（2016）鲁16民终321号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-01
案件名称
雷超、孙淑芬与李敬军、孙晓明房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第��百七十条，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁16民终321号上诉人（原审原告）雷超。上诉人（原审原告）孙淑芬。委托代理人雷超，与孙淑芬系夫妻关系。被上诉人（原审被告）李敬军。被上诉人（原审被告）孙晓明。以上两被上诉人委托代理人李方胜，山东中捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审第三人）王全顺。被上诉人（原审第三人）孙延芳。上诉人雷超、孙淑芬与被上诉人李敬军、孙晓明、王全顺、孙延芳房屋租赁合同纠纷一案，滨州市滨城区人民法院于2015年6月25日作出（2014）滨商初字第424号民事判决。宣判后，雷超、孙淑芬不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本��，上诉人雷超、孙淑芬的委托代理人雷超、被上诉人李敬军、孙晓明二人的委托代理人李方胜到庭参与诉讼。被上诉人王全顺、孙延芳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。滨州市滨城区人民法院一审认定，2012年5月12日，原告与被告孙晓明、李敬军夫妇签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告租赁孙晓明、李敬军位于滨州市黄河四路渤海十六路新城广场花园11幢东楼道401号房屋，期限自2012年5月12日至2042年5月12日止。租赁费一次性交清，租赁期间房屋主体不能改变，房屋内家具不得损坏、丢失，否则照价赔偿。合同签订后原告入住了涉案房屋。但原告没有向被告交付屋租金。2012年5月14日，被告向尹元龙借款时以涉案的滨州市黄河四路渤海十六路新城广场花园11幢东楼道401号房屋，（房屋所有权证号为滨州市房权证市属字第××号）作���押与尹元龙订立《房屋抵押保证借款合同》，将涉案房屋抵押给尹元龙。被告在尹元龙处借款300000元后，由于被告李敬军，孙晓明没有按期偿还，尹元龙将李敬军，孙晓明诉至本院。2014年1月3日，本院依法作出（2013）滨民三初字第166号民事判决书，判决被告孙晓明、李敬军偿还尹元龙借款300000元及利息67400元。该判决书生效后，2014年4月份，案外人尹元龙将抵押的涉案房屋出售给了第三人并通过房产部门办理了房屋过户手续。另查明，2012年7月28日，原被告双方因经济纠纷，在滨州市滨城区彭李派出所民警主持调解下，原告雷超、孙淑芬夫妇与被告孙晓明、李敬军签订了《协议书》，双方协议约定，被告欠原告的钱一个月内还五万元，剩余款项从2012年7月28日起三个月内还清，如三个月内所有款项不能到位，被告无条件搬出居住房屋，执行原有的房屋租赁合同，在此���间被告一方不得将房产卖掉或转移。如以上条件被告在规定期限内违约，原告将无条件继续在租赁房内居住。合同履行过程中被告对涉案房屋门锁进行了更换，致使原告不能入住。原告多次与被告交涉未果，诉至本院，请求依法判令被告及第三人继续履行《房屋租赁合同》，返还室内物品，诉讼费用由被告承担。另，庭审中原告对自己的诉讼请求，不提出变更。上述事实，由原告提交的房屋租赁合同、协议书、借据及当事人陈述在案佐证。滨州市滨城区人民法院一审认为，原被告存在债权债务关系，双方协商以原告租赁被告涉案房屋的方式抵顶被告所欠原告款项，该房屋租赁合同基本合法有效，只是租赁期限超出20年的10年部分因违反法律强制性规定而无效。原被告设立租赁合同后，被告又遂即与案外人尹元龙设立借款抵押合同关系，将涉案的房屋抵押��尹元龙，且被告与尹元龙之间借款抵押合同关系已由本院生效的（2013）滨民三初字第166号民事判决予以确认，从物权法的角度分析，原被告之间设立的是涉案房屋的用益物权，被告与尹元龙之间设立的是债的担保权，当尹元龙欲实现抵押权时，因原被告的用益物权在先，应首先保护该用益物权即租赁合同债的请求权，也就是原告所讲的“买卖不破租赁”的适用，但问题是尹元龙实现抵押权的方式并非自己使用，而是将涉案房屋出售给了本案的第三人，并且双方办理的房屋过户手续，涉案房屋的产权变更为第三人，王全顺、孙延芳作为善意的第三人，由此而取得了涉案房屋的所有权，并实际形成对涉案房屋的占有和使用，现因善意第三人王全顺、孙延芳对涉案房屋的合法实际占有，导致原告要求继续租赁该房屋的诉讼请求在法律和事实上已经不能履行，基于该情形��本院行使法律释明权，明确告知原告只能变更诉讼请求，向被告主张租赁合同上的违约责任，但原告拒绝变更，故原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求本院不予支持，另，原告要求被告返还室内物品的诉讼请求，未提供相关证据予以印证，本院亦不予支持。据此，滨州市滨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告雷超、孙淑芬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告雷超、孙淑芬负但。宣判后，雷超、孙淑芬不服，上诉称，一、一审判决认定王金顺、孙延芳系善意取得并实际占有房屋属事实认定错误。首先，购置房产是一家庭的重大事项，王金顺、孙延芳夫妇在购房前对所购房屋情况不了解有悖常理。其次，2014年4月12日���13日，该夫妇先后两次将上诉人所安装的门锁通过非正常手段换掉并搬走上诉人的物品，足可证实该夫妇明知房屋存在租赁事实。庭审中王全顺、孙延芳夫妇也未提交证据证实自己系善意取得。再次，王全顺、孙延芳夫妇将门锁换掉后，并未入住该房。一审判决认定该夫妇实际占有该房无依据。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的的效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动或房屋出租前已被法院依法查封的除外”。据上述规定，因本案并不存在司法解释规定的除外情形，因此，王全顺、孙延芳夫妇是否善意取得房屋所有权并非本案关键所在，一审法院对此论证实无必要。本案诉争房屋所有权不论是一次还是多次变动，上诉人的租赁权益依法都应得到保护。一审判决适用《合同法》第一百一十条驳回上诉人诉讼请求系适用法律错误。三、一审程序存在错误。一审中，上诉人为证实相关事实，曾申请一审法院到彭李派出所调查取证，但一审法院并未调取。相反，一审法院适用《民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决令上诉人难以理解。综上，一审判决错误，请二审法院撤销原判，予以改判。被上诉人李敬军、孙晓明辩称，原审认定房屋已转移事实认定清楚，同时适用法律正确，请求法院驳回诉讼请求。被上诉人王全顺、孙延芳未到庭答辩。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。另补充查明：涉案房屋现在登记的所有权人是许北京，于2014年9月份办理的过户手续。本院认为，雷超与孙晓明、李敬军签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，租赁期限超出20年的10年部分因违反法律强制性规定而无效，其余内容应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的的效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动或房屋出租前已被法院依法查封的除外”。据此规定，继续履行房屋租赁��同的义务人应该是房屋受让人。四被上诉人已经不是涉案房屋的所有权人，不具备继续履行房屋租赁合同的条件，四被上诉人作为本案被告主体不适格。上诉人雷超、孙淑芬可以要求孙晓明、李敬军承担违反合同的违约责任，也可以要求涉案房屋现在的所有权人继续履行房屋租赁合同寻求救济。原审以王全顺、孙延芳属于善意取得房屋并实际占有，造成房屋租赁合同事实上不能履行为由，驳回雷超、孙淑芬的诉讼请求不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第424号民事判决；二、驳回雷超、孙淑芬的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 王胜伦审判员 张魁海审判员 吴金魁二〇一六年四月十二日书记员 张寒冰 来自