（2016）桂0305民初245号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-24
案件名称
桂林市瑞景商贸有限公司与ＸＸ蕾、刘正星居间合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市七星区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市瑞景商贸有限公司,ＸＸ蕾,刘正星
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条
全文
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0305民初245号原告：桂林市瑞景商贸有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路4-61号。法定代表人：雷营，该公司总经理。委托代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。被告：ＸＸ蕾。被告：刘正星。二被告共同委托代理人：梁毅，广西利业律师事务所律师。原告桂林市瑞景商贸有限公司（以下简称桂林瑞景公司）诉被告ＸＸ蕾、刘正星居间合同纠纷一案，本院2016年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周素琴独任审理，于2016年3月25日公开开庭进了审理。代书记员唐雯辞担任法庭记录。原告桂林瑞景公司的委托代理人吴志强、被告ＸＸ蕾、刘正星的共同委托代理人梁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林瑞景公司诉称，原告是一家主要经营房产居间代理的服务公司。2015年7月8日，二被告到原告处询问房源信息，经原告工作人员介绍，二被告对桂林市中级人民法院宿舍6栋2单元2-2号房比较感兴趣，并提出看房。原告提供《看房协议书》并予以说明，被告ＸＸ蕾当场在协议上签字，并承诺从看房之日起，本人或亲戚朋友（或通过第三方）不能私自与所看房屋所有权人签字以上所看房屋的转让或租赁，如违约，需支付房屋转让总价2%的违约金。当日下午看房后，二被告对房屋的地段、户型、周围环境均表示满意，但觉得房屋价格偏高，希望原告从中协调。之后，原告主动联系房主谈价格，直至降低接近10%，而且在谈判期间，原告又带两被告再次看上述房屋，且对附送的车库进行了实际丈量。之后，原告再次联系房主谈房价时被告知房屋已经出售，而买主就是二被告。综上，原告认为，双方签订的《看房协议书》合法有效，二被告应自觉遵守协议的约定，但二被告为了中介费而避开原告私下交易，严重损害了原告的合法权益。二被告称其未避开原告，桂林好望角房产咨询有限公司在价格、中介费方面均低于原告，因此选择桂林好望角房产咨询有限公司进行交易。从二被告支付的中介费而言，其远低于房屋价款2%的标准，完全不符合市场行情。二被告的行为损害了原告的利益，故诉至法院，要求依法判决二被告支付原告违约金18000元；律师费5000元；本案诉讼费由二被告共同承担。被告ＸＸ蕾、刘正星共同辩称，第一、被告刘正星不是合同的当事人，根据合同相对性原理，不能将其作为本案的被告，依法应驳回对被告刘正星的起诉。第二、从诉讼程序上而言，桂林市瑞景商贸有限公司不能作为本案的原告，应裁定驳回原告的起诉。因为《看房协议书》上的甲方瑞达房产不能表明就是原告名称变更前的公司，且协议没有公章，亦不是法定代表人的签字，不能表明原告对该法律行为认可，也不能证明原告的主体身份。第三、从实体内容看，原告并未将《看房协议书》的内容告知被告ＸＸ蕾，且ＸＸ蕾签字之时，原告故意将部分内容进行了遮挡，双方对条款内容没有达成真实合意。第四、《看房协议书》第三条第二项的内容约定的权利义务不对等，原告无端排除被告自由选择其他中介提供服务的权利，限制买房人享有的自主选择权、公平交易权，加重了买房人的责任，属于霸王条款，无效。第五、二被告无恶意规避支付中介费，并未违法或侵犯任何人的利益，二被告购房行为合情合理。房主将房屋挂在网上销售，房源信息并非原告唯一享有，属公共信息，原告当然也无权独占居间销售该该房的权利。从房屋交易的价格、中介费而言，被告ＸＸ蕾需支付的价格、中介费均远低于原告提供的房价及中介费，被告ＸＸ蕾选择其他中介进行交易合情合理。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综合全案证据及庭审，本院确认如下法律事实：原告的原名称为桂林市瑞达房产经纪有限公司，经营范围包括房地产居间代理、行纪、房地产信息咨询。桂林好望角房产咨询有限公司经营范围包括房地产中介。位于桂林市七星区空明西路9-1号6栋2-2-2号房屋原产权人为刘媛媛，其将出售房屋的信息通过何煜在原告及桂林好望角房产咨询有限公司处挂牌销售。2015年7月8日，二被告至原告处了解卖房信息，原告（作为甲方、吕桂德为经办人）与被告ＸＸ蕾（作为乙方）签订《看房协议书》一份，内容为：“乙方自愿要求甲方带其看一下房屋，经双方友好协商约定如下：一、看房时间2015年7月8日5时；二、所看房屋情况中级法院宿舍6栋2单元2-2，产权面积159㎡，房屋价格100万元；三、甲乙双方责任：1、乙方明确确定所看房屋为上述房屋；2、乙方从看房时起，本人或亲属朋友不能私自（或通过第三方）与所看房屋所有权人签字以上所看房屋的转入（或租赁），如有违约交易房屋，乙方须向甲方支付房屋转让总价2%的违约金。”协议签订后，原告于当日带二被告看了本案所涉房屋。二被告看房之后，要求原告与房主协商房屋价格。在价格谈判期间，原告再次带二被告对房屋及附送的车库进行查看，因价格未达到二被告的要求，而未交易。原告的中介费收费标准为房屋成交价的2%。在此之后，被告ＸＸ蕾到桂林好望角房产咨询有限公司就本案所涉房屋进行询价，并于2015年8月24日，以刘媛媛作为甲方、卖方，被告ＸＸ蕾作为乙方、买方，桂林好望角房产咨询有限公司作为丙方、中介方签订《房地产买卖协议》，其中约定：“甲、乙、丙三方经多次协商，一致同意订立本协议并共同遵守。一、经丙方介绍，甲方自愿将座落在七星区空明西路9-1号6栋2-2-2号的房地产（桂林市房权证，房地产建筑面积152.66平方米，土地证号桂市国用（2015）第1008**号，土地分摊面积21.20方米）出售给乙方。乙方对该房地产情况已充分了解并愿意购买，甲乙双方议定的上述房地产成交价为人民币93万元整（含该住房杂物间6-18号，面积为25.97平米），房产现状过户。十、本协议有丙方协助甲乙双方执行，中介费为人民币6000元，乙方支付，在房产局过户当天支付3000元，余下3000元办完所有手续当天支付给丙方。如支付方不按时支付，逾期按应付额每天千分之二计息支付丙方违约金。”2015年10月20日、2016年1月7日，被告ＸＸ蕾分别支付桂林好望角房产咨询有限公司房屋中介费3000元。上述房屋所有权已变更至二被告名下。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：本案争议焦点为：一、原告与被告ＸＸ蕾签订的《看房协议书》是否合法有效；二、被告ＸＸ蕾购买本案所涉房屋是否利用了原告提供的房源信息，是否构成违约。关于争议焦点一、原告与被告ＸＸ蕾签订的《看房协议书》属于居间合同性质，该协议第三条第2款的约定，属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方即被告ＸＸ蕾利用原告提供的房源信息却“跳”过原告购买房屋，从而使原告无法获得应得的佣金，该约定并不存在免除原告方责任、加重被告ＸＸ蕾责任、排除被告ＸＸ蕾主要权利的情形，该条款合法有效，故本院对二被告辩称上述条款属霸王条款无效的观点，不予采纳。被告ＸＸ蕾辩称，其签订协议时原告故意遮挡了部分内容，双方对条款的内容并未达成一致意见，被告ＸＸ蕾作为完全民事行为能力人，其应对自己的行为负责，且其未提供证据证实其观点，故本院对其上述辩称，不予采信。关于争议焦点二、原产权人刘媛媛在原告、桂林好望角房产咨询有限公司处同时挂牌出售本案所涉房屋。被告ＸＸ蕾通过原告及桂林好望角房产咨询有限公司了解到同一房源信息，并通过桂林好望角房产咨询有限公司促成了房屋买卖合同，因桂林好望角房产咨询有限公司要求支付的中介费远远低于原告的报价，被告ＸＸ蕾作为买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同。综上，被告通过桂林好望角房产咨询有限公司促成交易，并未利用原告的房源信息，其行为不构成违约，故本院对原告要求二被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桂林市瑞景商贸有限公司的诉讼请求。本案应收取案件受理费375元（原告已预付本院），因适用简易程序减半收取案件受理费188元（退回187元给原告），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费375元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 周素琴二〇一六年四月十二日代书记员 唐雯辞 微信公众号“”