（2016）粤0306民初2921号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-12-26
案件名称
胡芳与张文艺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡芳,张文艺,深圳市结信房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初2921号原告胡芳，女，1989年3月19日出生，汉族，住址深圳市福田区。委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。被告张文艺，男，1972年12月27日出生，汉族，住址江西省。第三人深圳市结信房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道。法定代表人刘俊奇。委托代理人朱嘉星，系该公司员工。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡芳及其委托代理人周争锋、被告张文艺、第三人的委托代理人朱嘉星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡芳诉称，2015年12月24日，原告和被告在第三人居间下签订《二手房买卖合同》，以410万元购买被告名下宝安区宝安中心区甲岸路西岸官邸花园3栋B座23A05号房产，房产证号码为深房地字第××号，建筑面积50.32平方米。合同签订后，被告收取原告定金15万元。合同约定2016年1月18日前双方做资金监管，在原告取得按揭承诺函且被告赎回房产证后2日内办理递件过户手续，还约定任何一方逾期履行合同约定义务超过5日，守约方有权要求违约方按合同价每日万分之五主张日违约金继续履行合同。上述合同签订后，被告的房产被南山区人民法院查封，原告多次催促被告办理解封手续继续履行合同，但是因为房价暴涨，被告拒不办理，遂引发此纠纷。原告认为，被告和原告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。在原、被告双方合同合法有效的前提下，被告拒不办理解封手续导致合同无法继续履行构成违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告返还原告定金15万元；二、被告支付原告违约金82万元；三、被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告张文艺答辩称，原、被告双方的买卖合同纠纷是事实，但是被告还是愿意和原告协商继续履行涉案合同，被告将解除涉案房产的查封。第三人深圳市结信房地产经纪有限公司答辩称，原告起诉状诉称的事实属实。经审理查明：2014年4月10日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发深房地字第××号《房地产证》，被告系深圳市宝安区宝安中心区N7区西岸观邸花园3栋B座23A05号房地产权利人，该房地产性质为市场商品房，用途为住宅，建筑面积为50.32平方米。2015年12月24日，原告作为买方与作为卖方的被告签署了《二手房买卖合同》，约定被告将上述房地产以410万元出售给原告。买方在合同生效之日向卖方支付定金15元，在合同生效后25日内再向卖方支付定金5万元，上述约定定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方向银行按揭贷款支付剩余购楼款。买方须于2016年1月18日前将首期款支付至监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；买卖双方须于上述付款期限届满前三个工作日内办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方须于2016年1月18日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。涉案物业处于抵押状态，没有租约；买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，买方须于签订合同之日起4日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方需协助卖方办理赎楼手续签署一切相关文件。买卖双方在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日起两日内办理递件过户手续。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对对其他相关交易事项进行了约定。同日，原告作为乙方、被告作为甲方与作为丙方的第三人签订了一份《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金15万元、交楼押金1万元交由丙方进行托管。2015年10月24日，原告向第三人支付了定金15万元。2015年12月24日，深圳市南山区人民法院作出（2015）深南法沙民初字第1675号民事裁定，查封了涉案房产，期限为3年。2016年2月1日，原告向本院提起本案诉讼。2016年3月9日，被告收到含有原告解除合同意思表示的起诉状。另查明，2013年1月30日，原告以560万元的价格在深圳市南山区购买了面积为74平方米的房屋，该房屋已于2016年3月28日办理过户登记。庭审中，被告确认涉案房产于2015年12月24日被查封，但其于2016年1月份才得知被查封；原告称其于2015年12月28日接到第三人通知才得知涉案房产被查封，第三人对此予以确认。被告称涉案房产在2016年2月份已经上涨30%左右，第三人称涉案房产2016年3月份的成交价大概430万元至440万元。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产证、二手房买卖合同、收款收据等证据，被告提交的短信、微信记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》均系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。在二手房买卖交易过程中，作为卖方的被告负有的主要合同义务系确保交易房产能办理过户登记，但涉案房产在合同履行过程中被人民法院查封，且被告一直未能办理解除查封手续，因此，涉案合同不能履行的原因在于被告，被告已构成根本违违约。根据涉案合同关于违约责任的约定，原告有权依据解除合同并可选择没收定金或要求被告支付违约金，故原告关于解除合同、返还定金及要求被告支付违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除。含有原告解除合同意思表示的起诉状于2016年3月9日送达给被告签收，涉案合同于被告签收之日解除，本院予以确认。关于违约金数额和返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告违约后应当采取另行购买房屋等措施减少损失，原告已经在被告违约后另行购买了房屋，其因被告违约遭受的损失有限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约金数额。本案中，涉案房产在合同签订当天即被人民法院查封，涉案合同履行至支付定金阶段，原告亦只支付部分定金，其损失有限。为体现违约金的补偿及惩罚功能，本院将违约金数额酌定为25万元。因涉案合同已解除，被告收取原告定金已没有合同依据，其应当将定金15万元返还给原告，因上述定金托管在第三人处，故由第三人径行返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告胡芳与被告张文艺签订的《二手房买卖合同》已于2016年3月9日解除；二、被告张文艺于本判决生效之日起三日内支付原告胡芳违约金25万元；三、第三人深圳市结信房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告胡芳返还托管定金15万元；四、驳回原告胡芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,750元、保全费5,000元，由原告负担2,750元，被告负担9,000元，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 陈远霞人民陪审员 朱纯禄二〇一六年四月十二日书 记 员 方擎柱书 记 员 董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第8页共9页 关注公众号“”