（2016）冀0902民初191号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-15
案件名称
丁春霞与沧州万兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市新华区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁春霞,沧州万兴房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款
全文
河北省沧州市新华区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0902民初191号原告丁春霞，女，汉族，1972年10月9日生，住沧州市新华区。委托代理人窦勇，沧州市新华区中鑫法律服务所法律工作者。被告沧州万兴房地产开发有限公司，住所地沧州市新华���新华中路56号，组织机构代码77443098-7。法定代表人顾兰慈，该公司董事长。委托代理人张志勇、孙雪飞，该公司法律顾问。原告丁春霞与被告沧州万兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张静独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人窦勇，被告的委托代理人张志勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁春霞诉称，原、被告于2013年3月18日签订了商品房买卖协议，并缴纳了全额的房款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”原告至今没有得到符合验收合格的房子。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城��房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，被告交付没有经过验收的房屋应视为未交付。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付给原告因逾期交房的违约金16941元；本案诉讼费由被告承担。被告沧州万兴房地产开发有限公司辩称：1、业主已经领取钥匙正常入住。2、原告诉状中的事实与理由谈到了入住行为的无效，如果本案在无效的情况下进行审理应当打一个无效确认之诉，才能对以后的权利是否应该主张，如何主张进行明确。如果不能确认无效，则被告的交房行为是合法、有效的，计算违约金的时间是固定的。同时根据法律规定不动产交付前的风险由出卖人承担，交付之后的风险由实际使用人承担，本案被告通知的交房时间至原告主张的交房时间中产生的风险应由原告承担。3、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买方的；2、因有关政策、法规的变动或者政府有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件。”被告在本案中延期交房是据实予以延期，是由于规划路的延期规��建设及热力公司技术无法实现等原因导致，是不可预见的，也是无法避免的，不可克服的，符合原、被告约定的被告免责事由，被告不应承担违约责任。4、被告通知交房的时间为2013年12月2日，是原告无理由不按时领取钥匙，故即使被告违约，其违约期限应截止至2013年12月2日。5、原告要求增加30%的违约天数没有法律依据，我公司不予认可。经审理查明：原、被告于2013年3月18日签订《商品房买卖合同》一份，合同载明主要内容为：“第三条、买受人所购商品房的基本情况。XXXX鼓楼广场7号楼20层2003号房，……该商品房合同约定建筑面积共106.1平方米，其中，套内建筑面积81.8656平方米；第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4250元，总金额（人民币）肆拾���万零玖佰贰拾伍元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、按揭贷款：首付款￥250925元；剩余部分￥200000元于2013年4月4日前用按揭贷款支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变动或政府有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；……第九条、出卖人逾期��房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1买受人需先付清相应期限内所欠物业管理费、空置房管理费用，并向出卖人支付所购房总房款的1%的违约金。2、交付通知书规定期限届满之日为商品房交付之日。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险转移，自交付之日起，买受人开始承担物业管理费。”合同签订后，原告依约将全部房款450925元交付给被告。被告于2014年3月16日将房屋交付于原告。以上事实有原、被告当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同一份、购房款收据两张、领房承诺书一份等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定，全面履行合同义务。原告按照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能按照合同约定时间向原告交付房屋，应对逾期交房行为承担违约责任。被告关于逾期交房是由于政府及相关部门原因导致属不可抗力，应减免违约责任的辩论意见。经查，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“因有关政策、法规的变动或政府有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件。”被告未能提供合同中约定的证明文件。且鼓楼上城商品房开发建设是经市政府批准的旧城改造工程，是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属于公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，被告应充分考虑其中的各种不利因素，准确预估守约能力，并��取积极有效地措施确保按照合同约定履行合同义务。故被告所称逾期交房的理由并不符合合同中约定的据实可以延期的情形，故本院对被告的该项辩论意见不予采纳。被告关于其公司通知交房日为2013年12月2日，是由于原告拖延才于2014年3月16日交房，因此违约期限应截止至2013年12月2日的辩论意见，因原告对此不予认可，且被告提供的由其制作、原告签字的领房承诺书上，承诺人签字时间为2014年3月16日，不是领房承诺书所称：“实际交房时间为2013年12月2日”，故本院对被告的该项辩论意见不予采纳。对于原告主张的被告应当在实际违约天数基础上增加百分之三十的违约天数的诉求，既没有合同依据亦没有法律依据，故本院不予支持。综上，被告沧州万兴房地产开发有限公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，迟延交付，有违诚信���构成违约。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房价款每日万分之一承担违约金为450925元×286天×0.0001=12896.45元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告沧州万兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告丁春霞违约金12896.45元。二、驳回原告丁春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111.76元，由原告丁春霞承担26.68元、被告沧州万兴房地产开发有限公司承担85.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状���并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 张 静二〇一六年四月十二日书记员 泊美玉 来源：