（2016）甘0422民初597号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-25
案件名称
罗大贵与张建新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
会宁县人民法院
所属地区
会宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗大贵,张建新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
甘肃省会宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0422民初597号原告罗大贵，男，汉族。委托代理人周巍峰，甘肃祖历人律师事务所律师。被告张建新，男，汉族。原告罗大贵与被告张建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由代理审判员金贵秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗大贵的委托代理人周巍峰，被告张建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗大贵诉称，原、被告于2015年8月1日经过协商共同签订了一份房屋租赁合同，在自愿的基础上，就被告位于甘肃省会宁县会师镇遵义西路的一层三间房子及门前院子租赁给原告达成一致协议，并且对租赁标的、期限、租费、租赁的相关违约责任都进行了详细的约定。原告用该租赁房屋经营一家会宁县轩辕二手车交易有限责任公司。原告实际使用房屋不到三个月时间，由于政府的项目工程因素，租赁的房屋要被拆除，2015年11月27日政府相关部门（园林局）向原告支付58000元的拆迁费，由于配合政府拆迁原因，原告于2015年11月27日从租用的房屋搬出，当时被告承诺按照签订的房屋租赁合同的约定，退还剩余部分的租金，但是后来被告以各种理由推托，将剩余部分的租金不予退还原告。合同约定租金一年35000元，原告实际向被告支付30000元。现请求判令1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告��还原告房屋租金20000元；3、由被告承担诉讼费用。被告张建新辩称，合同约定房租费35000元，原告支付了30000元，还有5000元的租费及一年的电费原告未支付。合同约定租费一次性付清，并约定任何一方违约向对方支付房屋租赁费30%的违约金，原告未按约定履行合同，已构成违约。2015年11月27日后，原告没通知被告，领取了政府给的钱就提前搬走，原告属于私自搬出。被告接到政府的拆迁令是2016年3月2日、12日。原告罗大贵提交证据1、租赁合同一份，用以证明原、被告对租赁标的、期限、租赁费用、违约责任等进行约定的事实；2、证人曹某某证言一份，证言内容“我在2015年11月27日帮原告从被告处搬走，具体是因为什么搬出我不知情”。经质证，被告张建新对上述两份证据的真实性均无异议。被告张建新提交证据1、房屋租赁合同，��以证明合同约定租费、付款期限、违约责任等的事实；2、行政执法改正通知书、拆除通知书，限期搬离通知书各一份，用以证明截止3月12日，被告才接到政府的相关通知，原告陈述与事实不符合；3、证人纪有福证言一份，证言内容“罗大贵在张建新的院子里住着，园林局给罗大贵付了钱之后，罗大贵就搬走了，当时园林局是否通知限期搬走我不知道。今年3月10日左右，我接到园林局、执法局的通知。在这之前没有通知过，我的房子是今年3月16日强制拆除的，张建新的房子也是3月16日拆除的”。经质证，原告方对上述证据的真实性均无异议。经审理查明，2015年8月1日，张建新与罗大贵自愿协商后签订房屋租赁合同一份，约定张建新将其位于甘肃省会宁县会师镇遵义西路的一层三间房子及门前院子租赁给罗大贵，租赁期限自2015年8月1日至2016年8月1日，租赁��用一年35000元，同时约定租费一次性付清，并对违约责任等进行了明确约定。后罗大贵向张建新支付租赁费用30000元，双方约定剩余5000元于2015年年底支付。2016年3月2日、3月12日张建新接到会宁县城市管理行政执法局、会宁县园林局向张建新发出的限期搬离通知书等。另查明，罗大贵租赁房屋后经营会宁县轩辕二手车交易有限责任公司。2015年11月27日，罗大贵领取会宁县园林局支付搬迁费58000元后搬出租赁房屋。本院认为，原告罗大贵与被告张建新签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。对于被告张建新主张原告罗大贵未按约定支付租赁费已构成违约应当按照约定支付违约金的抗辩意见，因双方签订的租赁合同第5条约定“租赁期间双方不得将房子、院子转租他人，若出现任意方违约，按照租费的30﹪作为违约金赔偿给相对方。租用期间甲方不得干预乙方的正常经营”，该条约定既是双方当事人对各自履行合同义务、行使合同权利作出的限制性约定，又是对双方违约责任作出的明确约定。且庭审中双方当事人均认可剩余5000元房屋租赁费的约定支付时间为2015年年底，并且原告方亦承认截止起诉时其仍未将剩余5000元给付被告张建新，因此原告罗大贵未按合同约定支付房屋租赁费用的行为已构成违约，应当按照约定向被告张建新支付违约金，故对于被告张建新的上述抗辩意见予以采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，因本案双方当事人对租赁房屋因政府拆迁不能继续租赁的事实均无争议��故对于原告罗大贵要求解除双方签订的房屋租赁合同的请求予以支持。对于涉案租赁房屋因政府行为导致原告罗大贵无法继续租用的时间认定问题，因原告罗大贵对其于2015年11月27日搬出租赁房屋系受政府相关部门责令要求或被告张建新要求未提交相关证据予以佐证，且被告张建新对于政府相关部门于2016年3月12日责令其限期搬迁提交了相关证据，因此本案涉案房屋因政府行为导致原告罗大贵无法继续租用的时间应从2016年3月12日起开始计算。双方签订的房屋租赁合同第六条约定“若因不可抗力（政府拆迁等）导致乙方无法租用甲方房子，甲方应按月退还乙方租金。若政府给与乙方搬迁费甲方必须付给乙方”，根据该条约定，被告张建新应从2016年3月13日起将剩余租费按月退还原告罗大贵，应退还租费为9583元，但是按照双方合同约定，原告罗大贵应按合同约定向被告张建新支付的租赁费30﹪的违约金，因原告罗大贵违约在先，并且其应承担的违约责任大于被告张建新应向其退还的剩余租费，故对于原告罗大贵要求被告张建新退还房屋租费2万元的诉讼请求不予支持。对于被告张建新主张原告罗大贵尚欠其电费的问题，因被告张建新就该请求既未提起反诉又未提交相关证据予以佐证，对该意见不予处理。综上，依照《中华人民共和国合法》第九十四条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗大贵与被告张建新签订的房屋租赁合同；二、驳回原告罗大贵的其它诉讼请求。案件受理费300元减半收取150元，由原告罗大贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省��银市中级人民法院。代理审判员 金贵秀二〇一六年四月十二日书 记 员 陈 芳 微信公众号“”