（2016）渝0119民初2058号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-03
案件名称
重庆恒昌物业管理有限责任公司与甘晓丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆恒昌物业管理有限责任公司,甘晓丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初2058号原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。法定代表人夏于书，该公司总经理。委托代理人袁鸿专，系该公司经理。被告甘晓丽，女，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物管公司）与被告甘晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由代理审判员王勤勤独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物管公司的委托代理人袁鸿专、被告甘晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物管公司诉称：2010年10月21日，花山怡园业主委员会与恒昌物管公司签订《物业服务合同》，其中第四章第六条第一项规定，多层住宅2010年0.40元／㎡／月、2011年0.46元／㎡／月、2012年0.52元／㎡／月、2013年0.58元／㎡／月，第七章第十九条约定服务期限2010年10月21日至2013年10月23日止，第八章第二十六条规定，未交物业费应按每日万分之三支付违约金。合同到期后，2014年元月15日，花山怡园业主委员会与恒昌物管公司续签《物业服务合同》，合同第三章第十六条规定服务期限为2014年元月10日至2019年元月10日止，第六章第二十条第2项规定多层建筑2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元／㎡、第7项规定向恒昌物管公司计算缴纳物业服务费，逾期不缴纳物业服务费的业主，每日按3‰向恒昌物管公司支付未交物业服务费金额的违约金。恒昌物管公司为该小区业主提供物业服务，履行了《物业服务合同》。被告自2010年10月1日至2015年10月31日欠物业服务费3668元，后经原告催收无果。现原告起诉至人民法院，请求判决被告支付物业服务费3668元（2010年10月1日至2010年12月31日120.80㎡×0.40元／㎡=48元／月×3个月=144元。2011年1月1日至2015年10月31日止的物业服务费120.80㎡×0.46元／㎡=55.5元／月×58个月=3219元、路灯费5元／月×61个月=305元）；被告支付违约金1830元（2010年10月1日至2015年10月30日物业服务费为3668元×0.0003元=1.1元／天×30天=33元／月×61个月=2013元）；本案诉讼费用由被告承担。被告甘晓丽辩称：被告没有在家，家中被盗，丢失现金几千元，小区物管存在不作为。被告没有与物业签订任何协议。被告是还房户，房子质量存在问题，被告不会再交纳物业管理费。小区的健身器材是坏的，没人管，没有保安。经审理查明：原告系南川区花山怡园小区的物业管理企业，被告系该小区的X-X-X-X房屋的业主，被告居住房屋的面积为120.80平方米，系多层建筑。2010年10月21日，原告与重庆市南川区花山怡园小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》。合同到期后，原告与重庆市南川区花山怡园小区业主委员会于2014年1月15日签订了《重庆市花山怡园物业服务合同》，合同有效期到2019年1月10日。根据原告与重庆市南川区花山怡园小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市花山怡园物业服务合同》的约定，被告所居住的房屋应当缴纳的物业服务费用包括物业服务费（2010年为0.40元／月·平方米、2015年12月30日前为0.46元／月·平方米）、公共照明电费5元／月，违约金原告主张按万分之三计算。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，《重庆市物业服务合同》、《重庆市花山怡园物业服务合同》等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）第一条的规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，原告与重庆市南川区花山怡园小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市花山怡园物业服务合同》对重庆市南川区花山怡园小区包括被告甘晓丽在内的全体业主均有约束力。因此，被告应当按该合同的约定履行交纳物业费的义务。因原告与重庆市南川区花山怡园业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》生效时间为2010年10月21日，其并未提供证据证明系从2010年10月1日开始为该小区提供物业服务，故本院对原告主张被告缴纳的物业服务费起算时间确定为2010年10月21日。本院对原告主张被告应当缴纳的物业服务费、公共能耗费（路灯费）及违约金计算为：物业服务费3336.73元（120.80平方米×0.40元／月÷31天×11天＋120.80平方米×0.40元／月×2个月＋120.80平方米×0.46元／月×58个月）；公共能耗费（路灯费）301.77元（5元÷31天×11天＋5元×60个月）；对违约金，原告主张按照每日万分之三计算，被告不予认可，本院酌情认可180元，以上共计3818.5元。被告辩称原告未履行物业服务职责的问题，《物业服务解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，被告在提供充分有效的证据证明原告存在不履行或不完全履行物业服务义务的情况下可另行诉讼，要求原告承担相应的民事责任。因此，被告在本案中以原告没有履行职责以及房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务等费用的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。据此，根据《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告甘晓丽在本判决生效后五日内支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2010年10月21日至2015年10月31日期间的物业服务费、公共能耗费（路灯费）和违约金共计3818.5元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告甘晓丽负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。代理审判员 王勤勤二〇一六年四月十二日书 记 员 熊志宇 关注微信公众号“”