（2015）单民初字第2670号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-31
案件名称
朱志源诉被告刘建军、贾会、刘顺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
单县人民法院
所属地区
单县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱志源,刘建军,贾会,刘顺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条
全文
山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2015）单民初字第2670号原告：朱志源，男，1955年9月13日出生，汉族。被告：刘建军，男，汉族，1965年9月1日出生，市民。被告：贾会，女，汉族，1965年6月25日出生，市民。被告：刘顺，男，汉族，1989年9月6日出生，市民。原告朱志源诉被告刘建军、贾会、刘顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案，本院受理后，依法组成合议庭。诉讼中，因本案需以原告单县恒通客运有限公司与被告朱志源、第三人刘建军房屋租赁合同纠纷一案审理结果为依据，而刘建军提起上诉，该案尚未审结，本院于2015年12月29日作出中止诉讼的裁定，于2016年2月29日恢复审理。于2016年3月3日、2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告朱志源、被告刘建军、被告贾会到庭参加了诉讼，被告刘顺经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志源诉称：原告租赁单县恒通客运有限公司位于单县开发区舜师东路单县客运东站大楼的房屋经营宾馆，后原告将此处转让给被告刘建军，合同约定转让期限为2011年11月15日至2024年8月1日止，并载明所有的经营设施和权利、义务一并转让，被告必须履行原告与单县恒通客运有限公司签订的租赁合同。现由三被告共同经营该宾馆，部分房屋出租给中岭房产公司，被告刘建军支付部分租金后，三被告拒不支付2014年8月1日至2015年8月1日的租金及合同解除时产生的费用，经催要未果，故诉至法院，要求三被告支付原告租金24万元。被告刘建军辩称：对租赁合同的真实性无异议，合同是其与原告签订，与另外二被告没有关系，且他们没有参与经营。经营宾馆期间，张长锁在宾馆外部增加建筑，造成不能经营，已经将原告和张长锁起诉至单县人民法院，要求他们赔偿损失，其暂时不能支付原告房租。被告贾会辩称：转让合同不是其签订的，与其无关，与被告刘建军虽是夫妻，但分居多年，且其一直不在单县工作，没有参与宾馆的经营。被告刘顺辩称：转让合同不是其签订的，与其无关，且其一直不在单县工作，没有参与宾馆的经营。经本院审理查明：原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告与单县恒通客运有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份、原告与被告刘建军2011年11月15日签订的（舜帝商务宾馆转让合同）租赁合同一份、2013单民初第1335号民事判决书一份、2015单民初字第1107号民事判决书、2014单民初字第962号民事判决书、2015单民初字624号民事调解书一份、2015菏民一终字第960号民事判决书，证明原告与被告刘建军之间租赁合同合法有效。2、朱艳芹及时冬梅通话书面材料及光盘一份、转账记录一份。证明刘建军和贾会是夫妻关系，转让费是通过贾会的账户转到原告账户上，被告刘顺一直管理涉案宾馆，通话的两人都在刘建军宾馆上班，涉案宾馆由三被告共同经营。被告刘建军质证表示：对租赁合同的真实性无异议，合同是其和原告签订的，对上述法院的法律文书的真实性无异议。对通话记录有异议，不能说明与涉案宾馆账务有关系，与本案无关，要求通话的两人到庭，不然不能作为有效证据，转账记录与本案也没有关系。被告贾会质证表示：对原告提交租赁合同、朱艳芹及时冬梅通话书面材料及光盘一份、转账记录一份有异议，不知道钱由其账户转出去的，如果是通过其账户转的也是刘建军转的，其并不知情。其没有参与宾馆经营，不知道这些事情。对原告提交法院的法律文书，其不知情也不发表质证意见。结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年4月15日，单县恒通客运有限公司法定代表人张长锁（出租方、甲方）与朱志源与案外人朱国坚（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同一份。合同主要内容为：（一）位置：单县舜师东路单县客运站东站大楼，从西到东贰叁层共贰拾间（即4米宽为一间，面积为1800平方米。底层西到东共六间，面积为340平方米）；（二）用途：经营宾馆；（三）交付日期和租赁期限：甲方于2009年8月1日向乙方交付该房屋，租赁期间为15年，即2009年8月1日至2024年8月1日；（四）租金：在第1、2、3年每年租金为140000元，第4年递增50000元（即190000元），第5年递增50000元（即240000元），第6年递增50000元（即290000元），余后9年都为290000元，付款方式为每12个月付一次；（五）转租：租赁期内，乙方如转让给他人，应告知甲方，但第3方必须履行甲乙双方的合同；……。合同签订后，单县恒通客运有限公司依约将房屋交付原告朱志源使用，2009年8月1日至2012年8月1日的房租朱志源已按合同约定交付单县恒通客运有限公司。2011年11月15日，原告朱志源（出让方、甲方）与被告刘建军（承让方、乙方）签订了舜帝商务宾馆转让合同，甲方将位于单县舜师东路单县汽车客运东站大楼的舜帝商务宾馆转让给乙方，包括宾馆所有设施；转让金额为捌拾万元，一次性付清（含2012年8月1日前的租金）；乙方必须履行甲方与单县恒通客运有限公司签订的租赁合同（甲方与单县恒通客运有限公司签订租赁期限为壹拾伍年，2009年8月1日至2024年8月1日，前叁年每年租金壹拾伍万元，第四年壹拾玖万元，第伍年贰拾肆万元，第六年贰拾玖万元封顶）。该转让合同签订后，被告刘建军经营该宾馆，并向单县恒通客运有限公司交纳了2012年8月1日-2013年8月1日的房屋租金190000元。2013年5月份，被告刘建军支付了2013年8月1日-2014年8月1日的房租30000元。后单县恒通客运有限公司向朱志源索要剩余房租未果，于2014年3月26日诉讼来院，要求朱志源支付租金240000元，并要求本案被告刘建军承担连带清偿责任，本院作出（2014）单民初字第962号民事判决书，判令朱志源支付原告房屋租金210000元，驳回了对本案被告刘建军的诉讼请求。单县恒通客运有限公司于2015年4月2日诉讼来院，本院依职权追加刘建军为该案第三人，要求朱志源支付租赁费290000元，解除与朱志源的房屋租赁合同，要求刘建军履行腾房义务，本院作出（2015）单民初字第1107号民事判决书，判令朱志源支付单县恒通客运有限公司2014年8月1日至2015年8月1日房屋租金240000元，解除单县恒通客运有限公司与朱志源于2009年4月15日签订的《房屋租赁合同》，解除朱志源与刘建军于2011年11月15日签订的《舜帝商务宾馆转让合同》，驳回单县恒通客运有限公司的其他诉讼请求。本案被告刘建军对（2015）单民初字第1107号民事判决书不服，向菏泽市中级人民法院提起上诉，菏泽市中级人民法院（2015）菏民一终字第960号民事判决书驳回上诉，维持原判。诉讼中，被告刘建军于2016年3月30日提起反诉，以涉案宾馆前后遮挡物致使宾馆不能经营为由，要求本案原告朱志源赔偿经济损失，经合议庭合议，因其提起反诉的时间超过举证期限，且其已经另案起诉朱志源赔偿损失，对本案被告刘建军提起的反诉本院不予受理。上述事实，有当事人陈述、原告与单县恒通客运有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份、舜帝商务宾馆转让合同一份、2015单民初字第1107号民事判决书、2014单民初字第962号民事判决书、2015单民初字624号民事调解书一份、2015菏民一终字第960号民事判决书、朱艳芹及时冬梅通话书面材料及光盘一份、转账记录一份等证据在卷，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：单县恒通客运有限公司法定代表人与朱志源签订的房屋租赁合同，系其履行职务行为，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，且本院已生效的法律文书确认，该合同为有效合同，对双方均有法律约束力。根据本院已经生效的民事判决书确认，原告朱志源与被告刘建军签订的《舜帝商务宾馆转让合同》实质为房屋转租合同，且该转租合同合法有效。合同签订后原告朱志源依约将房屋交付被告刘建军使用，已履行了合同义务，被告刘建军未按合同约定支付2014年8月1日至2015年8月1日的租金，已构成违约，根据原告朱志源与被告刘建军签订的租赁合同第一条明确载明甲方转让的舜帝商务宾馆坐落于舜师东路单县客运站东站大楼，第四条关于租金的规定也是递进式，根据日常生活经验，汽车客运站的客流量应该比较大，宾馆客流也应随着增加，故原、被告关于租金的约定采用了递增式，但客运站一直未运营，考虑承租物（宾馆）的实际租赁位置及经营情况，房屋租金继续递增明显对被告不公平，且针对2014年8月1日至2015年8月1日的房租290000元，本院作出（2015）单民初字第1107号民事判决书，判令本案原告朱志源支付单县恒通客运有限公司2014年8月1日至2015年8月1日房屋租金240000元，故2014年8月1日至2015年8月1日的租金数额以240000元为宜，因此，对原告朱志源要求被告刘建军支付原告租金240000元的诉求本院予以支持。原告朱志源称被告刘建军、贾会、刘顺共同经营涉案宾馆，但原告提交的证据不足以证明其观点，且三被告予以否认，对原告的三被告共同经营涉案宾馆的理由，本院不予采纳。对于原告要求三被告支付原告租金240000元，根据《中国人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。…”。因被告贾会、刘顺不是原告朱志源与被告刘建军签订租赁合同的当事人，被告贾会、被告刘顺不应承担合同相应的义务，故对原告要求被告贾会、被告刘顺支付租金的诉求请求本院不予支持。被告刘顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的合法处分，本院应依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘建军于本判决生效后十五日内支付原告朱志源2014年8月1日至2015年8月1日房屋租金240000元；二、驳回原告其他诉求请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4900元，由被告刘建军负担（被告负担部分原告已先行垫付，待被告履行时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 张 冲人民陪审员 李美英人民陪审员 贾尊民二〇一六年四月十二日书 记 员 张 颖 微信公众号“”