（2016）粤0105民初520号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-06-20
案件名称
许汝慧与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民初520一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许汝慧,广州市富基房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初520号原告：许汝慧，住广州市海珠区。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳（男）、赖卫城（女），均为被告员工，联系地址同被告地址。原告许汝慧诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴洁苹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人李阳、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富某广场的房屋，被告应于2014年6月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交付给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之零点五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等）。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。逾期交楼违约金标准与逾期付款违约金标准不对等，应调整为日万分之二为宜。被告的行为已构成违约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款2631550元为本金，从2014年7月1日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表且实际交付房屋给原告之日止）；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、双方已约定异常天气可以作为被告延期交楼的事由。被告与原告签订的《商品房预售合同》第十四条第2项约定，如遇以下特殊原因，被告交房的时间可以相应顺延，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气……除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日。且根据被告同楼盘讼争案件有关异常天气的计算方法和期限，从2013年8月2日至2014年6月30日止的异常天气数总共有34天。因此，根据上述约定，该异常天气数应当成为顺延被告交楼的期限。二、被告同楼盘讼争案件已有计算违约金的标准，是按日万分之二计付，故被告同意原告所提的违约金标准。三、被告与原告签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》中，均未将取得或提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的约定作为涉案房屋交付的条件。双方在《商品房预售合同》中约定被告应将符合约定条件的商品房交付给原告使用；在《补充协议》中约定的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮。可见，取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非双方当事人约定的房屋交付条件。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非法律规定的交付房屋的强制条件。需要指出的是，涉案房屋的建筑工程已经竣工并取得验收合格证。根据信守合同原则，只要合同是合法有效的，双方当事人均应当遵守，按照“有约定从约定”的合同法适用原则，涉案房屋的交付条件应当以双方签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》为准，关于违约金的截止时间的计算也应当如此。四、原告诉请的将来给付请求是错误的。原告提出的“判令被告向原告支付延期交房违约金，计算至房屋实际交付之日止”的诉讼请求，其中“计算至房屋实际交付之日止”的请求属于预先请求—即将来的给付之诉，其没有事实依据和法律依据。根据债的原则，权利人只能对已经到期或者条件已经成就的权利提出诉讼主张，否则，法院应当不予支持。被告对逾期交房事实没有异议，但逾期天数应剔除上述异常天气数，违约金应计付至法院判决生效之日止。恳请法院作出合理合法的判决。经审理查明：2013年8月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢16层1608号房，房价总额2631550元；被告同意原告以分期付款方式支付房款;逾期付款的违约责任：如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：原告如未按《合同》约定的时间付款，逾期超过15日时，被告未主张解除合同的，原告应自规定的应付期限第二日起，至实际付款之日止，每逾期一日向被告支付累计应付款万分之五的违约金；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等。上述合同签订后，原告依合同约定付清了全部购房款给被告。因被告至今仍未交付涉案房屋给原告，原告遂提起本案诉讼。被告为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6—9月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）提供的关于2013年6月1日至2015年4月30日期间的《气象资料表》。原告对上述证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为被告没有提供证据证明气象与迟延交楼之间存在因果关系，合同约定有因果关系才能免责，也有可能下雨对被告的工程没有影响，所以被告不能以此为证；对于被告在本案中主张的异常天气数不清楚，如果庭后三天内不书面答复法院，视为确认被告计算的时间；如果有异议，则在庭后三天内书面答复法院。原告在庭后三天内没有书面向本院提出对被告计算的异常天气数的意见。诉讼中，被告确认涉案房屋所在楼宇尚未取得建设工程规划验收合格证，原告至今未收楼。经本院释明后，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。被告至今未取得合同约定的符合交房条件的文件，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气。被告为证明在本案合同履行期限内共有34天合同约定的异常天气、交楼时间可以顺延的事实，提供了相关的《气象资料表》为证。原告表示对被告计算的异常天气数不清楚，如果庭后三天内不书面答复法院，视为确认被告计算的时间。由于原告没有在上述期限内书面答复本院，故本院对被告计算的异常天气数予以采信。根据合同约定，被告交房的时间可以相应顺延，被告无须承担该期间的违约责任。被告上述关于顺延交楼时间的抗辩意见，符合合同约定，本院予以采纳。鉴此，原告要求被告支付迟延交房违约金的请求，合法有理，本院予以支持，但起算时间应顺延34天。被告对原告主张的迟延交房违约金标准为每日按原告已付房价款的万分之二计算并无异议，故对原告该项主张，本院予以支持。对原告超出本院支持以外部分的诉请，本院予以驳回。关于迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。由于被告何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定原告的收楼时间，故本案违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如被告仍有违约行为，原告可以另循法律途径解决，本案不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告许汝慧支付从2014年8月4日起至本判决生效之日止的迟延交房违约金（每日按原告已付房价款2631550元的万分之二的标准计算,违约金的总额不得超过本金）。二、驳回原告要求被告支付2014年7月1日至2014年8月3日期间的迟延交房违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2774元，由原告负担175元，被告负担2599元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴洁苹二〇一六年四月十二日书记员 刘 淼谢晓敏