（2016）豫01民终1528号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-05-03

案件名称

蒋胜利、蒋萌哲等与王彩云、郑州世博房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王彩云,蒋胜利,蒋萌哲,郑州世博房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终1528号上诉人（原审被告）王彩云，女，汉族，1979年7月7日出生。委托代理人张晓龙、乐杰鸿，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒋胜利，男，汉族，1973年1月9日出生。被上诉人（原审原告）蒋萌哲，女，汉族，1996年8月24日出生。二被上诉人共同委托代理人周小学，郑州市二七区淮河法律服务所法律工作者。原审被告郑州世博房地产经纪有限公司。法定代表人李志远，总经理上诉人王彩云因与被上诉人蒋胜利、蒋萌哲及原审被告郑州世博房地产经纪有限公司（以下简称世博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王彩云的委托代理人张晓龙，被上诉人蒋胜利、蒋萌哲的委托代理人周小学到庭参加诉讼。原审被告世博公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：蒋胜利与崔二云于1994年8月28日登记结婚，蒋萌哲系蒋胜利和崔二云之女。蒋胜利夫妇婚后购买了位于郑州市二七区航海中路27号鹏程花园（茗品仕家）2号楼1单元6层11号（二七区茗品仕家2号楼2单元6层东户、二七区茗品仕家4号楼1单元6层东户）按揭房产一套，于2007年8月30日取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为崔二云。崔二云去世后遗体于2008年9月12日火化。2010年10月16日，经中介机构世博公司介绍，蒋胜利与王彩云签订关于上述房屋的买卖合同一份，该合同卖方为崔二云，买方为王彩云，见证方为世博公司。合同约定该房产及其配套设施的实际成交价为626000元；其它约定事宜约定王彩云支付94000元用于此房办理过户、贷款及中介佣金等，蒋胜利代崔二云在合同上签字。2010年11月20日，由世博公司作为见证方，蒋胜利又以崔二云的名义与王彩云签订一份房屋买卖协议书，该协议约定房产的成交价格为626000元，包含该房屋内的床、洗衣机、冰箱、固定装修等，由于该房屋产权未过户前有其他情况未完成，蒋胜利应将该房屋的钥匙转交给王彩云无偿使用，另赔偿王彩云17**元作为过渡费。2010年11月29日，由世博公司作为见证方，蒋胜利再次以崔二云的名义与王彩云签订一份房屋买卖补充协议书，对之前的卖房协议予以确认，蒋胜利将该房屋的钥匙交给王彩云，王彩云入住该房。2011年9月20日，由世博公司作为见证方，蒋胜利又以崔二云的名义与王彩云签订一份房屋买卖补充协议书，内容除与2010年11月29日蒋胜利以崔二云的名义与王彩云签订的房屋买卖补充协议书内容一致的以外，又增加补充协议条款，约定蒋胜利自愿在2012年5月30日之前将上述房产的手续可以正常过户给王彩云，若逾期和违约所产生的责任，由蒋胜利承担。王彩云于2010年10月16日支付世博公司购房定金1000元，同年11月17日支付该公司定金20000元。后双方发生纠纷，蒋胜利、蒋萌哲、王爱英提起本案诉讼，诉讼请求：1、请求法院认定蒋胜利与王彩云、世博公司签订的关于郑州市二七区航海中路27号院2号楼11号房屋买卖协议无效；2、请求判令王彩云搬离郑州市二七区航海中路27号院2号楼11号房屋；3、请求判令王彩云支付蒋胜利、蒋萌哲房屋租金100000元；4、诉讼费由王彩云承担。本案在审理过程中，蒋胜利、蒋萌哲明确其诉讼请求为要求确认双方之间关于涉案房屋于2010年10月16日签订的房屋买卖合同、2010年11月20日签订的房屋买卖协议书、2010年11月29日及2011年9月20日签订的房屋买卖补充协议书无效。本案在审理过程中，经审查，因王爱英未提供证据证明其与本案有直接利害关系，该院依法裁定驳回了王爱英的起诉。原审法院认为：涉案房屋系蒋胜利与崔二云婚后购买，登记的房屋所有权人为崔二云，崔二云去世后，崔二云对涉案房屋所享有的份额应作为遗产由其继承人继承。蒋胜利在崔二云去世后以崔二云的名义与王彩云签订房屋买卖合同及补充协议，但此时崔二云的合同主体资格已不存在。且蒋胜利在崔二云的其他继承人未表示放弃继承，亦未对蒋胜利以崔二云名义所签涉案房屋买卖合同及相关补充协议予以追认的情况下，蒋胜利与王彩云之间关于涉案房屋于2010年10月16日签订的房屋买卖合同、2010年11月20日签订的房屋买卖协议书、2010年11月29日及2011年9月20日签订的房屋买卖补充协议书均应属无效合同。蒋胜利要求判令王彩云搬离郑州市二七区航海中路27号院2号楼11号房屋并支付房屋租金100000元，与本案蒋胜利第一项诉讼请求不属同一法律关系，对蒋胜利该诉讼请求本案不作处理。蒋胜利在崔二云去世后以崔二云的名义与王彩云签订房屋买卖合同及补充协议，引起本案纠纷，主要责任在蒋胜利，故本案诉讼费应由蒋胜利负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、蒋胜利与王彩云、见证方郑州世博房地产经纪有限公司之间关于郑州市二七区航海中路27号鹏程花园（茗品仕家）2号楼1单元6层11号（二七区茗品仕家2号楼2单元6层东户、二七区茗品仕家4号楼1单元6层东户）房屋于2010年10月16日签订的房屋买卖合同、2010年11月20日签订的房屋买卖协议书、2010年11月29日及2011年9月20日签订的房屋买卖补充协议书无效；二、驳回蒋胜利、蒋萌哲的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由蒋胜利负担。上诉人王彩云不服原审判决，向本院上诉称：王彩云认为一审判决房屋买卖合同及补充协议无效系事实认定不清、法律适用错误。一、一审判决存在事实认定不清的问题。王彩云、蒋胜利双方的房屋买卖合同依法成立。蒋胜利出售房屋意思表示明确，因该房屋系蒋胜利、崔二云婚后购买，系夫妻共同财产，因登记在崔二云名下，蒋胜利为便于隐瞒崔二云己去世的事实，其与王彩云在郑州世博房地产经纪有限公司的见证下签订房屋买卖合同及补充协议时，蒋胜利一并签署蒋胜利、崔二云二人的名字，蒋胜利系完全民事行为能力的人，且出售房屋意思表示真实明确，双方己就房屋买卖达成合意，该房屋买卖合同及补充协议签订即成立。虽然合同上有崔二云的名字，但因崔二云在签订合同时己去世，合同主体实质上是蒋胜利与王彩云，而并非己去世的崔二云与王彩云，故该房屋买卖合同及补充协议依法成立。崔二云的死亡不影响该房屋买卖合同及补充协议依法成立。二、一审法院判决存在法律适用错误的问题。王彩云、蒋胜利双方的房屋买卖合同合法有效。本案诉争房屋系蒋胜利与崔二云共同财产，崔二云死亡之后，其财产作为遗产由崔二云之继承人依法继承，共同分割。根据最高人民法院《关于继承开始后继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复》及最高人民法院《关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百七十七条规定，在继承开始后遗产分割之前，遗产系共同共有。故崔二云去世后，该房屋系蒋胜利与其他继承人共同共有。根据《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。处分共同共有的动产和不动产，应经全体共同共有人同意，如未经全体共同其有人同意处分共有物，此行为系无处分权行为。蒋胜利未经其他继承人同意即将共同共有的房屋售卖于王彩云，属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，无权处分的买卖合同应依法认定为有效。蒋胜利自行处分房屋的行为系无权处分，故王彩云与蒋胜利签订的房屋买卖合同依法成立且合法有效。上诉请求：依法撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2653号民事判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人蒋胜利、蒋萌哲答辩称：王彩云第一项上诉理由认为一审判决认定事实不清，并认定双方房屋买卖合同是依法成立的，是错误的。蒋胜利在与王彩云及房屋中介公司签订买卖合同时崔二云已经死亡，且所签的买卖合同及以后的补充协议均是蒋胜利以死亡人崔二云的名义签订，而并非以自己名义签订，故该合同是蒋胜利冒用崔二云之名签订的主体虚假的合同，同时，崔二云死亡后其继承人除蒋胜利之外还有子女和父母，在遗产继承未确定的情况下，其房屋产权不能确定。所以，一审法院认定蒋胜利不以本人名义而以死亡妻子崔二云名义签订的主体虚假合同不仅违背了合同法相关规定，同时也严重侵害了利害关系人的权益，故认定合同无效合理合法。请求二审法院维持原判，驳回王彩云诉求。本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为：涉案房屋系蒋胜利与崔二云婚后购买，且登记的房屋所有权人为崔二云；涉案诉争房屋买卖合同、协议及补充协议系蒋胜利在崔二云去世后以崔二云的名义签订，而并非以蒋胜利自己的名义签订；合同签订时，作为合同主体的崔二云已经去世，且崔二云的其他继承人未表示放弃继承，亦未对涉案房屋买卖合同及相关补充协议的效力予以追认，涉案诉争房屋买卖合同及相关补充协议应认定为无效。王彩云上诉称合同主体应认定为蒋胜利、涉案房屋买卖应认定为蒋胜利无权处分、合同应当合法有效的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王彩云负担。本判决为终审判决。审判长　　于岸峰审判员　　马常有审判员　　闫天文二〇一六年四月十二日书记员　　刘海娇关注微信公众号“”