（2015）穗天法民四初字第642号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-09-19
案件名称
梁金闩与彭晓汛房屋买卖合同纠纷2015民四初642一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁金闩,彭晓汛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第642号原告：梁金闩，住广东省广州市白云区。委托代理人：卢晓红、廖宇嘉，均系广东君和政通律师事务所律师。被告：彭晓汛，住广东省广州市越秀区。原告梁金闩诉被告彭晓汛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告梁金闩的委托代理人卢晓红、廖宇嘉到庭参加诉讼；被告彭晓汛经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金闩诉称：2011年7月20日，原告与被告签订《荟爱商铺买卖合同》，向其购买原已由案外人广州荟田津泽贸易有限公司承租的“天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层52号铺”（简称涉案商铺），合同价款1091444元。原告于2011年7月20日、9月15日分别支付10万元、50万元后取得了权属证书，并于同年11月21日又支付了455059元。其后，在被告及案外人广东中原地产代理有限公司的协助下，原告与案外人广州荟田津泽贸易有限公司签订了广州市房屋租赁合同，约定由案外人广州荟田某贸易有限公司继续承租涉案商铺，租期从2011年9月1日至2016年8月30日，租金为每月7277元。由于案外人广州荟田某贸易有限公司一直没有支付租金，原告曾诉至广州市天河区人民法院请求判令支付租金，但因法院查明被告并无将涉案商铺交付原告，且涉案商铺一直由被告在实际使用，故驳回原告诉广州荟田某贸易有限公司支付租金的请求。原告认为：一、被告在原告已履行完合同义务的情况下，一直拒绝履行其交付涉案商铺的义务，属于违约，应按买卖合同约定交付涉案商铺并支付违约金。二、涉案商铺的所有权人从2011年9月20日起登记为原告，其后被告的占用行为致使原告无法实现将涉案商铺出租收取租金，被告应赔偿因此而造成的原告损失。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告交付天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层52号铺，并结清交付前的水电费及管理费；2、被告支付迟延交付违约金（从2011年11月22日起每日按总房款的0.05%计算至实际交付之日止）；3、被告支付占用期间的租金损失291080元；4、被告承担本案诉讼费用。被告彭晓汛未答辩。经审理查明：2011年7月20日，梁金闩（买方，乙方，下同）与彭晓汛（卖方，甲方，下同）签订《荟爱商铺买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定出卖人将广州市天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层52号铺（以下简称案涉商铺）出售给买受人，建筑面积5.3770平方米，总金额为1091444元；买受人于签订本合同时支付100000元作为定金，于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付首期楼款500000元，于交易过户完成当天付清楼价余款491444元；该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】【】；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方交付违约金；逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金。该物业带租约出售，承租方为广州荟田某贸易有限公司（以下简称荟田公司），租期为2011年9月1日至2016年8月30日止，每月租金为7277元等内容。2011年7月20日、2011年9月15日、2011年11月21日，彭晓汛分别向梁金闩出具金额为100000元、500000元、455059元的收款收据（其中2011年11月21日的收款收据注明455059元为尾期楼款），合计1055059元。2011年9月20日，案涉商铺产权登记至梁金闩名下，房地产权证载明：涉案商铺地址天河区黄埔大道西201之一号152号铺，建筑面积5.38平方米。2013年6月6日，梁金闩以荟田公司作为被告，向本院提起诉讼［案号（2013）穗天法民四初字第1161号，以下简称1161号案］，梁金闩诉称：2011年7月20日，梁金闩向彭晓汛以带租约买卖的方式购买了涉案铺位并已办理了房产过户手续。彭晓汛协助梁金闩与上述商铺的承租人即荟田公司签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定荟田公司继续承租涉案商铺，租期从2011年9月1日至2016年8月30日，租金为每月7277元，租金支付时间为每月第1日，支付方式为被告转账支付到梁金闩指定账户，逾期支付租金的应每天按当月租金金额的0.3%支付违约金，荟田公司应支付两个月租金作为保证金。合同签订后，荟田公司支付了保证金，并断断续续支付了12个月的租金。从2013年1月起，荟田公司没有支付任何租金，虽经梁金闩多方敦促，仍拒付租金至今。特起诉请求判令：1、荟田公司支付自2013年1月1日至判决生效之日止的租金（租金按月计算，每月租金为7277元；不足一月的租金以30日计算日租金，再乘以该月实际未付租金的天数）和迟延支付上述租金的违约金（每月违约金以当月欠付租金为本金，按每逾期一日0.3%的标准，自每月第2日起计至实际支付之日止）；2、诉讼费由荟田公司承担。本院在1161号案中追加彭晓汛作为第三人参加诉讼，彭晓汛、荟田公司经本院公告传唤均未到庭应诉。2014年10月11日，本院作出（2013）穗天法民四初字第1161号民事判决（该判决一审发生法律效力），一审认定：现有证据并未显示彭晓汛已将案涉商铺交付给梁金闩，亦未显示梁金闩将案涉商铺交付给了荟田公司。从本院于2014年2月20日到案涉商铺所在金泽大厦首层进行现场勘查及调查的情况看，案涉商铺现在是由梁金闩以外的人员在实际使用，但无法显示该实际使用人为荟田公司。而从本院在现场调取到的《申报装修审批表》内容看，案外人黄某曾在2012年8月9日以彭晓汛名义申报对包括案涉商铺内的金泽大厦首层进行装修，故应当认定案涉商铺至今仍然由彭晓汛在实际使用。另，从本院调取的证据《明细信息打印》的内容来看，《租赁合同》中记载的梁金闩收取租金的账号虽然自2011年12月以来先后有四笔金额为21831元款项转入，但上述四笔款项的付款人“傅某”既非荟田公司，也非彭晓汛，梁金闩亦无证据证实上述四笔金额为荟田公司支付的案涉商铺的租金。因此，本院认定《租赁合同》并未实际履行，梁金闩以其已经将案涉商铺交付荟田公司使用为由起诉要求梁金闩支付案涉商铺租金，与本院上述查明的事实不符，梁金闩的诉讼请求缺乏事实和法律上的依据，本院依法予以驳回。但需指出的是，梁金闩可另案向案涉商铺的实际使用人主张相应的权利。2015年4月1日，梁金闩提起本案诉讼。另，（2013）穗天法民四初字第1161号民事判决查明部分载明：1、《买卖合同》签订后，梁金闩（出租人）与荟田公司（承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：出租人同意将坐落在广州市天河区黄埔大道西201号之一金泽大厦首层152号铺的房地产出租给承租人作商业用途使用，建筑面积5.377平方米；租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月30日止，月租金7277元；（第三条）租金由承租人在每月的第1日前按转账付款方式缴付给出租人，账号为中国工商银行62×××86，户名为梁金闩；承租人已向出租人交纳两个月租金作为保证金，出租人应在租赁期满或解除合同之日清算各项费用后将保证金本金退还承租人；（第七条）承租人逾期支付租金的，每逾期一日，承租人须按当月租金额的0.3%支付违约金；等内容。上述租赁合同并未注明签约日期。2、关于《租赁合同》的签订情况，梁金闩称其是在案外人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）工作人员的带领下到了案外人中原地产公司所称的属于第三人所开办的子公司的一个场地里面签订了《租赁合同》，签订《租赁合同》时只有其与中原地产公司的工作人员在场，其并没有见过荟田公司的法定代表人或相关工作人员，中原地产公司工作人员向其出具了一份已经加盖了荟田公司公章、法定代表人印章的《租赁合同》，而且租赁合同所有的内容已经事先填写好，其直接看完后就签名了，因其从彭晓汛处购买案涉商铺，但双方没有办理商铺交付手续，由中原地产公司一直从中操作，所以其将案涉商铺出租给荟田公司时，也是由中原地产公司从中操作，其只是在签约现场口头告知中原地产公司工作人员其签订完《租赁合同》了，现就将案涉商铺交给中原地产公司了；《租赁合同》是在租赁合同约定的起租日才签订。3、关于《租赁合同》的履行情况，梁金闩称《租赁合同》签订后，押金从其剩余未支付的购房款尾款中扣除，扣除后荟田公司无须再向其支付押金；其认为就是彭晓汛向其支付租金，因为荟田公司向其支付的租赁押金也是从购房款中扣除的，而购房款本应是其向彭晓汛支付的，而且每次付款后彭晓汛手下的张经理就会电话告知其已经付款。对此诉称梁金闩没能完全举证证明。本案庭审中针对第1项诉请中关于案涉商铺水电费及管理费的诉请，梁金闩表示其在2015年10月23日前明确具体的金额及计算依据并提交法院，否则视为其撤回该诉请，但梁金闩庭后并未提交。关于2011年11月21日的收款收据，梁金闩庭后提交《情况说明》一份，主要内容：我方于2011年11月21日本应向彭晓汛支付491444元房款，实际支付了455059元，差额36358元是作为彭晓汛应付给我方的租金抵销了。双方约定2011年9月1日开始支付租金及押金两个月，到我方支付尾款时，彭晓汛应支付3个月租金及2个月押金（共计5个月），共计36385元，故双方对36385元进行了抵销。本院认为：梁金闩、彭晓汛签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。鉴于梁金闩庭审中表示其在2015年10月23日前明确第1项诉请中案涉商铺的水电费、管理费的具体金额及计算依据并提交法院，否则视为其撤回该诉请，但梁金闩庭后并未予以明确，根据当事人意思自治原则，应视为梁金闩已撤回该部分诉请。合同约定总房款为1091444元，根据梁金闩举证，梁金闩分三次共向彭晓汛支付购房款1055059元，2011年11月21日彭晓汛出具的最后一笔款项455059元的收款收据中注明为“尾期楼款”。根据本院已发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第1161号民事判决查明的事实，梁金闩在该案中称“租赁合同签订后，押金从其剩余未支付的购房款尾款中扣除，扣除后荟田公司无须再向其支付押金；其认为就是彭晓汛向其支付租金，因为荟田公司向其支付的租赁押金也是从购房款中扣除的，而购房款本应是其向彭晓汛支付的，而且每次付款后彭晓汛手下的张经理就会电话告知其已经付款。”本案中，鉴于涉案房屋存在返租的特殊情形，彭晓汛在明知尾期房款应为491444元的情况下，于2011年11月21日出具收据时对梁金闩支付455059元未持异议，并在收据上明确注明该款为尾期楼款，本案梁金闩也对其支付455059元作出了相应解释，亦没有证据表明彭晓汛对梁金闩的付款事宜提出过异议，本案中彭晓汛经本院合法传唤未到庭应诉答辩，因此本院认为梁金闩在支付购房款一节不存在违约。按（2013）穗天法民四初字第1161号民事判决认定的事实，彭晓汛并未将案涉商铺交付梁金闩使用，案涉商铺至今仍然由彭晓汛在实际使用，梁金闩、荟田公司之间的租赁合同并未实际履行。本案中彭晓汛作为案涉商铺的出售方对其交付案涉商铺的事实也未举证证实，彭晓汛已构成违约。因此，梁金闩要求彭晓汛交付案涉铺位并支付逾期交付商铺的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。逾期交付的违约金的计算，应以1055059元为本金，按每日0.05%的标准，自2011年11月21日起计至实际交付之日止，违约金总额以不超过本金为限。在彭晓汛已依约承担逾期交付的违约责任后，现梁金闩要求彭晓汛再赔偿其租金损失，缺乏理据，本院不予支持。彭晓汛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告彭晓汛将广州市天河区黄埔大道西201之一号152号铺交付给原告梁金闩。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告彭晓汛支付原告梁金闩逾期交付上述商铺的违约金（以1055059元为本金，按每日0.05%的标准，自2011年11月21日起计至实际交付之日止，违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回原告梁金闩的其它诉讼请求。本案受理费13320元、由原告梁金闩负担5670元，被告彭晓汛负担7650元。公告费1000元，由被告彭晓汛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 刘小红人民陪审员 肖致富二〇一六年四月十二日书 记 员 梁怡筠梁雅芝 搜索“”