（2015）泰海民初字第2504号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-07-18
案件名称
包粉扣与于文芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包粉扣,于文芳,倪恒风
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款
全文
江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）泰海民初字第2504号原告包粉扣，委托代理人陈东、李欣欣，江苏天滋律师事务所律师。被告于文芳。委托代理人包华林，泰州市海陵区泰东法律服务所法律工作者。第三人倪恒风。原告包粉扣与被告于文芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法追加倪恒风为第三人并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告包粉扣及委托代理人陈东、李欣欣，被告委托代理人包华林，第三人倪恒风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告包粉扣诉称，被告与案外人倪恒风原系夫妻，2012年11月20日原告向案外人及被告借款26.5万元，并出具借条，借条载明“今借到倪恒风人民币26.5万元整。借款用海陵区南园新村245幢503室抵押，借1个月，如到期不还倪恒风全权处理相关过户手续，时间从11月20日至12月20日止。”原告出具借条后，被告和案外人出借了款项。当日原告夫妻共同委托倪恒风出售涉案房屋，委托期限至2014年11月19日，委托倪恒风出售涉案房屋并办理产权证照过户手续，代签订相关的一切文件，并收取房款。后经泰州市海陵区公证处公证，对上述委托事项进行公证。2013年4月9日倪恒风在原告不知情的情况下，将涉案房屋以低于市场价的价格30万元出卖给被告，并办理了涉案房屋及土地的权属变更登记手续。原告认为，原告借款时，被告与案外人倪恒风系夫妻且知晓借款抵押并办理公证委托的情况，被告和案外人倪恒风低价转让房屋系恶意串通，损害原告合法权益，依合同法规定买卖行为无效；另原告委托倪恒风出售房屋时未授权其以30万元价格出售，倪恒风出售房屋的行为超出代理权限，应为无效；倪恒风向原告出借款项时，明确约定涉案房屋抵押，并一次约定办理房屋转移手续，符合让与担保的特征，违反物权法定原则，不产生物权转移的效力。故诉请人民法院判令原、被告于2013年4月9日就泰州市海陵区xxx买卖签订的泰州市房产买卖协议无效，同时判令被告将上述房屋过户至原告名下。被告于文芳辩称，原、被告间经原告代理人倪恒风签订的房屋买卖协议真实有效，倪恒风经公证文书授权，且该房屋已过户至被告名下，过户行为合法有效，被告于文芳是善意取得。另原告与倪恒风间借贷关系与被告无关，被告于文芳与倪恒风已离婚多年，双方是独立存在的个体，请求驳回原告诉讼请求。第三人倪恒风述称，原告向本人借款是事实，委托本人卖房用于还款也是事实，不存在撤销合同的理由。经审理查明，被告于文芳与案外人倪恒风原系夫妻，双方于2004年2月18日经泰州市海陵区民政局办理离婚登记手续。2012年11月20日原告包粉扣及其妻陆永凤共同出具委托书，委托书载明：委托人共有本市海陵区xxx建筑面积70.71平方米，欲出售上述房屋，委托倪恒风为代理人出售涉案房屋并办理产权证、土地证、水电卡、有线电视的过户手续，代为签订相关的一切文件，并收取房款。同时就委托事项经泰州市海陵区公证处办理公证手续。当日原告包粉扣与陆永凤共同向倪恒风借款26.5万元，并出具借条。借条载明，今借到倪恒风人民币26.5万元，借款用海陵区xxx抵押，如到期不还倪恒风全权处理相关过户手续，时间从11月20日到12月20日止。后包粉扣夫妇未按约还款。2013年4月9日倪恒风以包粉扣、陆永凤名义与被告于文芳签订房产买卖协议，将涉案房屋以30万元价格出售给于文芳，并办理了房屋、土地权属变更登记手续至于文芳名下。2015年5月被告于文芳涉讼要求原告包粉扣交还涉案房屋，原告遂另案诉讼要求确认买卖协议无效。审理过程中，原告提交房屋中介机构出具市场价为每平方米6000元至6500元及6500元至7200元的两份证明材料认为被告购买房屋价格低于交易价70%，明显偏低，被告认为其中一份无证明时间、另一份价格不真实，不予认可。另本院向江苏经纬资产评估事务所询价，涉案房屋市场价格为35万元至39万元，折算约为每平方米4950元至5515元，双方认可真实性。上述事实有当事人提供的房屋买卖协议、公证书、民事判决书、离婚证、证明、询价函及陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案争议焦点系原被告签订的房屋买卖合同是否具备无效的情形。涉案房屋属原告夫妇所有，二人共同委托案外人倪恒风出售房屋，倪恒风以代理人名义与被告签订房屋买卖协议，办理了房屋权属变更。关于原告述称售房价格明显低于市场价，被告与倪恒风存在恶意串通一节，根据本院询价，涉案房屋市场价35万元至39万元，被告以30万元对价购买，并非明显低价，且被告购房时与倪恒风离婚多年，不存在夫妻身份关系，原告该理由不成立。关于原告述称未授权倪恒风以30万元出售房屋，倪恒风超越代理权限，售房行为无效一节，因倪恒风并非本案当事人，倪恒风是否超越代理权限构成侵权原告可另行主张。关于原告述称倪恒风向原告出借款项时即以涉案房屋抵押担保，并约定办理房屋产权转移手续，违反物权法规定，符合让与担保的特征，由于倪恒风并非本案当事人，其与原告虽存在借贷关系，约定以涉案房屋抵押担保，倪恒风转让涉案房屋是经原告授权委托，且涉案房屋也非直接过户至倪恒风本人名下，故原告该理由不成立。综上，原告要求确认原、被告双方间买卖合同无效无事实与法律依据，本院不予采信，原告要求将涉案房屋过户至其名下的请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告包粉扣的诉讼请求。本案受理费人民币5880元，由原告包粉扣负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币5880元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：10×××68；④汇入银行：农行泰州海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审 判 长 李三山人民陪审员 陈 雯人民陪审员 殷伯锦二〇一六年四月十二日书 记 员 高 梅 更多数据：