（2015）淮法民初字2205号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-04
案件名称
周旭与江苏万豪物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮安区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周旭,江苏万豪物业服务有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十一条
全文
淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮法民初字2205号原告周旭。委托代理人周晓钟，江苏曙东律师事务所律师。被告江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安区翔宇南道1291金陵宙辉国际花园5号楼2号房。法定代表人严英华，该公司董事长。委托代理人李文猛，该公司员工。原告周旭与被告江苏万豪物业服务有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周旭委托代理人周晓钟、被告物业公司委托代理人李文猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周旭诉称，原告住盛世豪小区2-28号楼1302室，厨房下水与室外排水管相连，但楼下的一楼、二楼住户下水各自独立，与室外排水管不通。2015年10月3日，102室业主发现厨房间有水从二楼沿着煤气管道滴下，即时向被告反映，被告不予理睬。10月7日，202室住户类似现象严重，也向被告反映，但被告反映迟缓，拖至第二天即10月8日下午4点左右，才用电话与原告联系。原告在苏州立刻与在淮的亲戚联系，要求破门查看。一小时后，下午5点左右，原告亲戚带锁匠破门进入原告家，发现室内到处是污物、污水，原告家龙头、水管系统完好，是室外排水主管堵塞导致污水倒灌进入原告家厨房，造成损失。原告的损失有74平米地板全部浸入污水、所有墙面产生发霉、所有门套及踢脚线作废等。原告认为，被告对本小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，但其对涉案的室外排水管从不疏通。同时缺少责任心和相关经验，未及时通知业主，导致损失扩大，应该对原告的损失负责。故要求被告承担原告财产损失27000元（具体数额以鉴定结论为准）。审理中，原告变更诉讼请求：要求被告赔偿原告财产损失15352.29元，并承担鉴定费3000元。被告物业公司辩称，1、原告的诉讼主体不适格，被告不认识原告，2008年4月28日与业主廖发连签订《前期物业管理服务协议》，没有与原告签订任何协议；2、28幢室外排水主管没有堵塞，2015年10月8日到现场查看，室外排水主管没有堵塞，屋内有水原因可能是室内水龙头没有关紧，或者水管系统损坏；3、28幢302室业主目前为止都没有缴纳2014年4月至2015年12月30日的物业费，业主已违反约定；4、证人张某和证人刘某证言均有矛盾，被告不予认可，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，淮安区盛世豪庭2-28号楼1302室原系廖发连所有，后原告周旭购买该房屋，并于2013年8月15日领取了房屋所有人为周旭的淮安区盛世豪庭2-28号楼1302室房屋所有权证。2014年5月16日，淮安区盛世豪庭小区业主委员会（协议甲方）与江苏万豪物业服务有限公司（协议乙方）签订物业服务聘用合同和补充协议。合同第二条第三项约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。补充协议第四条第（四）项排水、排污管理畅通第1点，约定区内公共雨、污水管道1次／年，全面疏通。第2点约定，雨污水井定期检查（并视检查情况及时清掏）。2015年10月8日下午四时左右，淮安区盛世豪庭2-28号楼一单元二楼住户发现其楼上即原告家门缝里有水流出，该二楼住户遂打电话通知被告物业公司，后物业公司打电话通知原告。原告因在外地，故联系原告亲属张某去现场。当日下午五时左右，张某到达现场。门锁被锁匠打开后，张某进入屋内，发现屋内漫水，厨房水池底软管下管道依然向外冒水。该管道系原告家厨房的排污管道，与室外主管道相连。通下水道工人进去原告家，通厨房下排水管。屋内因漫水造成地板等财物损失，原告认为被告作为物业管理公司，应当承担赔偿责任，2015年10月13日，原告诉至本院。另查明，淮安区盛世豪庭28幢1单元102室和202室房屋的厨房下水管道均与室外主管道隔断，自行安排管道，单独排水。2015年10月3日，102室和202室住户均发现自家厨房集成吊顶漏水。2015年10月7日，202室住户向被告物业公司反映漏水情况，经协商，被告物业公司答应于第二日即2015年10月8日去查看处理。2016年3月17日，淮安市财建工程咨询有限公司受本院委托，对淮安区盛世豪庭28幢1单元302室复合地板、踢脚线、乳胶漆墙面、油漆门套和衣柜等财产损害赔偿造价进行鉴定，作出淮财鉴（2016）第04号造价鉴定结果报告书，鉴定结果为15352.29元，并附说明。说明第三条复合地板、踢脚线按照全部拆除、铺设新的地板考虑。乳胶漆墙面按照铲除原始墙面，重新批腻子及刷乳胶漆高度计500mm。油漆门套和衣柜清水漆按照出新考虑。原告为此给付鉴定费3000元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的房产证复印件、前期物业管理服务协议、物业服务聘用合同复印件、原告室内照片、工程造价咨询报告书、鉴定费发票，被告提供的被告疏通下水道照片，本院现场拍摄的盛世豪庭28幢1单元102室、202室室外自制排水管照片等，经庭审质证，予以证实。本院认为，公民、法人的合法权利，受法律保护。业主委员会与被告物业公司签订的物业服务聘用合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。因原告家中无人，未使用厨房，原告家室内漫水原因是原告厨房下水所连接的主排水管道下部管道堵塞，造成上边楼层排水从原告厨房中漫溢。漫水导致原告家的复合地板、踢脚线、乳胶漆墙面、油漆门套和衣柜等财产损害。因被告物业公司对污水管道有定期疏通、发现问题及时疏通的义务，被告物业公司未履行物业服务合同约定，致原告家外侧主排水管道堵塞，造成原告屋内漫水致原告的财产损害，原告无过错，被告物业公司应承担违约责任，赔偿原告的全部损失。原告要求被告按照鉴定结论承担其财物损失15352.29元，被告对鉴定意见无异议，本院予以支持。被告物业公司辩称原、被告之间从未签订任何物业管理协议，故认为原告主体不适格，因原告系涉案房屋所有权人，淮安区盛世豪庭小区业主委员会与江苏万豪物业服务有限公司签订物业服务聘用合同和补充协议，约定了被告义务包括污水管道的疏通及排水、排污管理畅通，被告该辩称无事实和法律依据，本院不予支持。被告物业公司辩称室外排水管道没有堵塞，原告屋内漫水系屋内自来水龙头没有拧紧造成的或室内水管系统损坏造成的，被告对其主张仅提供平时疏通照片及自制的疏通排水管道记录，原告对疏通记录不予认可，认为被告照片上显示清理的是污水井，不是室外排水管道，被告未提供充分证据证明其主张，故本院不予支持。被告物业公司辩称，涉案房屋业主自2014年4月至2015年12月30日未缴纳物业费，已违反约定，原告认可未交部分物业费，因欠付物业费系物业服务合同纠纷，与本案无关，被告可另案处理，被告该辩称本院不予支持。被告物业公司辩称，证人张某证言与原告诉称有不一致，证人刘某证言中对是否听到被告物业公司与原告打电话前后说法不一致，故认为两证人作伪证，对证言不予认可。证人应某口头言辞的形式就自己所了解的案件事实向法院陈述，被告该辩称理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百三十一条之规定，判决如下：被告江苏万豪物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告周旭15352.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币475元（原告已预交475元），鉴定费3000元，合计3475元，由被告江苏万豪物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长 白文君人民陪审员 颜炳洁人民陪审员 吴云平二〇一六年四月十二日书 记 员 常 经 来自：