（2016）粤01民终2573号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-05
案件名称
梁泽麟与广东海印集团股份有限公司、杨静云租赁合同纠纷2016民终2573二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东海印集团股份有限公司,梁泽麟,杨静云
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2573号上诉人（原审被告）：广东海印集团股份有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：邵建明，职务董事长。委托代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：陈希，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审原告）：梁泽麟，住广州市海珠区。委托代理人：郭亮，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：陈德宁，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。原审第三人：杨静云，住广州市海珠区。上诉人广东海印集团股份有限公司（以下简称海印公司）与被上诉人梁泽麟、原审第三人杨静云因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市越秀区中山三路25-27号流行前线商场负一层自编F-018号。2013年10月1日，海印公司向杨静云发出《关于有偿服务收费的说明》，其中载明：鉴于海印公司对流行前线商场实行统一的综合性商业管理，并在与杨静云签约同时已作出相应投入，为所有商场商户提供了一系列有偿服务：包括整个“流行前线”的市场品牌宣传、策划、推广，营销培训，传媒广告发布，时尚推介，咨询服务等一系列管理服务，使“流行前线”在珠江三角洲地区成为时尚、动感、青春的代名词，使商户承租的铺位增值。根据民法通则等价有偿原则，特向杨静云就海印公司已经提供的上述服务收取合理费用，该有偿费用为30000元。杨静云在该说明下方签名，认可海印公司已经提供上述一系列的有偿服务，自愿向海印公司缴纳上述有偿服务费30000元。2013年11月1日，海印公司（出租方）与杨静云（承租方）签订《流行前线商铺租赁合同》，其中约定：出租方提供上述商铺供承租方租赁使用，租赁期限从2013年11月1日至2016年10月31日止，其中2013年11月1日至2014年10月31日月租金9855元，2014年11月1日至2015年10月31日月租金10347.8元，2015年11月1日至2016年10月31日月租金10865.2元，承租方须于每月5日前向出租方缴纳完毕当月应付的全部租金；承租方在签订本合同时同意支付29565元给出租方作为履行合同的定金，如承租方不履行本合同及相关从属合同，出租方有权不予退还该定金；承租方未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，或未按时补足定金或返还出租方垫付的赔偿款，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项总额的百分之三向出租方支付违约金。逾期达10天，出租方有权立即解除合同并收回商铺；如因承租方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除或承租方单方提出解除合同，承租方同意出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、定金等一切费用，同时承租方须承担本合同规定的其他违约责任等。该合同落款处“承租方”一栏签名为”杨静云”。合同签订后，海印公司于2013年11月1日将商铺交付给承租人使用。海印公司表示，从商铺交付之日起，承租人未向海印公司交纳过涉案商铺的租金。2014年3月27日，海印公司向杨静云发出《催缴租金通知》，其中载明：从2014年1月5日起，贵户开始拖欠租金和相关费用……现通知贵户务必于2014年3月30日12时前支付全部拖欠租金、违约金及相关费用等。2014年3月30日，海印公司向杨静云发出《解除合同通知》，其中载明：从2014年1月5日起，贵户开始拖欠租金和相关费用，暂计至2014年3月30日止，经我司多次催收，贵户仍拒不缴纳所欠交租金、相关费用及逾期缴款违约金。现通知贵户逾期缴交租金及相关费用超过10天，已构成根本性违约，我司现解除与贵户签订的租赁合同及全部附属合同，贵户已缴交的一切费用不予退回，请贵户务必于2014年3月31日前将商铺完好交还我司，并缴交全部拖欠租金、费用及违约金。就上述《关于有偿服务收费的说明》及《流行前线商铺租赁合同》，梁泽麟表示其是以杨静云的名义与海印公司签订，实际履行方是梁泽麟。为此，梁泽麟提供了下列证据予以证明：一、银行进账单两张，日期分别为2013年9月10日、2013年10月31日，出票人是梁泽麟，收款人是海印公司，金额分别是1019895.50元、987000元；二、开票日期为2013年10月31日的有偿服务费发票，付款方为杨静云，金额为30000元。梁泽麟称上述款项分别是涉讼流行前线F001-F030共30个商铺的租赁合同所约定的定金及进场费，30个商铺的有偿服务费发票均由梁泽麟持有。海印公司对此质证认为：对证据一真实性没有异议，但只能证明梁泽麟与杨静云是代付款关系，不能证明梁泽麟就是租赁合同的实际履行人；对证据二真实性没有异议。海印公司为证明其为包括涉案商铺在内的流行前线美食广场提供了有偿服务，提交了海印公司与广州金榜生物科技发展有限公司于2012年12月19日签订的《广告认刊合同》、海印公司与百骏地铁广告有限公司于2013年5月9日签订的《地铁导向发布合同》、海印公司与广州市奥狮广告有限公司于2013年5月8日签订的《地铁导向广告制作合同》及相关广告费、制作费发票。梁泽麟对上述证据真实性没有异议，但认为广告宣传行为发生在合同签订前，海印公司无权要求海印公司承担相应费用；且海印公司从未告知海印公司要对外签订广告合同，现海印公司提供的发票显示金额不到10万元，但却向某麟收取费用高达100万元，显失公平。此外，海印公司表示因承租人欠付租金，故海印公司于2014年4月5日自行收回涉案商铺。梁泽麟对该收回商铺的时间没有异议。本案诉讼期间，杨静云到庭陈述称：杨静云确认其向某麟出借自己的名义与海印公司就涉案商铺的租赁事宜签订上述合同，实际上合同均由梁泽麟履行，由梁泽麟向海印公司支付定金及有偿服务费，商铺也是由梁泽麟接收的，与杨静云无关。杨静云同意由梁泽麟主张退还相关费用，其在本案中不主张权利。因本案纠纷，梁泽麟于2015年8月7日向原审法院起诉，请求判令：1.确认梁泽麟以杨静云名义与海印公司签订的商铺租赁合同已经解除；2.海印公司向某麟返还有偿服务费30000元。原审法院认为：海印公司与杨静云签订的上述《流行前线商铺租赁合同》及杨静云向海印公司签署的《关于有偿服务费的说明》出自双方真实意思表示，为合法有效合同。本案中，杨静云已向本庭陈述其向某麟出借自己的名义与海印公司签订上述合同、实际上合同均由梁泽麟履行，与杨静云无关，其同意由梁泽麟主张退还相关费用，且其在本案中不主张权利；而梁泽麟亦提供证据证明梁泽麟确实支付了相关费用，故上述《流行前线商铺租赁合同》及《关于有偿服务费的说明》中杨静云的权利义务应由梁泽麟承受，梁泽麟现提出涉及上述《流行前线商铺租赁合同》的诉讼请求及要求海印公司返还有偿服务费，应当视为具备提起本案诉讼的主体资格；海印公司认为梁泽麟不是本案适格原告的抗辩意见缺乏依据，原审法院对此不予接纳。由于梁泽麟并未向海印公司支付过租金，海印公司据此发出《解除合同通知》并自行收回涉案商铺，因此上述《流行前线商铺租赁合同》应当视为于海印公司收回商铺之日即2014年4月5日解除；梁泽麟现主张确认上述合同已经解除合法合理，原审法院对此予以支持。由于上述《流行前线商铺租赁合同》中未对有偿服务费作出约定，而杨静云所签署的《关于有偿服务费的说明》亦未载明合同解除时有偿服务费应如何处理，考虑到海印公司确实为涉案商场提供了宣传、推广等服务，故根据公平合理、等价有偿的原则，在上述合同解除后，就梁泽麟已付的有偿服务费，海印公司应按比例折抵梁泽麟已使用期限的相应费用后返还给梁泽麟。经计算，应返还的金额为30000元×［1-156天（即海印公司使用涉案商铺的时间）÷1096天（即总租期）］=25800元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款的规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、确认梁泽麟以杨静云的名义与广东海印集团股份有限公司签订的关于广州市越秀区中山三路25-27号流行前线商场负一层自编F-018号商铺的《流行前线商铺租赁合同》已经解除；二、广东海印集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向某麟返还有偿服务费25800元；三、驳回梁泽麟的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取275元，由梁泽麟负担53元，广东海印集团股份有限公司负担222元。判后，上诉人海印公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、梁泽麟不是涉案商铺的承租人，其不是本案的适格当事人，原审判决认定第三人的权利义务由梁泽麟承继没有事实和法律依据。涉案的《流行前线商铺租赁合同》系由海印公司与第三人签订，有偿服务费发票也是由海印公司直接开具给第三人的，因此梁泽麟不是涉案商铺的承租人，无权提起本案诉讼。本案一审开庭时第三人未到庭参加诉讼，原审判决虽然表示第三人到庭陈述，但从未通知海印公司参加，且对第三人的询问笔录也未出示和质证。二、海印公司收取有偿服务费合法有据，承租人在恶意拖欠租金单方违约的情况下，也无权要求海印公司返还该费用，原审法院判令海印公司返还有偿服务费用与事实不符。1、鉴于海印公司在出租商铺时，己对涉案商铺所在的流行前线实行统一的综合性商业管理，为所有商场商户提供了一系列有偿服务：包括整个“流行前线”的市场品牌宣传、策划、推广、营销培训、传媒广告发布、时尚推介、咨询服务等一系列管理服务，使承租人承租的铺位增值，海印公司基于等价有偿的原则收取有偿服务费，应当受到法律保护。承租人对此也已签署《关于有偿服务费的说明》，确认海印公司己提供有关服务，因此其无权要求返还该费用。2、承租人在签署《流行前线商铺租赁合同》时须同时签署《关于有偿服务费的说明》，因此《关于有偿服务费的说明》属于《流行前线商铺租赁合同》之附件，承租人所交纳的有偿服务费亦属于因租赁合同关系所发生的费用。3、承租人无故拖欠海印公司租金，已构成严重违约，己给海印公司造成严重损失，其无权要求海印公司返还有偿服务费。根据《流行前线商铺租赁合同》第十三条第7款约定，如因承租方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除或承租方单方提出解除合同，承租方同意出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、定金的一切费用。原审判决认为《流行前线商铺租赁合同》未对有偿服务费作出约定，与事实不符。因此，无故拖欠海印公司租金，使海印公司商铺长期空置，给海印公司造成严重经济损失，其无权要求海印公司返还有偿服务费。三、基于承租人拖欠租金违约在先，即便认定海印公司须退还部分“有偿服务费”，也应该扣减承租人已使用及商铺空置的期间，以补偿海印公司因此遭受的损失。如前述，承租人在租期未满前存在恶意拖欠海印公司租金的情形，其不但至今仍拖欠海印公司租金，而且还造成了海印公司商铺长期空置，无法另行出租，其行为己给海印公司造成了严重的损失。因此，本案即便认定海印公司须退还部分有偿服务费，也应该将承租人已使用及商铺空置期间所对应整个租期的比例进行抵扣，以填补给海印公司造成的损失。综上，海印公司上诉请求：撤销原审第二项判决，驳回梁泽麟的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由梁泽麟承担。被上诉人梁泽麟、原审第三人杨静云共同答辩称：上诉人海印公司的上诉理由在原审中已提出过，原审也作了明确的判决，我方在转租给其他小业主时也有收取有偿使用费，小业主起诉要求返还后法院也支持了小业主的请求。关于扣除承租使用期间问题，原判合理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。上诉人海印公司、被上诉人梁泽麟及原审第三人杨静云在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人海印公司与原审第三人杨静云签订的上述《流行前线商铺租赁合同》及原审第三人杨静云向上诉人海印公司签署的《关于有偿服务费的说明》为合法有效合同正确，本院予以确认。被上诉人梁泽麟在本案中提供了证据证明其确实支付了涉案商铺的定金及有偿服务费，有偿服务费的发票亦由被上诉人梁泽麟持有，而原审第三人杨静云在本院二审庭询中亦确认其在原审中关于其向被上诉人梁泽麟出借自己的名义与上诉人海印公司签订上述合同、实际上合同均由被上诉人梁泽麟履行，与其无关，其同意由被上诉人梁泽麟主张退还相关费用、其在本案中不主张权利的陈述，故原判认定上述《流行前线商铺租赁合同》及《关于有偿服务费的说明》中原审第三人杨静云的权利义务应由被上诉人梁泽麟承受，认为上诉人海印公司关于被上诉人梁泽麟不是本案适格原告的抗辩意见缺乏依据而不予接纳并无不当。原判认定上述《流行前线商铺租赁合同》应当视为于上诉人海印公司收回涉案商铺之日解除合法合理，本院予以确认。由于上述《流行前线商铺租赁合同》中未对有偿服务费相关事宜作出约定，而原审第三人杨静云所签署的《关于有偿服务费的说明》亦未载明合同解除时有偿服务费应如何处理，原判鉴于上诉人海印公司确实为涉案商场提供了宣传、推广等服务，根据公平合理、等价有偿的原则，在上述合同解除后，就被上诉人梁泽麟已付的有偿服务费，上诉人海印公司应按比例折抵被上诉人梁泽麟已使用期限的相应费用后返还给被上诉人梁泽麟正确。上诉人海印公司关于承租人在违约的情况下无权要求其返还该费用，即便认定其须退还部分有偿服务费也应扣减其收回涉案商铺后空置的期间的上诉意见并无合同依据，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人广东海印集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一六年四月十二日书 记 员 张 辉 微信公众号“”