（2016）湘0104民初234号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-10
案件名称
张元文与喻成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张元文,喻成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初234号原告张元文。委托代理人文琪。被告喻成。委托代理人袁志刚。原告张元文诉被告喻成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员郭庆栋审判长，与人民陪审员廖寓舒、刘润雅组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任记录。原告张元文的委托代理人文琪，被告喻成的委托代理人袁志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张元文诉称：2014年8月16日，原、被告双方就长沙奥克斯商业广场金牛街商铺签订租赁合同。其合同第一条约定被告租用原告所属长沙奥克斯商业广场金牛街2层2113号商铺，商铺形式为单层铺，合同建筑面积56.37平方米；第二条商铺租赁期限为2014年9月1日至2019年8月1日；商铺租金为第一、二年每月9000元，第三、四、五年每月10000元；保证金为18000元；支付租金方式为每6个月结算一次；第五条第5款被告迁出时，应将房屋结构恢复原状，不得损坏房屋结构；第六条第1款被告租赁期内中途解除合同应提前一个月向原告提出书面申请，同时被告保证金归原告；第七条第2款如被告不交租金，按应缴中费用额的每日千分之二加收违约金；第七条第4款因提前解除合同时，被告应按原告要求退还商铺，并将财物搬走，十日不搬视为放弃该财物，原告可做处分，而不作任何补偿。然而，截止2015年12月止，被告尚欠原告租金36000元，原告多次打电话要被告履行交租义务，但被告一拖再拖且以各种理由推诿、搪塞。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告喻成支付商铺租金36000元；2.被告恢复商铺内房屋墙体建筑结构原状；3.被告立即搬空门面内财物；4.被告支付违约金及赔偿损失80551.31元；5.解除租赁合同；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭提出变更诉讼请求：撤销第二、三项诉讼请求；第一项诉讼请求的金额变更为54000元，第四项诉讼请求的金额变更为63379.08元。被告喻成辩称：第一项诉请金额无依据，请求驳回；第四项诉请金额，因欠付金额无依据故该赔偿金亦无依据，应不予支持；第五项诉请无异议，已经解决。经审理查明：2014年8月16日，原告张元文（甲方）与被告喻成（乙方）签订《长沙奥克斯商业广场金牛街商铺租赁合同》约定：甲方将其位于长沙奥克斯商业广场金牛街2层2113号商铺租给乙方经营使用，商铺形式为单层铺，合同建筑面积56.37㎡。租赁期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租赁期为5年；自2014年9月1日起至2015年2月28日止（时间为6个月），为装修试营业期（免租金）。租金为第一、二年每月租金（不含税）9000元，第三、四、五年每月租金为10000元；保证金18000元；租金按每6个月结算一次，第一年免6个月租金，剩下6个月租金54000元，加上保证金18000元，共计72000元，于合同签订之时，由乙方一次性交清给甲方；以后乙方每半年来临前的七日内，预交6个月的租金给甲方。在乙方租约期内所产生的各项物管费、经营管理费、水电费等由乙方承担。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，同时乙方的保证金归甲方所有。乙方应如期缴交租金，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之二加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，乙方应承担全部违约责任，保证金优先抵扣违约金。庭审中，被告陈述称2015年9月1日其已经停止了经营并离开了涉案商铺；但至法庭辩论结束时，就涉案房屋被告仍未向原告进行过正式交接。被告未支付2015年9月至2016年2月（共6个月）的物业管理费用，物业费为394.59元／月（3551.31元÷9月=394.59元／月）。另查明，原告已于2016年3月1日将涉案商铺重新对外出租。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙奥克斯商业广场金牛街商铺租赁合同》、《奥克斯物业收费通知单》、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2014年8月16日签订的《长沙奥克斯商业广场金牛街商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。被告在承租涉案商铺后，未能依约按期向原告支付房租，经原告催收后仍未能依约支付房租，构成根本违约，现原告据此要求解除双方签订的《长沙奥克斯商业广场金牛街商铺租赁合同》；但据已查明的事实可知，在被告停止经营并实际离开涉案房屋后，其虽未依约向原告书面提出解除合同并与原告进行交接，但原告已于2016年3月1日将涉案商铺重新对外出租，故双方之间的合同已于2016年3月1日实际解除，现原告要求解除涉案租赁合同，已无事实基础及现实必要，故对此请求，本院不予支持。关于原告的租金请求，现原告要求被告支付2015年9月1日至2016年2月28日的租金54000元，因被告未依约向原告提交中途退租的书面申请，亦未与原告办理涉案商铺的交接手续，故原告此项主张，理据充分，本院予以支持。至于原告主张的违约金及损失赔偿，其中关于物业费损失的主张，根据原告提交的奥克斯物业《收费通知单》可知，涉案商铺的物业费标准为394.59元／月，故被告欠付的物业费为2367.54元（2015年9月1日至2016年2月28日）；关于违约金，虽在合同予以了约定，但该项约定偏高，且原告未能提交有效证据证明其因被告违约造成实际损失的具体情况，另原告主张的免租期损失没有合理依据，故本院综合双方当事人的合同履行情况、被告的过错因素等情况对违约金酌情调整为6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告喻成于本判决生效之日起七日内向原告张元文支付租金54000元；二、限被告喻成于本判决生效之日起七日内向原告张元文支付违约金6000元、物业费2367.54元，合计8367.54元；三、驳回原告张元文的其他诉讼请求。本案案件受理费2631元，由原告张元文承担1000元，被告喻成承担1631元。如被告喻成未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭庆栋人民陪审员 廖寓舒人民陪审员 刘润雅二〇一六年四月十二日书 记 员 唐 娟 更多数据：搜索“”来源：