（2015）西民初字第2389号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-08-03
案件名称
原告南昌市家畜家禽试验场诉被告李鸣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市西湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市家畜家禽试验场,李鸣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条
全文
江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第2389号原告：南昌市家畜家禽试验场。住所地：南昌市朝阳洲万福寺**号。组织机构代码：49110240-6。法定代表人：袁九香，该试验场场长。委托代理人：吴传勇，该试验场副场长。委托代理人：宗丽君，江西赣兴律师事务所律师。被告：李鸣，男，住南昌市西湖区。委托代理人：廖昇国，南昌市创实法律服务所法律服务工作者。原告南昌市家畜家禽试验场诉被告李鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市家畜家禽试验场委托代理人宗丽君、被告李鸣及其委托代理人廖昇国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市家畜家禽试验场诉称：原告在南昌市抚生路330号临街北面有九间店面未竣工，经过充分调查和广泛征求意见，决定采取由本场职工集资建设的方式。1997年11月19日，原告与本场职工李鸣，签订了关于南昌市抚生路330号附9号店面筹资建设和店面使用的《合同》。该合同约定：1、被告支付6万元集资费，店面分配由所有集资者抽签决定；2、店面的使用期限为十二年；3、店面为二层砖混框架结构，每间上下两层面积共约98㎡，上下浮动2㎡。合同签订后，被告累计缴纳集资款58200元，原告于1998年将位于抚生路330号附9号店面交付给被告使用，被告接收店面。原告在双方约定的十二年使用期届满前，即2010年12月8日，向各店面集资人员发出《关于市家禽场330号店面收回使用权的通知》：“店面集资使用权于2010年12月31日到期，我场于2011年元月1日收回该店面使用权。如有异议可来场进行核对”。2010年12月30日，原告召集所有集资人员开会，共同商讨收回店面使用权事宜，被告也参加了这次会议。至此之后，原告还曾多次找被告进行协商，要求其归还涉案店面，但被告对此置之不理，继续占用店面并对外出租店面收取租金。因此，原告认为被告除因立即将涉案店面归还原告外，还应向原告支付店面使用期满后，即2011年1月1日至2015年11月30日（实际应计算至被告归还涉案店面为止）的店面占用使用费177000元。现提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告立即将位于南昌市抚生路33号附9号店面交还给原告；2、被告向原告支付店面占有使用费177000元（按每月3000元，暂从2011年1月1日计算至2015年11月30日，实际应计算至被告归还上述店面为止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告南昌市家畜家禽试验场为佐证其诉讼请求，提交了如下证据：证据一、原告的事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告的人口信息，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、1997年11月19日，原、被告双方签订的《合同》、《收款收据》，证明：1、1997年11月19日，原告与被告签订了关于南昌市抚生路330号附9号店面筹资建设和店面使用的《合同》；2、该合同约定被告使用店面十二年；3、合同签订后，被告累计缴纳集资款58200元，原告于1998年将位于抚生路330号附9号店面交付给被告使用，被告接收店面。证据三、房产证，证明原告对诉争店面享有所有权。证据四、2010年12月8日原告发出的《关于市家禽场330号店面收回使用权的通知》、2010年12月30日《关于330店面收回使用权会议签到表》，证明原告在《合同》到期前，已经履行了告知义务，被告也收到了原告告知其到期收回店面使用权的通知，但至今仍未归还诉争店面。证据五、《店面租赁合同》、《房屋租赁合同》，证明与诉争房屋紧邻的相同地段和相同面积的店面，每月租金均是3000元以上。因此被告应按照每月3000元，向原告支付2011年1月1日直至其归还诉争店面期间的占用使用费。被告李鸣辩称：1、原告在民事诉状中诉称在1998年就交付了抚生路330号附9号店面给被告不是事实。众所周知，一年有365天，原告为什么没有几月几日交付店面给被告的描述，难道天天来交店面吗？?现实中是不可能的。那只有存在以下几点：?如笔误、忘记、或者就是原告纯属捏造了一个根本不存在的店面交付年限；2、原告诉称双方约定抚生路330号附9号店面使用12年不是事实。有证据证明原告同意被告使用店面14年;3、原告诉称2010年12月8日向各店面集资人员发出《关于市家禽场330号店面收回使用权的通知》，与今天审理的本案无任何关联性，因为被告使用的是330号附9号店面,而不是330号店面；4、原告诉称被告也参加了2010年12月30日的“收回店面商讨会”并多次找被告要求归还涉案店面,?但被告对此事置之不理,不是事实，被告根本就未参加会议。综上，原告诉讼均无事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告李鸣提交了如下证据：证据一、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。证据二、2012年7月10日江南都市报，证明：1、从1999年至2012年7月10日止，原告名下九间店面有四间店面是被集资户接收了并在出租经营的事实,同时也证明原告为了收回该四间店面，从1999年开始至2012年7月10日止,采用断水断电的违约方式收回店面的事实；2、原告以断水断电的违约方式阻止被告接收店面的事实。证据三、证明、申请报告，证明：1、被告使用的店面是在2009年4月7日通过私人关系安装了自来水的事实；2、被告抚生路330号附9号店面使用权是14年的事实。证据四、原告起诉状与通知，证明原告时之今日还是明确在起诉状中所述2010年12月8日通知是要收回市家禽场330号店面，而不是抚生路330号附9号店面的事实。经审理查明，1997年11月，原告南昌市家畜家禽试验场建设的临街9间店面，因资金短缺无法竣工，采取职工集资的方式筹措建设资金。1997年11月19日，原告（甲方）和被告（乙方）签订了筹资建设和店面使用合同，该合同约定：一、乙方预付使用店面壹间，集资费每间6万元，其中5万元甲方用于店面房建设，1万元由甲方另行安排使用。甲方同意乙方使用由乙方出资建设的店面1间，店面分配由所有集资者抽签决定，使用期限为12年，计算时间自门面正式交付乙方使用之日起；二、店房位于甲方现有临街店面北面，为二层砖混框架结构，每间上下两层面积共约96平方米，上下浮动2平方米；三、甲方负责店面的建设，并保证在从乙方交付第一笔款项给甲方之日起三个月内将合同所指店面按期完工，建筑质量，数量验收合格，并交付乙方使用，且承担或担保承建单位承担一年的保修责任。乙方在合同签订之日和第一笔付款之后的一个月，每间店房分别交付4万元和1.82万元预付集资金，由甲方用于工程建设。其余0.18万元作为店面保修押金，待一年保修期满后一次性交付给甲方。若一年内发现建筑质量问题，甲方应及时组织维修，否则乙方有权自行维修并扣除维修费用。若因严重质量问题而影响乙方使用，应适当延长乙方使用期。甲方必须在三个月内（含三个月）将合同所指店面交付乙方使用。如逾期则从第三个月后至第五个月（含五个月）按月息2.5%计付给乙方，自第六个月开始则从现有店面中移交相应面积的店面由乙方收取租金。如果甲方无力支付违约利息，则必须把现有临街店面交付乙方使用，并顺延乙方店面使用期；四、甲方应提供水、电、路“三通”便利；……十、本合同期满后，在同等条件下，乙方对原使用店面有优先承租权，租金与相邻临街店面相当；十一、乙方未按期如数付款造成工期延误，由乙方承担全部责任。即前期预付款无偿归甲方所有，乙方作为自动弃权论处；十二、甲方因导致工期延误或因施工质量问题未能及时通过验收等原因逾期交付使用，由甲方承担全部责任。逾期时间在五个月以内，甲方须付给乙方的赔偿金为：乙方出资数（6万元∕间）×逾期时间（年）×30%，甲方无赔偿能力或逾期超过五个月时，则甲方必须把现有临街店面交付乙方使用，并顺延乙方店面使用期；……十五、本合同自乙方交款之日起生效，到乙方使用期满（包括延长期）结束。签约后，李鸣于1997年11月21日、28日和1998年2月20日，先后三次共交纳集资款58000元。李鸣当时为场长助理，负责该集资店面施工建设。该集资店面于1998年年初竣工，李鸣选取了330号附9号店面。1998年，李鸣向原告方书面报告：“场领导：因本人集资店面门前新安装了一台变压器，直接影响了将来收回投资款的期限，经济效益与其他店面相比差距特大，特提出书面申请，要求场里延长集资店面使用年限最少3年以上，望场领导批准为感。”1998年7月3日，原告方在李鸣的报告上签署意见：“经研究决定同意延长贰年。”并加盖了公章。店面竣工后，各集资户相继接收店面经营或租给他人使用，但均未办理店面交接手续。2009年4月7日，李鸣在店内自费安装了水表一只。2010年9月9日，原告办理了诉争店面的所有权证。2010年12月8日，原告向各集资户发出“关于市家禽场330号店面收回使用权的通知”，该通知主要内容为：“店面使用权于2010年12月31日到期，我场将于2011年元月1日收回该店面使用权。如有异议，请带合同、集资交款凭证和相关资料于12月25日前来场进行核对，逾期不来者，场将按原合同条款执行，收回店面。”2010年12月30日，原告召集该店面所有集资人员开会，协商店面使用权收回事宜。李鸣之妻罗红英代李鸣参加了会议。之后，原、被告为收回店面使用权问题协商未果，故原告诉诸本院，提出如上诉请。现该批店面（共10间）原告已于2011年1月1日收回6间店面使用权，原告和新租户确立了新的租赁关系，每间店面的月租金为3000元至3300元不等。330号附9号店面现仍为李鸣使用。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的筹资建设和店面使用合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法订立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应该按照合同的约定，履行各自的权利和义务。合同约定自交款之日起生效，李鸣于1997年11月21日交纳第一笔集资款2万元，双方所签合同便正式生效。根据合同的约定，原告必须在被告交纳第一笔款项之日起三个月内（含三个月）将合同所指店面交付给李鸣使用，即在1998年2月21日之前原告应交付店面，否则，原告即为违约，李鸣可依据合同约定主张违约赔偿。1998年，李鸣向原告方书面报告中，只提及因门前变压器影响店面的使用问题，要求延长使用期至少三年以上。被告经场长办公会研究决定，于1998年7月3日在李鸣的报告上批复同意延长二年使用期。原告在该批集资店面的交付过程中缺乏交接手续，虽有瑕疵，但合同中明确了延期交付店面的违约责任，至今，并没有集资户向原告主张延期交付店面的违约赔偿。况且，原告已于2011年1月1日按合同规定，收回了6间12年使用期的店面，据此可以认定，原告已按合同约定按期建设好了集资店面，且符合交付条件要求，至于集资户是否按期接收店面，责任不在原告方。考虑到李鸣店门前因变压器问题与原告有过交涉，但在原告已答复李鸣要求后，李鸣未再有明确的书面意思表示，视为李鸣已接受了原告方延期2年使用期的意见。故本院认为李鸣最迟应于1998年下半年接收店面。综合考虑，认定李鸣对该店面的使用权起始日期为1999年1月1日，使用期14年，即到2012年12月31日使用期届满。自2013年1月1日起，李鸣继续使用该店面，应按市场价格向原告交纳店面使用费。现原告要求收回店面使用权，并按月租金3000元的标准收取店面占用期间使用费的诉求，于法有据，本院予以支持。但店面使用费应从2013年1月1日开始计算，至2015年12月31日共计108000元（36个月×3000元∕月）。考虑到李鸣等集资户对诉争店面的建设做出了一定贡献，同时，合同也约定，如集资户要求继续承租原使用店面，在同等条件下，享有优先承租权。如李鸣有承租的意愿，可与原告协商，重新签订租赁合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李鸣于本判决生效之日起三十日内将南昌市抚生路330号附9号店面交还原告南昌市家畜家禽试验场；二、被告李鸣于本判决生效之日起三十日内支付给原告南昌市家畜家禽试验场自2013年1月1日至2015年12月31日的店面使用费108000元（2016年1月1日至交还店面之日的店面使用费仍按每月3000元标准计付）；三、驳回原告南昌市家畜家禽试验场其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市家畜家禽试验场预交的案件受理费3840元，由原告南昌市家畜家禽试验场承担1500元，被告李鸣承担2340元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长 何新平人民陪审员 郭玉华人民陪审员 陈 景二〇一六年四月十二日书 记 员 王碧云速 录 员 张 圆 更多数据：搜索“”来源：