（2016）粤1972民初1156号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-20
案件名称
东莞市伟程商贸有限公司与陈志刚、陈志勇、第三人东莞市东明物业投资有限公司、东莞市厚街中瀚宾馆、马东生租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市伟程商贸有限公司,陈志刚,陈志勇,马东生,东莞市东明物业投资有限公司,东莞市厚街中瀚宾馆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初1156号原告：东莞市伟程商贸有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：马东生，系总经理。委托代理人：梁华民，广东宝威律师事务所律师。委托代理人：杨可坚，广东宝威律师事务所辅助人员。被告：陈志刚，男，汉族，1981年12月26日出生，住江西省樟树市。委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：林路红，广东大洲律师事务所实习律师。被告：陈志勇，男，汉族，1980年9月8日出生，住江西省樟树市。委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：林路红，广东大洲律师事务所实习律师。第三人：东莞市东明物业投资有限公司，住址地：广东省东莞市。法定代表人：陈作生，系总经理。委托代理人：李慧江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：李晓坤，广东名成律师事务所辅助人员。第三人：东莞市厚街中瀚宾馆。住所地：广东省东莞市。投资人：丁昌青，系总经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：王晓坤，广东名成律师事务所辅助人员。第三人：马东生，男，汉族，1988年7月15日出生，住四川省南部县。委托代理人：梁华民，广东宝威律师事务所律师。委托代理人：杨可坚，广东宝威律师事务所辅助人员。原告东莞市伟程商贸有限公司（以下简称伟程公司）诉被告陈志勇、被告陈志刚、第三人东莞市东明物业投资有限公司（以下简称东明公司）、第三人东莞市厚街中瀚宾馆（以下简称中瀚宾馆）、第三人马东生租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告伟程公司的委托代理人梁华民到庭，被告陈志勇及陈志刚的共同委托代理人何斌到庭，第三人马东生到庭，第三人东明公司、中瀚宾馆的共同委托代理人李惠江到庭。本案现已审理终结。原告伟程公司诉称：被告陈志刚承租位于东莞市厚街东明路中瀚商场一楼层A区2号铺位，是马东生于2012年12月30日与第三人东莞市东明物业投资有限公司双方签订的《合作协议》约定的租赁物业，合作期限为10年，即自2012年12月30日至2022年12月29日，并且双方确认马东生在合同期内拥有独立的自主经营权及出租权。马东生委托东莞市伟程商贸有限公司与被告陈志刚（承租方）双方于2013年5月26日，签订了《租赁合同》并约定：“一、第三项第一款约定：租赁期限为2014年6月10日至2019年6月19日；租金为每月43000元，每月5日前乙方应向甲方缴纳上述租金：二、第三项第二款约定：乙方如逾期不交纳租金、管理费及水电费，甲方有权以拖欠金额按日向乙方计收5%滞纳金。拖欠费用超过15日的，甲方有权停止供电或停止有关设施的使用；超过20日末缴清的，甲方有权单方面终止合同，并收回该物业另行出租，乙方不再享受该物业之任何权益。三、第四项第一款约定：为确保本合同履约，签订本合同时，乙方须向甲方缴纳贰个月租金作为押金（以收据为准），合同押金总额为大写捌万陆仟元整（小写￥86000元），押金不计利息，不得抵扣租金，本合同期满，乙方没有违约行为，并结清所有应缴费用，将场地交还甲方后，甲方在15天内返还乙方所交纳的押金，如乙方违约中途终止合同，甲方不退还押金。四、第十二项第二款约定：乙方出现下列情形之一的甲方有权单方终止合同，并要求乙方支付相当于叁个月租金的违约金：（1）、拖欠租金或其它费用累计达20天租金标准。”原、被告双方签订案涉《租赁合同》后，被告的哥哥陈志勇于2013年5月28日通过银行转账向原告支付商铺装修补偿款人民币200000元；截止目前，被告共拖欠原告租金、违约金及押金共785666元，因此，原告多次向被告追讨上述款项，但被告以各种借口推托，被告的这种恶意的行为，严重损害了原告的合法权益，及其上述行为构成了根本性违约，由此原告多次要求与其解除租赁合同关系，但其不予理睬：原告为了维护自己的合法权益，请求法院依法判令：1.被告向原告支付拖欠2014年6月10日至2015年6月31日的租金544666元及利息约26000元（利息自2014年7月11日起应按中国人民银行同期贷款逾期利率计算到付清时止，现暂计至起诉之日利息26000元）；2.被告向原告支付违约金（叁个月租金）129000元；3.被告向原告支付押金86000元；4.被告承担本案的诉讼费用，以上合计785666元。被告陈志勇、陈志刚辩称：1.涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，陈志刚与伟程公司签订的租赁合同是无效合同，伟程公司没有取得出租权，无权出租，承租人是陈志刚，与陈志勇无关，且该租赁合同没有实际履行，伟程公司没有将租赁物交给陈志刚使用，陈志刚也没有按照约定向伟程公司支付过租金；2.在租赁期内，实际的出租方是东明公司和中瀚宾馆，承租人是陈志勇，陈志刚与伟程公司的租赁合同则没有实际履行，陈志勇自2014年6月至2015年6月一直向中瀚宾馆交租。第三人东明公司、中瀚宾馆辩称：1.原告伟程公司、第三人马东生主体不适格，根据授权委托书，伟程公司受马东生委托签订合同，涉案租赁物也是马东生与东明公司签订的租赁合同；2.东明公司是物业的出租方，东明公司不应承担原告诉请的租金请求；3.2012年12月30日，东明公司与马东生签订合作协议，约定由马东生承租东莞市厚街中瀚商场一楼的部分铺位，在2008年5月8日，东明公司当时是与陈志勇签订了商铺租赁合同，将步步高鞋店承租给陈志勇，该合同于2014年6月9日到期后，根据东明公司与马东生的合作协议，该商铺交由马东生管理。2013年5月26日，马东生与步步高鞋店签订租赁合同，但马东生交付给步步高鞋店的租赁物业面积是大于之前东明出租给步步高的，后来步步高鞋店按照原合同面积的月租金直接向我方缴纳租金，而没有按照新的面积向马东生交付租金。后来于2015年3月12日，东明公司与步步高、马东生达成一致协议，东明公司分别与步步高、马东生签订租赁合同以及将2015年3月12日之前的租金三方结算清楚，之后步步高、马东生分别向东明交租金，其中步步高是按新的面积向东明缴纳租金，马东生按照2015年3月12日协议后新签订的租赁合同向东明交付租金，该租金已经剔除了步步高店面的范围；4.中瀚的盖章行为实际上是管理行为。第三人马东生：马东生跟陈志勇是没有合同关系的，真正的合同关系是伟程公司与陈志刚，马东生收到的200000元是陈志刚交给伟程公司的装修工程款，马东生代收，陈志勇是代付。经审理查明：第三人东明公司与陈志勇于2008年5月8日签订一份租赁合同，约定将东明路商业广场A区二号商铺出租给陈志勇，租赁期限从2008年5月10日至2014年6月9日，租金每月20000元，履约保证金为40000元。签订合同后，陈志勇在涉案场地开设了步步高鞋店。第三人东明公司于2012年12月30日与马东生签订一份合作协议并后续签订了补充协议，约定东明公司将位于东莞市厚街东明路中瀚商场第一楼层的中瀚商场2972平方米面积（附图显示不包含步步高鞋店）交由马东生从事合作经营百货，马东生以合作经营的项目营业额固定每月按比例、按标准以提点形式向东明公司支付合作收益，合作期限从2012年12月30日至2022年12月29日，马东生应向东明公司缴纳合作诚意金300000元，东明公司给予马东生60天的装修期及筹备期，马东生在合同期内独立自主经营，自行承担商场销售的各项费用和税金，东明公司不干预马东生的独立经营权。之后东明公司与马东生又在2013年6月3日签订一份证明，约定了“步步高鞋店，原合同期自2008年5月10日至2014年6月9日，需履行原合同所有规定向东明公司缴交租金和水电费等。原合同结束后，由伟程公司的法定代表人马东生负责该物业的租赁与管理，由马东生向东明公司履行2012年12月30日至2022年12月31日的合作协议及补充协议”。马东生与东明公司签订合作协议及补充协议后，在2013年2月10日出具了授权委托书，委托伟程公司与第三人陈志刚签订租赁合同。伟程公司取得授权后于2013年5月26日与第三人陈志刚签订一份租赁合同并后续签订补充协议，约定陈志刚租赁伟程公司位于中瀚商场一楼A区2号铺经营鞋店，租赁期限自2014年6月10日至2019年6月9日，租金每月43000元，公共电费按租赁面积分摊，空调管理费为每月3000元，个体电费按1.1元／度缴纳，陈志刚需在每月10日前将当月租金、管理费及水电费交予伟程公司，公共电费在收到伟程公司的缴费通知书后7日内缴纳。如陈志刚逾期不缴纳租金、管理费及水电费，伟程公司有权按拖欠金额每日收取5%滞纳金，合同押金为86000元，装修期及免租期均为零天。上述合同签订后，陈志刚没有向伟程公司支付过任何费用，陈志勇则在2013年5月28日向马东生转账支付了200000元，陈志勇在（2015）东二法厚民一初字第519号庭审中主张原本是合同期满打算与马东生签订租赁合同并支付了200000元，但后来陈志勇没有与马东生签订合同，反而与业主东明公司继续达成了租赁合同，故要求马东生返还该200000元。马东生则在（2015）东二法厚民一初字第519号庭审中主张伟程公司与陈志刚签订租赁合同时，陈志勇与东明公司的租赁合同没有到期，但双方同意等合同到期后再履行与伟程公司的租赁合同，伟程公司交给陈志刚的场地系大于东明交给陈志勇的场地且包含了马东生的装修，故该200000元系陈志勇替陈志刚缴交的涉案铺位的装修补偿款，马东生是代伟程公司收款，陈志勇是代陈志刚付款。另查，马东生就陈志刚拖欠涉案租赁物租金及费用曾经向本院提起过起诉，陈志刚在该案中主张马东生不是签订涉案租赁合同的主体，并选择伟程公司作为租赁合同的相对人，马东生因此撤诉。马东生在本案的庭审中也明确由伟程公司取得租赁合同的权利义务，同意伟程公司作为租赁合同的相对人。陈志刚、陈志勇则主张伟程公司、马东生是合同相对人。再查，陈志刚在与伟程公司签订租赁合同后，步步高鞋店仍一直向东明公司及中瀚宾馆交租至今。各方确认伟程公司交给步步高鞋店的实际面积大于东明公司交给步步高鞋店的租赁面积近乎一半。陈志勇称超过的面积不是陈志刚与伟程公司签订的涉案租赁合同上的面积，而是另行与伟程公司签订了一份月租金12000元的租赁合同，也一直有向伟程公司缴纳该租金，后在2015年3月12日各方达成新的租赁协议后，原告将之前与东明公司的租赁合同及与伟程公司签订的12000元租赁合同合并为一份新的租赁合同并按56000元／月向东明公司交租，但原告没有提交该12000元的合同。东明公司、中瀚宾馆、伟程公司及马东生在（2015）东二法厚民一初字第519号中均认为新增加的面积是由马东生负责进行装修，陈志勇支付的200000元为装修补偿款，陈志勇则不确认该事实，认为200000元为转让费。第三人东明公司、中瀚宾馆主张，因为伟程公司、马东生、陈志刚、陈志勇就涉案步步高鞋店的租赁事宜发生争议，后各方在2015年3月12日达成协议，约定之前的纠纷就此了结，之后将步步高鞋店从伟程公司及马东生处剔除出来，由步步高鞋店及伟程公司分别与东明公司签订新的租赁合同并分别缴纳各自的租金，互不相欠。经查，伟程公司与东明公司的代表陈亚伟在2015年3月12日重新签订了一份新的租赁合同，约定从2015年3月12日起将步步高鞋店剔除出去，新的租赁范围中不包含步步高鞋店在内，之后东明公司与伟程公司在2015年3月12日签订的租赁合同又于2015年7月11日被东莞市伟明物业投资管理有限公司与马东生签订的租赁合同取代；在（2015）东二法厚民一初字第519号中查明，陈志勇也在该日与陈亚伟签订新的租赁合同，约定从该日至2023年3月11日向东明公司交租，前四年租金每月56000元，后四年租金为59360元。马东生不确认有在2015年3月12日协议中免除步步高鞋店的意思表示。本院于庭后向伟程公司及马东生问话，伟程公司及马东生称“伟程公司或马东生一般都是按照整个场地的面积缴交租金给东明公司的，经过计算实际缴交的租金应当是没有包含步步高所占的范围在内，2015年3月12日的协议有约定从该日起伟程公司和步步高鞋店分别单独与东明公司签订新的租赁合同，分别向东明公司缴纳之后产生的各自的租金，且该日期之前的涉及步步高店面的租金伟程公司及马东生无需再交给东明公司，但没有说伟程公司或马东生免除陈志刚或陈志勇的债务”。最后，涉案租赁合同的租赁物没有证据证明取得了建设工程规划许可证及房屋产权证。陈志勇在另案中向马东生提起了追索装修补偿款之诉，案号为（2015）东二法厚民一初字第519号，该案的证据与本案的证据基本一致，各方在本案的庭审中同意将庭审内容用于（2015）东二法厚民一初字第519号案，伟程公司、马东生、东明公司及中瀚宾馆在（2015）东二法厚民一初字第519号案中也同意将陈述用于本案中。以上事实，有原告伟程公司提供的授权委托书、合作协议、合作补充协议、证明、租赁合同、相关催讨争议租赁物租金的资料、涉案租赁物资料、东莞市非住宅房屋租赁合同，被告陈志勇、陈志刚提供的向东明缴纳租金的收据，第三人东明公司、中瀚宾馆提供的2015年3月12日租赁合同、缴费通知单，本院所作一审庭审笔录、问话笔录、（2015）东二法厚民一初字第519号庭审笔录、当事人陈述等证据附卷为证。本院认为：涉案租赁关系系围绕步步高鞋店而展开，综合审理查明的内容可知，步步高鞋店先是在2008年5月8日由陈志勇跟东明公司签订租赁合同承租至2014年6月9日，但在期限届满前，由于东明公司将涉案场所交由马东生负责租赁，故陈志刚在2013年5月26日与伟程公司签订了一份期限为2014年6月10日至2019年6月9日的租赁合同，并由陈志勇在2013年5月28日向马东生支付了200000元，但步步高鞋店事实上一直是向东明公司交租而非向伟程公司交租，伟程公司就此向陈志刚提出异议并主张租金及费用，后各方又于2015年3月12日对步步高鞋店的租赁事项重新达成协议，即从该日起步步高鞋店由陈志勇单独跟东明公司签订新的租赁合同，伟程公司从东明公司处取得的租赁范围里面自该日起也剔除了步步高鞋店并也重新签订了合同，之后东明公司与伟程公司在2015年3月12日签订的租赁合同又于2015年7月11日被东莞市伟明物业投资管理有限公司与马东生签订的租赁合同取代。从上述过程可以看出，陈志勇、陈志刚在涉及步步高鞋店的租赁事宜中多次以个人名义出现，两人应当均是步步高鞋店的控制者及经营者，均应对步步高鞋店对外经营过程中产生的权利义务共同享有及承担。至于马东生与东明公司的关系，在涉案出租事宜中，马东生与伟程公司交替出现在承租人的位置，马东生先是在2012年12月30日与东明公司签订合作协议取得中瀚商场一楼的承租权，之后马东生在2013年2月10日出具授权委托书确认由伟程公司负责步步高鞋店的出租事宜并在庭审中确认伟程公司取得租赁合同的相关的权利义务，但马东生并没有证据证明其有将2013年5月28日收取步步高鞋店陈志勇的200000元给回伟程公司，之后马东生在2013年6月3日又以个人名义与东明公司签订一份证明，再之后又以个人名义在2013年6月13日与东明公司签订合作补充协议，而2015年3月12日的剔除步步高鞋店范围后新的租赁合同又是由伟程公司与东明公司签订，马东生在2015年7月11日干脆直接取代伟程公司与东莞市伟明物业投资管理有限公司签订了最新的租赁合同，从上述过程来看，马东生作为伟程公司的法定代表人，在经营中与伟程公司发生了严重混同，马东生应当对伟程公司对外经营中的产生的义务一并承担。涉案租赁物没有取得了建设工程规划许可证或房屋产权证，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，本院认定涉案所有租赁合同均无效。虽然合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，占用场地方应当参照租赁合同的约定向场地提供方支付场地占用费，根据东明公司与马东生的协议、证明及租赁合同可知，涉案步步高鞋店从2014年6月10日至2015年3月12日期间由马东生负责管理并收益，而马东生已经将该权益交由伟程公司行使，陈志刚在本案之前的诉讼中也选定了伟程公司作为相对方，故伟程公司是占用关系的相对方，伟程公司有权向陈志勇、陈志刚收取上述期间的场地占用费。至于场地占用费是否已经在2015年3月12日进行清算并了结，本院认为，步步高鞋店一直是向东明公司缴纳租金，马东生及伟程公司在庭后的问话中也确认自己向上一手房东东明公司缴纳的租金中不包含涉案步步高店面，且认为东明公司在2015年3月12日的协议中免除了伟程公司及马东生就步步高鞋店面积内的未付租金，第三人东明公司及中瀚宾馆也确认各方纠纷在2015年3月12日了结不存在争议，再结合在2015年3月12日之后步步高鞋店及伟程公司单独与东明公司签订了租赁合同并分别履行各自的权利义务事实，本院有理由相信伟程公司、马东生、陈志刚、陈志勇、东明公司、中瀚宾馆就涉案步步高鞋店在2015年3月12日之前所涉的场地占用费已经了结，各方不存在争议。原告在2015年3月21日的租赁合同中与东明公司约定了该日之后的租赁场地不包含步步高鞋店，即原告从该日已经失去了步步高鞋店场地的管理权，故该日之后的场地占用费，原告也无权主张。综上本院对原告诉请的场地占用费及利息不予支持。另租赁合同无效，关于违约金的约定亦属于无效条款，本院对原告诉请的违约金不予支持。同理，步步高鞋店没有向原告缴交押金，故无需再行缴交。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市伟程商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费5828元，由原告东莞市伟程商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 刘 超二〇一六年四月十二日书 记 员 陈雯榆第11页共11页 来自