（2016）津01民终1137号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-09-29

案件名称

陈建征与天津市宝坻区方家庄镇北马营村民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈建征,天津市宝坻区方家庄镇北马营村民委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2016）津01民终1137号上诉人（原审原告）陈建征，农民。委托代理人陈永刚，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）天津市宝坻区方家庄镇北马营村民委员会，住所地天津市宝坻区方家庄镇北马营村。法定代表人陈立学，村主任。委托代理人刘洪彦，天津宝信律师事务所律师。上诉人陈建征因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第9212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，原告系宝坻区××××村村民。1999年10月23日，原方家庄信用社与被告天津市宝坻区方家庄镇北马营村民委员会（以下简称马营村委会）签订协议书一份，约定由原方家庄信用社征用被告马营村委会东临民会村，南邻宝新公路，东西长20米，南北长20米土地，建储蓄所。2012年9月26日被告马营村委会发布宝坻区××××村原信用社房屋出售招标文件。该招标文件载明：经被告马营村两委会讨论决定，并经过“六步决策法”程序通过，提请方家庄镇党委、政府研究批准，决定将宝坻区××××村原信用社房屋进行公开出售，为体现公开、公平、公正的原则，现对该房屋出售公开招标；房屋坐落于宝坻区××××信用社处，该出售房屋共有四间，房屋及院落南北长20米，东西宽约15米，面积共有300��方米，产别为村集体资产，房屋类型为平房。2012年10月3日，就宝坻区××××村原信用社房屋出售事宜，在宝坻区方家庄镇政府公开招标，原告以182000元中标。原告付清购房款后，原、被告签订《宝坻区××××村房屋买卖协议》一份，大致内容为：“出售人（甲方）：天津市宝坻区方家庄镇北马营村民委员会，法定代表人陈立学，买方（乙方）陈建征，身份证号：××；第一条：房屋基本情况，乙方购买甲方合法拥有的坐落于宝坻区××××村原信用社房屋，该出售房屋共有四间，房屋及院落南北长约20米，东西宽约15米，面积共有300平方米，产别为村集体资产，房屋类型为平房；第二条：1、双方议定上述房屋出售价格为182000元，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用；2、乙方必须在中标的当日付清剩余款项，付清后与甲方签订房屋买卖协议。第��条：合同变更，1、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后才能签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；2、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第八条：本合同经甲乙双方签字，付清全部款项后即生效”。上述协议签订后，原告付清房款后，被告已将涉案房屋交付原告。2015年2月12日，原告曾以农村房屋买卖合同纠纷为由将被告马营村委会诉至一审法院，以被告交付的房屋与原信用社面积不符及房屋东侧有案外人刘海东堆放的木材等为由，要求解除双方签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》。一审法院于2015年8月5日作出（2015）宝民初字第1687号民事判决书，确认原、被告签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》合法有效，判决驳回原告诉讼请求。现该判决已生效。2015年10��20日，原告将通知书粘贴于被告马营村委会办公地点，该通知书内容为：“本人与马营村委会签订了《宝坻区××××村房屋买卖协议》，现我欲办理该房屋的产权证书，限你方在看到本通知书一个月向我方提供该房屋的合法产权证书及其他合法权属材料”。2015年12月8日，天津市宝坻区人民政府与天津市宝坻区建设土地管理站共同出具证明一份，大致内容为：涉案房屋所占土地为村集体建设用地，于1999年10月由村集体租赁给方家庄信用社建成储蓄代办点使用，建成后按协议规定由方家庄信用分社办理相关土地建设手续，但该分社始终未办理土地手续。协议到期后，该地块上建筑物产权归马营村委所有，该地块符合村集体建设总体利用规划。陈建征的诉讼请求是：一、被告履行与原告签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》，向原告提供房屋产权证��和其他合法证明材料，同时配合原告办理过户手续；二、被告在一个月之内为原告提供合法产权证书，如逾期无法办理过户则要求解除双方之间签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》，并赔偿原告经济损失310000元。三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第㈤项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。2015年8月5日作出的已生效的（2015）宝民初字第1687号民事判决书已确认原、被告签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》合法有效及协议签订后原告已实际占有、使用涉诉房屋等事实，在此不再赘述，予以确认。本案原告曾以被告交付的房屋与原信用社面积不符及房屋东侧有案外人刘海东堆放的木材等为由，起诉。要求解除双方签订《宝坻区××××村房屋买卖协议》，被驳回。现原告起诉要求被告提供涉案房屋合法产权证明手续并协助原告办理过户手续，如无法办理过户手续则要求解除合同并赔偿相应损失，被告马营村委会明确表示不同意原告诉讼请求，故本案的争议焦点为原告诉请能否成立问题。原告诉请能否成立，应综合考虑以下事实：（一）原告现起诉要求被告履行与原告签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》，协助其办理房屋产权过户手续，从诉的种类上说，属于给付之诉，而给付之诉的特点在于法院的判决具有执行力，当被告不履行协助义务时，原告可以申请强制执行。但本案涉诉房屋所占土地为马营村集体所有，自2004年11月《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》颁布后，本地区土地相关主管部门已停止办理农村房屋土地使用权过户手续；根据“房地一体”原则，因根据现有政策规定本地区农村土地使用权已停止办理过户手续，故涉案房屋本身现并不具备办理过户手续条件；（二）原告系宝坻区××××村本村村民，其对位于本村的涉案房屋状况应当知晓，且其承认签订合同前查看过涉诉房屋。原告在与被告马营村委员会签订《宝坻区××××村房屋买卖协议》时也并未对被告能否出具产权证书及是否能够办理过户手续提出异议，故原告对涉案房屋无产权证书及无法办理过户手续的情况应当知晓，这从双方签订的协议中并没有对办理产权变更登记手续等约定内容也可以看出；（三）天津市宝坻区建设土地管理站及方家庄镇人民政府出具证明均证实涉诉房屋系被告马营村委会所有，在原告按照双方签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》交清房款后，被告已按照约定将涉诉房屋交付原告，原告也已实际占用涉诉房屋并支出数万元对��诉房屋进行修建，现协议已履行两年有余。综合以上事实，对原告要求被告协助办理涉诉房屋过户手续之诉请暂不予支持，原告可待涉诉房屋具备过户条件或证据充足后，另行起诉。因原告的第二项诉请以第一项诉请为依据，在此亦不予支持。一审法院判决：驳回原告陈建征的全部诉讼请求。案件受理费5950元，已减半收取2975元（原告已交纳），由原告陈建征负担。一审判决后，上诉人陈建征不服，上诉来院。请求：一、撤销原判。二、判令被上诉人履行与上诉人订立的《宝坻区××××村房屋买卖协议》的义务，提供房屋产权证书和其他合法证明材料，并同时配合办理过户手续。三、判令被上诉人在一个月之内为上诉人提供合法产权证书，如逾期无法办理过户则应判令解除该合同，并赔偿上诉人经济损失310000元（其中购房款182000元、其他损失128000元）。四、确认双方订立的《宝坻区××××村房屋买卖协议》无效协议，返还182000元，赔偿损失128000元。五、本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：一审法院认定事实不清，上诉人购买房屋时不知道没有合法手续一审法院适用实体法是错误的，一审认为上诉人只买了房屋所有权，不存在土地使用权问题，这与物权法及其他关于房地产方面的法律是相冲突的，房屋和土地是一并转让过来的，房地是一起的。本案应适用土地管理法及物权法的规定。一审程序有错误，在庭审过程中我们提出申请，要求一审法院依职权调取诉争房屋在土地管理机关的合法手续，也就是当时的审批手续。一审法院并没有调取，如果手续真有的话或没有的话，应有土地审批部门作出答复，不能凭被上诉人自己的陈述。上诉人购买房屋一定要取得房��所有权，双方订立协议第2条第一款有明确约定，该房屋所有权归乙方所有，即归上诉人所有。现在订立合同长达四年，我们既没有使用，也没有取得所有权，导致购买房屋的目的无法实现。一审法院从实体法的适用上和程序上均存在错误。被上诉人天津市宝坻区方家庄镇北马营村民委员会答辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审人民法院判决。其答辩的主要理由是：上诉人与被上诉人房屋买卖合同已经经过宝坻区法院（2015）宝民初字第1687号民事判决确认合法有效，判决已经生效。双方合同里被上诉人并没有承诺办理产权登记和过户手续，该土地是农村集体土地，与国有土地是两个性质。农村70%-80%都没有产权手续，一个是我国法律滞后及农村高度自治导致的。上诉人是本村村民，他对所买房屋的情况相当清楚，在我们招��文件及买卖合同中均未涉及涉案房产的相关房产证明，房屋没有产权手续上诉人是明知的。双方的买卖合同得到确认，是否需要登记，也是根据现在国家法律允许范围之内，现在被上诉人配合不配合都办不了。上诉人要求原审法院调取证据问题，原审法院确实到宝坻土地管理局进行了调查取证，这个证当时没有出，给出示了建设用地规划图，是集体建设用地。宝坻区并没有红头文件取消了方家庄镇土地管理站，它的职能还在。要求法院确认双方所签订的买卖协议无效，这属于增加的诉讼请求，根据我国民诉法的规定，当事人增加诉讼请求，应当在一审辩论终结前提出，现在已经到二审了，作为上诉人无权要求增加诉讼请求。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》约定：“上诉人购买被上诉人合法拥有的坐落于宝坻区××××村原信用社房屋，该出售房屋共有四间，房屋及院落南北长约20米，东西宽约15米，面积共有300平方米，产别为村集体资产，房屋类型为平房，双方议定上述房屋出售价格为182000元，此房价款为上诉人净价，本合同经双方签字，付清全部款项后即生效”。上诉人支付了全部房款，被上诉人已将房屋交付上诉人。表明被上诉人按照约定全面履行了自己的义务，双方签订的协议中已经明确该出售房屋为村集体财产，土地所有权归集体所有，该处房屋所有权归上诉人所有，土地所有权仍归被上诉人所有。且协议中并未约定办理产权登记和过户手续，因此，上诉人所提上诉人购买房屋时不知道没有合��手续以及房屋和土地是一并转让过来的，房地是一起的。本案应适用土地管理法及物权法的规定的理由，不能成立。鉴于上诉人曾起诉被上诉人要求解除双方签订的《宝坻区方家庄镇北马营村房屋买卖协议》已经天津市宝坻区人民法院判决驳回，该判决已经发生法律效力，因此，上诉人要求逾期无法办理过户则应判令解除该合同，并赔偿上诉人经济损失310000元（其中购房款182000元、其他损失128000元）的上诉请求，不符合法律规定。本案在一审审理期间上诉人并未提出其与被上诉人签订的《宝坻区××××村房屋买卖协议》无效的诉讼请求，因此，对于上诉人要求确认双方订立的《宝坻区××××村房屋买卖协议》为无效协议的上诉请求，本院不予涉及。故上诉人要求判令被上诉人履行与上诉人订立的《宝坻区××××村房屋买卖协议》的义务，提供房��产权证书和其他合法证明材料，并同时配合办理过户手续；判令被上诉人在一个月之内为上诉人提供合法产权证书，如逾期无法办理过户则应判令解除该合同，并赔偿上诉人经济损失310000元（其中购房款182000元、其他损失128000元）；确认双方订立的《宝坻区××××村房屋买卖协议》无效协议，返还182000元，赔偿损失128000元的上诉请求，没有事实及法律依据。一审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5950元，由上诉人陈建征负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高良栋审　判　员　　张秀云代理审判员　　张玉洁二〇一六年四月��二日书　记　员　　王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、��定。百度搜索“”