管使用，郭方伟与李天宝签订的承包合同由许玮继续履行（李天宝是汽车美容装饰项目施工人员），所得收益和开销费用都由许玮独自支配与承担，郭方伟不用承担责任和经济纠纷，直到刘慧英伤人赔偿案赔偿完毕交出该房屋，三方签字确认视为相互同意生效。签字人：许玮郭方伟刘慧英。该变更说明在（2014）大民二终字第00932号案件庭审中由李怀明提供给法庭，且被大连市中级人民法院采信，该证据可以证明自2012年9月29日我已经停止使用案涉全部房屋，刘慧英对自己拥有的房屋认可由许玮使用，也证明李怀明认可案涉房屋的使用人变更，李怀明在没有和我达成新的书面合同前，无权再主张合同权利。第三人刘慧英一审述称：本案案涉房屋共计四套，该四套房屋在原告与我离婚一案中，2012年1月18日，大连市中山区人民法院一审判决归我所有，原告在该案上诉时没有对此项提出上诉，因此该四套房屋应于该时间已经属于我所有，在该时间前属于夫妻共同共有；原告在起诉状中请求依据合同法及婚姻法的相关规定，要求人民法院将案涉房屋的租金一半判给其个人所有，违反了房屋租赁合同应该适用合同法单一法律的相关规定，另外，在生效的离婚纠纷一案的判决中，已认定夫妻双方的共同财产以照顾女方为原则，给予我多分，所以本案租金不宜按照各自二分之一划分，不论租金多少都应该按照共同共有来处理，所以对于原告放弃的租金，虽然我有独立的请求权，但是考虑到我个人的经济情况，我不追加诉讼请求，仅就原告请求部分要求共同共有。经审理查明事实后，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第八十四条、第九十一条（二）项、第九十七条之规定，作出如下判决：一、被告郭方伟于判决生效之日起10日内，偿付原告李怀明、第三人刘慧英房屋租金39，588.66元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元（原告已预付），由原告负担2000元，由被告负担816元，被告于上述时间一并给付原告。郭方伟二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，请法院查明欠付租金的期限和标准。刘慧英二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定的租金起止时间正确，2014年8月20日前的租金归上诉人与刘慧英共同共有的事实已经法院生效判决确认，刘慧英与郭方伟签署的放弃租金协议书仅放弃已由生效判决确认共同共有中刘慧英自己享有的部分，与本案争议标的无关。本院认为，本案中，李怀明一审诉请要求郭方伟偿付租金的计算方法为“2013年11月1日至2014年3月31日，租金为151天×20万／365／4；2014年4月1日至2015年4月14日，租金为306天×20万／365／2＋73天×21万／365／2”，从其以上主张来看，李怀明一审对于本案争议的租金系分为两个时间段、两种计算方法（1／4和1／2）计算，但一审法院对于李怀明诉请主张上述时间节点的原因及不同计算方法的具体依据并未予以审查清楚。且一审法院在认定理由中关于“因为被告此时间段内实际使用的房屋面积仅为一半，原告请求被告承担半数的房屋租金，予以采纳；此时间段内房屋属于原告与第三人共同共有，原告对上列半数租金再请求半数偿付，亦予采纳”的认定亦与李怀明的诉请（分为两段及1／4和1／2计算）不相符，李怀明并未对全部租金请求按半数的半数偿付，一审部分认定与当事人请求的本意存在出入。二审中，李怀明又上诉提出租金的正确计算方法应为“2013年11月1日至2014年8月20日，289天×200，000元／365天／2”，现李怀明主张的租金数额虽在一审诉请的数额范围内，但对于租金的计付期间及计算方法均发生了实质性的变化，其诉请依据的事实理由、法律关系亦发生改变，为充分保障对方当事人的抗辩权、举证权等诉讼权利，对李怀明变更的请求应经过一审程序予以审理。另外，由于本案争议租金的计算和认定涉及到多份民事判决、不同法律关系和多项基本事实的审查和认定，故一审应在当事人明确诉请具体依据、查清案件基本事实的基础上再对当事人的请求作出正确评判。综上，本院将本案发回重审。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第3476号民事判决；二、发回大连市沙河口区人民法院重审。二审案件受理费2000元（李怀明预交），退回上诉人李怀明。审 判 长 宫黎明审 判 员 王 鹏代理审判员 季 烨二〇一六年四月十二日书 记 员 董 芳 百度搜索“”