（2016）赣11民终364号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-02-20
案件名称
上饶宏宇房地产开发有限公司、谢国金商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上饶宏宇房地产开发有限公司,谢国金
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣11民终364号上诉人（原审被告）上饶宏宇房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办信美路30号百合家园1幢101号，组织机构代码759972622。法定代表人邓高华，该公司董事长。委托代理人郑郯东，江西司达律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）谢国金，男，1977年2月10日生，汉族，警察，本科文化，住江西省上饶县。上诉人上饶宏宇房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服上饶县人民法院(2015)饶民一初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，被告系房地产开发经营企业，2007年4月17日原告购买了被告的“百合家园”房地产项目的10幢204号商品房（住宅，框架结构，共四室、两厅、一厨、两卫、面积147.42m2，办理了预售许可）。双方签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同第十六条保修责任条款约定：“…《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”商品房买卖合同附件《住宅质量保证书》中约定：外墙面的防渗漏保修期为5年。2007年6月30日房屋交付原告。后原告发现房屋卧室、阳台墙体存在渗水、裂缝、粉刷层脱落问题，经交涉被告于2010年上半年进行了维修，维修后双方均未组织验收。之后原告仍以存在上述质量问题向被告及相关部门反映情况，2013年8月被告再次进行了维修，维修后亦未组织验收。期间原告于2012年委托江西百信司法鉴定中心、上饶和信司法鉴定中心分别对房屋墙体裂缝、渗水产生的原因和房屋渗水的修复造价进行了鉴定，分别花费鉴定费5,000元和1,000元。2012年3月6日江西百信司法鉴定中心作出赣百鉴（2012）建鉴字15号司法鉴定书，该鉴定书认为房屋的阳台、墙体出现墙体裂缝渗水现象，均属施工不规范所造成，该现象会影响住户室内观感和正常居住使用，必须采取措施修缮。2012年6月14日上饶和信司法鉴定中心作出（2012）造鉴字第29号鉴定意见书，该意见书确定修复造价为50,962.45元。就此原告于2012年7月20日向本院旭日法庭递交了起诉状，后撤回未立案。现原告提起本案诉讼。审理中，被告对房屋是否存在裂缝、渗水及造成的原因申请重新鉴定被准许，本院委托江西天剑司法鉴定中心进行了重新鉴定，2015年10月26日该中心出具赣天剑司鉴定（2015）建鉴字第（39）号司法鉴定意见书，意见书检验确认：“房屋西面墙面多处出现裂缝，部分粉刷层脱落，墙体有渗水印迹。阳台墙体见渗水印迹”。分析认为：“是在外墙防水施工时未满足施工验收规范要求，以及外墙砌筑时存在砂浆不饱满情况，导致外墙缝隙过大，雨水通过外墙缝隙渗入墙内。”鉴定意见：“1、房屋出现墙体裂缝和渗水现象，均属于施工不规范所造成。2、建议对该室外墙采取必要措施进行修缮，以免影响住户的正常居住及使用。”原、被告对该鉴定意见无异议，鉴定费用由被告缴纳。审理中本院告知被告是否对修复造价申请重新鉴定，被告表示自己只有修复义务，没有赔偿的义务，故不申请。上述事实，有原、被告陈述及其提供的证据等予以证实，应予确认。原审法院认为，被告作为房地产开发企业，将取得预售许可的房屋销售于原告，符合法律规定，合法有效。庭审中，被告对自己申请、本院委托江西天剑司法鉴定中心进行的重新鉴定意见：“房屋出现墙体裂缝和渗水现象”无异议，即认可房屋存在上述质量问题，但抗辩已过保修期及仅有修复义务无赔偿义务，此系本案的争议焦点。关于原告房屋墙体裂缝渗水保修期及保修义务问题。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。”本案双方在商品房买卖合同附件《住宅质量保证书》中关于外墙面的防渗漏保修期5年的约定，符合上述规定，合法有效，应予履行。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算…。”的规定，涉案房屋的墙体渗水保修期为交付日2007年6月30日2012年6月30日，即原告在该期间享有向被告主张保修的权利。原告自2012年7月20日向本院旭日法庭递交起诉状及提起本案诉讼时，已过双方约定的房屋墙体渗水5年保修期间，依约被告本不应承担保修责任，但从本案保修交涉情况看，交房后原告发现存在质量问题，经交涉被告分别于2010年上半年、2013年8月进行了维修，但维修后均未组织验收，因此本院无法判断被告是否在两次修复中已修复完好房屋的墙体渗水缺陷，而从2012年3月原告委托江西百信司法鉴定中心和审理中被告申请本院委托江西天剑司法鉴定中心进行的鉴定均反映房屋上述质量问题的存在，系施工不规范引起的情况判断，房屋的墙体渗水缺陷在客观上依旧存在，被告的两次维修并未解决上述质量缺陷，被告相应的保修义务应延期至保修完成，故对原告诉求被告承担保修义务，本院予以支持。关于被告是否只有修复义务而无赔偿义务及数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此被告有无赔偿修复费用及修复期间造成的其他损失的义务的前提条件是“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复”。本案房屋交付使用后，原告一直反映存在墙体渗水问题，审理中亦委托鉴定机构对此进行鉴定，鉴定意见为存在墙体渗水系施工不规范引起，房屋墙体渗水缺陷仍旧存在，而被告第二次即2013年8月维修后，在未组织验收是否合格的情况下，至本案审理完成前对原告的修复请求未予回复及采取行动以消除缺陷，是拖延修复，依上述规定应负赔偿修复费用及修复期间造成的其他损失的责任。审理中本院告知被告是否对原告提交的修复造价申请重新鉴定，被告表示不申请，亦未提出异议，系权利的自我处置，不利后果应自负,故对原告提交的造价鉴定所确定的修复费用予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，本院对原告的修复费用50,962.45元及鉴定费用6,000元诉求予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告上饶宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告谢国金房屋修复费用50,962.45元及鉴定费用6,000元，合计56,962.45元。二、驳回原告谢国金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,700元，减半收取850元，由原告谢国金负担159元，由被告上饶宏宇房地产开发有限公司负担691元。一审宣判后，上诉人上饶宏宇房地产开发有限公司不服一审判决，依法向本院提起上诉，上诉请求：依法撤销江西省上饶县人民法院（2015）饶民一初字第92号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉请求：1、上诉人不是本案适格被告，依法不应承担赔偿责任。被上诉人于2007年购买该套房屋并入住，被上诉人于2014年向各部门单位反映该房屋存在渗水现象，根据《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，墙面防渗漏保修期为五年，本案中被上诉人提出主张保修已经超过五年保质期，上诉人依法不应承担维修责任，即上诉人不是本案适格被告，被上诉人权利遭受侵犯应向维修基金及房管部门寻求救济；2、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，作为房地产开发企业，对于房屋质量问题只有修复义务无赔偿义务，根据此办法的相关规定，上诉人作为房地产开发企业已经缴纳相应维修基金，被上诉人也已缴纳了相应的维修基金，该维修基金的目的就在于超过五年的保修期以后作为住户能享有救济途径；3、《房地产管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》作为调整房屋建筑工程方面纠纷的特别法，仅仅作为调整房屋建筑工程方面纠纷的法律法规，而《民法通则》、《合同法》是调整一般民事法律关系的普通法，根据特别法优于普通法的规定，适用本案的法律法规应为《房屋建筑工程质量保修办法》而非《民法通则》、《合同法》，一审判决系适用法律不当。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人谢国金答辩如下：1、答辩人从房屋尚在质保期内就开始跟开放商交涉维修事宜，一直未间断，故答辩人主张该房屋并未过质保期；2、答辩人并未主张赔偿责任，只是主张维修费用，且维修基金是所有业主自己缴纳的，并非开发商成立的；3、一审法院适用法律正确，并无不妥。经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为,根据相关法律规定及双方签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋外墙面的防渗漏保修期为五年，自开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，故案涉房屋的墙体渗漏保修期为2007年6月30日起至2012年6月29日止。但上诉人于2010年上半年对被上诉人房屋进行了维修，之后并无组织验收，被上诉人于2012年6月14日委托了司法鉴定，鉴定结论认为案涉房屋出现墙体裂缝、渗水均属施工不规范所造成，并且认为该现象会影响住户室内观感和正常居住使用，必须采取措施修缮，故此可以得出结论上诉人对被上诉人房屋在保修期内进行的维修并未解决质量缺陷，保修义务并未履行完成，故对于上诉人提出的案涉房屋已经超过保修期，不应由上诉人再进行维修，本院不予支持。一审法院并未判决上诉人承担赔偿义务，只是判决其承担修复义务。故对于上诉人提出的不应由其承担赔偿义务，本院维持一审法院判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,700元，由上诉人上饶宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖 晓代理审判员 李少琴代理审判员 杜依霖二〇一六年四月十二日代书 记员 刘 欢 关注公众号“”