（2016）浙0110民初03174号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-04-27
案件名称
杨万春与杭州余杭经纬物业管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某某,杭州余杭经纬物业管理有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初03174号原告：杨某某。被告：杭州余杭经纬物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区经济开发区北沙西路9号。法定代表人：孙某某。委托代理人：方魏，浙江杰嘉律师事务所律师。原告杨某某为与被告杭州余杭经纬物业管理有限公司（以下称经纬物业公司）物权保护纠纷一案，于2016年3月11日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员卢燕独任审判，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告杨某某、被告经纬物业公司的委托代理人方魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告2003年7月从杭州经纬房地产有限公司购得位于杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园一期22-01、02号商业用房，该房位于小区内，房前为通往星光街道的小区次通道，且该房的左侧即为通往星光街道的小区次通道的进出口。根据杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园规划显示，杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园与杭州市东湖街道超峰小区、荷花别墅是相互独立的，之前存在隔离墙隔离。2013年11月，经纬物业公司在没有得到全体业主同意或业主委员会同意的情况下，擅自决定全天候关闭伊世纪城市花园通往星光街道的小区次通道进出口大门，造成原告商业用房与外界大路阻隔不能发挥商业功能。另经纬物业公司违反物业服务合同，不执行小区规划，在没有得到全体业主同意或业主委员会同意，也没有得到建设部门规划许可的情况下，改变规划，擅自拆除伊世纪城市花园与杭州市余杭区东湖街道超峰小区、荷花别墅隔离墙，违反了法律的规定。原告认为，被告擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，已经侵犯了原告的合法权益，原告根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条及其他法律的有关规定，请求判令：1、判决被告经纬物业公司每天7：00至24：00开放杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园通往星光街的小区次通道进出口大门并恢复原状；2��判决被告经纬物业公司砌墙隔离杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园与杭州市余杭区东湖街道超峰小区、荷花别墅道路并恢复原状；3、诉讼费由被告承担。原告杨某某为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.杭州市余杭区伊世纪成城市花园小区（大厦）议事规则一份，2.杭州市余杭区伊世纪城市花园小区（大厦）管理规约一份，共同证明经纬物业公司管理的是伊世纪城市花园小区范围；3.证明一份，证明这扇门开门时间是早晨7点到晚上12点的事实；4.公安机关处理信访事项答复意见书一份（复印件），证明星光街出口是小区道路的事实；5.（2015）杭余民初字第7号开庭笔录一份（复印件），证明当时的庭审记录的事实；6.照片一组，证明荷花别墅区和超峰小区不在伊世纪��市花园小区内；7.（2014）杭余民初字698号民事判决书一份，证明原告曾起诉过经纬物业公司相邻权纠纷；8.规划图纸一份（复印件），证明伊世纪城市花园是经过规划的事实；9.房权证一份，证明原告是房屋产权人的事实。10.证明一份，证明该小区的组成；11.2007年的照片一份，证明2007年伊世纪城市花园一期项目星光街北侧的情况；12.（2014）浙杭民终字第2170号民事判决书一份，证明原告与经纬物业公司不存在相邻纠纷的事实。被告经纬物业公司答辩称：原告的请求不应该通过诉讼解决，属于意思自治的范畴。原告既然起诉被告，应证明被告存在侵权或违约行为，原告起诉事实和理由只是陈述了该小区的实施情况，并没有就原、被告个体间存在违约或侵权的举证，该部份内容应当由业主大会表��后由被告进行执行即可，不需要诉讼，请求法院驳回原告诉请。被告经纬物业公司为证明上述事实，提供并陈述了下列证据：1.杭州余杭经纬物业业委会会议记录签到表一份，证明关于次通道，2016年业委会重新进行改造，就改造事项小区业委会已经重新进行表决；2.伊世纪城市花园小区物业管理合同各一份，证明依据双方合同规定小区通道被告负有管理权力和义务；3.通知、四区通道卡领取记录表各一份，证明对于大门关闭的现状所有业主都是配合物业公司的决定的，大部分业主均无异议。原告杨某某提供的证据，被告经纬物业公司经庭审质证如下：证据1、2真实性合法性无异议，关联性有异议；证据3三性均无异议，能够证明当时情况；证据4真实性合法性无异议，关联性有异议，与本案无关；证据5三性无异议；证据6真实性合法性无异议，关联性有异议，照片内容与本案及物业公司没有关系；证据7真实性合法性无异议，原告当时放弃了自己的权利，仍以相邻权起诉，应驳回原告诉请第一项；证据8真实性合法性无异议，关联性该证据与本案无关，该小区经过规划，与物业公司无关；证据9三性均无异议；证据10真实性合法性无异议，关联性有异议；证据11真实性合法性无异议，但是房产公司的行为，与被告无关；证据12三性无异议。本院经审查后认为：原告提交的证据1、2、3、4、7、9、12能够证明本案相关事实，本院予以确认，证据5、6、8、10、11真实性予以确认，但内容与本案无关联性，本院不予采信。被告经纬物业公司提供的证据，原告杨某某经庭审质证后认为：证据1真实性有异议，该签到表没有经过业委会盖章；证据2无异议；证据3通知是经纬物业公司擅自作���的；领取记录表只是领取门禁卡的签名，不是关于关闭大门的签名。本院经审查后认为：证据1，有业委会成员签字，真实性予以确认，且能证明业委会作出的相关决定，本院予以采信；证据2，双方均无异议，本院予以确认；证据3，能够证明经纬物业公司对案涉小区内的相关管理行为，予以采信。本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2003年7月，原告从杭州经纬房地产有限公司处购得位于杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园一期22—01、02号商业用房，该房位于小区内，房前为通往星光街道的小区南面次通道，且该房的左侧即为通往星光街道的小区次通道的进出口，该进出口处设有铁门一扇，铁门上设有供行人进出的小门。经纬物业公司对该伊世纪城市花园提供物业服务。2008年4月30日，原告认为，该小区��通道的进出口的铁门系杭州经纬房地产有限公司（以下称经纬房地产公司）设置，致其营业房与外界隔断而不能发挥商业功能，将经纬房地产公司诉至本院［案号（2008）杭余民初字第1876号］，请求判令：1、经纬房地产公司拆除铁栅栏并恢复原状；2、经纬房地产公司赔偿原告一年的租金损失人民币17000元。本院于2008年11月16日判决驳回杨某某的诉讼请求。2008年5月30日，经纬物业公司出具证明一份，证明上载明：兹证明杨某某购买的伊世纪城市花园22-01、02号营业用房自购买后一直作为仓库正常使用至今。为保证小区安全，维护住户利益，经20幢全体业主讨论通过，于2007年12月在原告营业用房南侧次出入口处建造铁门，该铁门建成后，大门每天早上7时至晚上12时之间开放畅通，旁边小门全天保持开放畅通，有专门的保安人员值班，没有给住户的出入通行带来���何影响和不便。自2013年10月起，该通道的铁门大门关闭，小门每天早上7时至下午17时开放。涉案小区除该通道的铁门外，另有南北两扇主大门，该南北两扇门设有门禁，均可供行人和车辆出入。2015年11月27日，伊世纪城市花园业主委员会决定：1、业委会讨论通过伊世纪2016年1月1日起热水费上调至25元／吨；2、业委会讨论通过小区西门改造，刷卡进出，刷卡时间：早上6：00—晚上22：00，每户业主领卡1张，安装监控探头。现原告以经纬物业公司侵害其合法权益为由诉至本院，请求上判。本院认为：根据物权法第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，原告杨某某系伊世纪城市花园小区的业主，对其购买的伊世纪城市花园22-01、02号营业用房享有所���权，对案涉小区通道、围墙等共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，经纬物业公司系伊世纪城市花园小区业主委员会聘任的物业管理公司，业主委员会决定对案涉次通道设置门禁、行人刷卡进出，经纬物业公司依据该决定及合同约定对该小区行使管理服务，并无不当；且该小区南北另有两扇大门可供行人和车辆出入，故，原告认为被告经纬物业公司侵权并主张开放案涉通道大门的请求，本院不予支持。原告主张被告经纬物业公司擅自拆除伊世纪城市花园小区的隔离墙��但并未提供有效证据予以证明，故，对原告要求被告经纬物业公司重新砌墙隔离的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的全部诉讼请求。本案案件受理费40元（已减半收取），由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 卢燕二〇一六年四月十二日书 记 员 徐昕 微信公众号“”