（2016）吉0211民初120号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-11-22
案件名称
吉林建龙物业服务有限责任公司诉李若铭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林建龙物业服务有限责任公司,李若铭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0211民初120号原告：吉林建龙物业服务有限责任公司。法定代表人：马洪祥，该公司总经理。委托代理人：郝婷，该公司员工。委托代理人：朱国平，该公司法律顾问。被告：李若铭，女。委托代理人：刘泳，男。系原告李若铭之夫。原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业）与被告李若铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李雪飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。建龙物业的委托代理人郝婷、朱国平，李若铭及代理人刘泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建龙物业诉称：建龙物业自2012年12月起为李若铭居住的房屋提供物业服务。2013年起李若铭一直拖欠物业费。建龙物业多次向李若铭催要未果。现建龙物业诉至法院，请求依法判令：李若铭给付2013年度、2014年度物业费4024元、滞纳金5000元。李若铭辩称：一、建龙物业未按物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。（一）建龙物业未履行对共用设施设备的维修义务。小区多处路灯长期损坏无法照明，未予维修。304号楼两部电梯多处出现问题未维修，包括：电梯厢顶长期损坏未予维修，电梯监控一直处于未启动状态，1楼电梯按键和29楼电梯按键损坏未予维修；电梯未及时检验，存在重大安全隐患。2015年3月5日元宵节家庭聚餐结束后，李若铭86岁的姥爷与亲属乘电梯下楼时，电梯突然从29层快速下降至16层，并在16层停留多时。当时亲属按响了紧急情况按钮，但长时间未有人回应，直到电梯正常运转降到1层时才有人询问。李若铭就此事向建龙物业投诉，但建龙物业没有任何回应。304号楼1单元楼宇门破旧不堪、门上按键损坏，1单元一层窗户破损长时间不更换。（二）建龙物业未履行对共用部位的维修义务。304号楼1单元地下负一层天花板长期损坏未予维修；管线裸露破损，长期未予维修，存在重大安全隐患。304号楼1单元一层大厅天花板长期损坏未予维修。小区内多处道路被挖掘后只是草草填平，未修复至原样。（三）建龙物业未完全履行对共用部位和场地的清洁卫生义务，对垃圾清理不及时、不到位，存在垃圾堆积情况。（四）建龙物业未履行对车辆行驶、停放的管理义务。小区内有禁停标志的空地、公共道路上长期停放各类车辆。二、建龙物业按一级物业收费，但在多项指标上未达到一级物业服务标准，对违反规划私搭乱建占用公共道路的现象未及时劝告、阻止；304号楼1单元29层右侧消防栓门无法打开、23层安全指示灯损坏；小区内多处场所设施具有安全隐患，未采取防范措施，未设置警示标识；小区内多处绿化带常年有人悬挂、晾晒衣物；多次发生停水、停电未及时通知业主的情形。小区多次停电，电梯从未启动过备用电源。自2013年以来李若铭曾多次向建龙物业提出合理诉求，但建龙物业未进行登记、未现场勘察、亦不回应。三、建龙物业从未公布过维修基金使用情况与共用部分的收益情况，损害业主的合法权益。综上所述，建龙物业存在未履行合同约定、服务不达标准、不回应业主合理诉求、损害业主合法权益等情况。在建龙物业纠正违约行为之前，李若铭有权拒绝支付物业费。请求依法驳回建龙物业的诉讼请求。经审理查明：李若铭系304号楼1单元29层82号房屋的业主，于2012年12月18日办理的入住手续，建龙公司为该小区的物业管理公司。李若铭的房屋在29层，建筑面积104.79平方米。按合同约定，李若铭应按每月每平方米1.6元的标准，于每年的12月31日前预交下一年度物业费，逾期按日千分之三交纳滞纳金。现李若铭拖欠2013年、2014年的物业费4024元未予交纳。李若铭入住该小区后，房屋存在窗户漏风、漏水及墙角长毛等现象，并报修至建龙物业。在2015年11月建龙物业催缴物业费过程中，曾答复上述现象属房屋质量问题，建龙物业已上报给开发建设单位。房屋问题至今未解决。在建龙物业提供物业服务期间，小区存在共用部位被占用，共用设施损坏严重，垃圾清运不及时，车辆乱停乱放等问题。认定上述事实的证据有：前期物业服务合同、物业服务合同、消防合同、智能化系统维护保养合同、装修垃圾清运协议、化粪池清掏及主下水管线疏通协议书、消防巡查日检记录表、来人（车辆）来访记录表、业主入住承诺书、电话录音、照片、视频及当事人陈述等。根据建龙物业的诉讼请求和李若铭的答辩意见，归纳本案的争议焦点：建龙物业是否尽到合同约定的物业服务义务，其诉请李若铭交纳物业费及滞纳金是否有事实及法律依据。本院认为：建龙物业系有收费资质的物业服务单位，其有权利向小区业主收取物业费。本案中，建龙物业已按照合同约定向小区业主提供了物业服务，李若铭作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业费的义务。对李若铭抗辩所称的建龙物业未能完全履行合同约定的服务义务的问题，本院认为，建龙物业在提供物业服务期间，小区内存在诸多问题，建龙物业对委托管理的事项没有尽到维修、养护、运行和管理的义务，没有达到合同约定的服务质量，且对业主的投诉亦未做到妥善处理，故应适当减免李若铭部分物业费，李若铭交纳应交物业费的80%为宜，即李若铭应向建龙物业交纳2013年、2014年物业费3219元（1.6元×104.79×12×2×80%）。关于建龙物业要求李若铭交纳滞纳金的诉请，本院认为，因建龙物业的物业服务行为存在瑕疵，故对建龙物业的此项诉请本院不予支持。希望建龙物业严格按照《物业服务合同》的约定，针对广大业主的合理要求，提升物业服务质量，为业主创造一个安静整洁的生活环境。广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李若铭于判决生效后十日内给付原告吉林建龙物业服务有限责任公司2013年、2014年的物业费3219元；二、驳回原告吉林建龙物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李若铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 李雪飞二〇一六年四月十二日书记员 姜文智 更多数据：搜索“”来源：