（2016）苏0106民初431号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-10-26
案件名称
原告（反诉被告）深圳市保利物业管理集团有限公司与被告（反诉原告）徐瑛秋、邵红卫物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市保利物业管理集团有限公司,邵红卫,徐瑛秋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第五十一条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初431号原告（反诉被告）深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋四楼401室。法定代表人古明先，该公司执行董事。委托代理人陈长征，江苏天哲律师事务所律师。（执业证号：13201200910819416）委托代理人孙菽蔓，江苏天哲律师事务所律师。（执业证号：13201201311901859）被告（反诉原告）邵红卫，男，汉族，1969年3月7日生。被告（反诉原告）徐瑛秋，女，汉族，1970年10月29日生。委托代理人邵红卫，男，汉族，1969年3月7日生。原告（反诉被告）深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）与被告（反诉原告）邵红卫、徐瑛秋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日和3月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利物业公司委托代理人陈长征，孙菽蔓，被告(反诉原告)邵红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利物业公司诉称：2012年4月28日，保利物业公司与被告所居住的小区业主委会签订了《天启花园物业管理服务合同》，约定高层住宅物业费为每平方米1.9元/月，2014年4月30日，合同期满后，保利物业公司未再继续向天启花园提供物业服务。针对邵红卫、徐瑛秋的反诉请求无事实和法律依据，反诉原告的主张也已经超过了两年的诉讼时效。综上，请求法院判令邵红卫、徐瑛秋支付2014年1月至同年4月30日拖欠的物业服务费1093.72元，驳回反诉原告邵红卫、徐瑛秋的反诉请求。反诉原告（本诉被告）邵红卫、徐瑛秋诉称：他们是天启花园X幢X单元401室的业主，2012年4月至2014年4月30日保利物业公司确实在本小区服务，服务标准为每平方米1.9元/月。但保利物业公司账目管理混乱，其在起诉时主张的物业费高达14218元，待他们提供了缴费票据后，保利物业公司才降低主张物业费。另外，保利物业公司在与业委会签订的《天启花园物业管理服务合同》中说明公摊水电费每两月向全体业主公布一次，但保利物业公司并未履行公布公摊水电费义务，同时在保利物业公司与业委会签订的《天启花园物业管理服务合同补充协议》中，保利物业公司承诺免收全体业主每年两次公摊水电费，依据前述合同及补充协议，本诉被告认为，保利物业公司应每年减免业主四个月的公摊水电费，可时至今日，保利物业公司从未予以减免，故要求保利物业公司返还多收取的2010年1月1日至2013年12月31日，每年4个月共计16个月的公摊水电费1603.04元，并承担反诉费用。经审理查明：2007年9月19日，保利物业公司与南京银河房地产开发有限公司签订《天启花园前期物业管理服务合同》，合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日。2012年4月28日，保利物业公司与南京市天启花园住宅小区业主委员会签订《天启花园物业管理服务合同》和《天启花园物业管理服务合同补充协议》，合同约定：高层住宅物业服务费为每平方米1.9元/月，合同期限为两年，自2012年5月1日至2014年4月30日止。其中对于公摊水电费每两月向全体业主和物业使用人公布一次。补充协议第1条约定：“作为乙方收费的补充条款及对天启花园广大业主的回报，自合同签订之日起，乙方将免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费。”另查明，邵红卫、徐瑛秋系南京市湛江路XX号XX幢X单元401室产权人，房屋建筑面积143.91平方米，2013年12月23日，邵红卫向保利物业公司支付了2013年1月1日至同年12月31日的物业服务费3281.14元和截止到2013年10月31日的公摊水电费1202.26元。再查明，2014年4月30日合同期满后，保利物业公司未再与南京市天启花园住宅小区业主委员会续签合同，并终止了天启花园的物业服务，至2014年4月30日，邵红卫、徐瑛秋欠缴物业服务费1093.72元。审理中，因双方当事人各执己见，故协议不成。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，《天启花园前期物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同补充协议》、房屋所有权证、缴费发票等证据在卷，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，保利物业公司与建设单位、业主委员会所签订的《天启花园前期物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同补充协议》不违反相关法律规定，合法有效，本院予以确认。关于本诉原告的诉讼请求本院认为：保利物业公司已按物业合同约定，为天启花园提供了物业服务，作为业主邵红卫、徐瑛秋理应承担合同所规定缴费义务，故本诉原告保利物业公司的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告邵红卫、徐瑛秋的诉讼请求本院认为：保利物业公司与天启花园业委会的合同及补充协议签订时间为2012年4月28日，合同及补充协议自此开始生效，并对双方具有约束力，故即使存在减免公摊水电费的情形，也应当自2012年4月28日起。至于补充协议中表述：免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费。本院认为，从反诉原告邵红卫、徐瑛秋所提供的2013年12月23日的缴费单据上可以清楚地表明，2013年的公摊水电费截止到2013年10月份，且庭审中保利物业公司认可双方2013年的公摊水电费已经了结，可见保利物业公司已免除了反诉原告邵红卫、徐瑛秋2013年两个月的公摊水电费，对此反诉原告邵红卫、徐瑛秋也未提出过异议，根据缴费习惯可以推定，补充协议中的“免收每年两次公摊水电费”应为每年减免两个月，故反诉原告邵红卫、徐瑛秋的此项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告邵红卫、徐瑛秋于本判决生效之日起十日内一次性给付本诉原告深圳市保利物业管理集团有限公司物业服务费人民币1093.72元。二、驳回反诉原告邵红卫、徐瑛秋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告邵红卫、徐瑛秋负担，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告邵红卫、徐瑛秋负担（本诉案件受理费已由本诉原告预交，反诉被告承担的部分在给付物业服务费时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 杨光焰二〇一六年四月十二日见习书记员 张 璐 更多数据：