（2015）青民一初字第3326号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-17
案件名称
广西保利置业集团有限公司与廖东珠商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西保利置业集团有限公司,廖东珠,中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十三条，第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第3326号原告广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市厢竹大道。委托代理人胡岸，广西纵华律师事务所律师。委托代理人王伟占，广西纵华律师事务所实习律师。被告廖东珠。第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道。负责人韦荣辉。委托代理人石培友，该银行职员。原告广西保利置业集团有限公司诉被告廖东珠、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广西保利置业集团有限公司的委托代理人王伟占到庭参加了诉讼，被告廖东珠、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部经本院依法送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告广西保利置业集团有限公司诉称，2011年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告以968573元的购房总价购买原告开发的位于南宁市青秀区枫林路19号的保利·童心缘3号楼某号房，购房总价中的30%即291573元作为首期房款由被告在签订合同当日付清，剩余70%房款677000元由被告向银行申请按揭贷款付清。上述合同签订后，被告与第三人、原告签订《个人购房担保借款合同》，由原告提供担保，被告向第三人按揭贷款677000元支付上述剩余购房款。原告支付完所有购房款后，原告依约于2013年5月16日将上述房屋交付给被告。此后，因被告未按借款合同的约定偿还第三人借款本息，导致第三人要求被告承担保证责任，并划收原告名下账户的款项共计90335.59元。在第三人划扣原告保证金后，原告于2014年6月4日向被告发解除合同通知书，通知被告解除购房合同，并要求被告承担相应的违约责任，但被告仍拒不履行相应的义务。综上，原告诉至法院，请求判令：一、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告向原告支付违约金193714.6元（购房总价款的20%）；三、被告支付原告承担保证责任已产生的费用90335.59元（以第三人最终实际扣款为准）；四、被告协助原告办理位于南宁市青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续、抵押登记注销手续；五、被告将位于南宁市青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房返还给原告，并支付房屋折旧费77485.84元（按总购房款4%的年折旧率，自2013年5月16日起暂计至2014年10月31日，直至被告实际交换房屋给原告之日止）；六、被告承担本案所有诉讼费用。被告廖东珠未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部未提交书面陈述，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，2011年8月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00207354），双方约定被告购买原告开发建设的枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房。合同附件六补充协议第三条“付款方式及期限”约定，买受人选择银行按揭付款方式付款，买受人须在签订本合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，计291573元；剩余70%房款，计677000元由买受人向银行申请贷款。买受人办理银行按揭的，须在签署合同后30日内即2011年9月25日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并将所申请的贷款发放至出卖人指定的银行账户，否则视为买受人违约。如买受人向银行申请按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行赔偿。同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。第十五条“通知方式及效力”约定，1、出卖人与买受人的联络通讯地址以合同双方当事人中所列为准。任何一方变更通讯地址的，应在变更之日起5日内以书面形式通知对方。3、有关本合同的任何通知、付款要求或各种通讯联系，出卖人只要按照买受人的通讯地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作下列日期被送达：（1）如果是信函，则为挂号发出5个工作日。2011年9月15日，原告与被告办理了上述合同的登记备案手续，备案编号为No000528363。2011年9月30日，原告与被告办理了涉案房屋的预告登记，登记证号为邕房预字第1218929号。2011年9月27日，被告（购房人）（借款人）（抵押人）与第三人（贷款人）、原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告为购买涉案房屋向第三人抵押借款677000元，贷款期限180个月，从2011年9月27日起至2026年9月26日止。并约定原告自贷款发放之日起，至被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告的债务承担连带保证责任，同时以涉案房屋为第三人的债权作抵押担保。2012年9月28日，第三人向原告转账支付上述借款合同项下的借款677000元。2013年4月15日，被告出具委托书，委托赵仲祥（公民身份号码：××）代为办理涉案房屋交房事宜。2013年4月17日，原告向被告发《入伙通知书》，通知被告于2013年4月20日至2013年4月23日期间办理入伙签约手续。赵仲祥于当日在《业主入伙通知书签收表》上签字确认收到入伙通知书等材料。2013年5月16日，赵仲祥代被告办理涉案房屋的入伙手续。因被告逾期拖欠第三人贷款，第三人分别于2014年3月31日、2014年6月30日、2014年8月29日、2015年3月26日、2015年6月29日，从原告名下的中国农业银行账户（账号：20×××88）划扣共计90335.59元。2014年6月4日，原告向被告邮寄《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，内容为：因买受人拖欠银行按揭贷款，农行南宁国贸支行教育营业室要求原告承担保证责任，并已扣除相关保证金。现公司决定解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，并向买受人追究违约责任。买受人应于2014年6月10日前腾空房屋并支付折旧费，房屋如有损毁，还应另行给予赔偿，同时买受人还须按房屋总价款20%向公司支付违约金。此后，因被告未就合同解除及后续事宜与原告进行协商，原告诉至法院，提出前述诉请。另查明，位于青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房于2012年3月15日办理了抵押权预告登记，抵押权人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，预告登记证号：邕房预字第1233745号。2014年3月24日，该房屋被本院查封。2014年7月3日，该房屋被浙江省绍兴市上虞区公安局轮候查封。又查明，原告表示待其与被告间的《商品房买卖合同》解除后，同意以被告已付的购房款偿还被告尚欠第三人的贷款本息、罚金及第三人向被告主张权利时所支付的一切费用。若已付的购房款不足以清偿上述费用，原告同意代被告清偿后保留对被告的追偿权。第三人表示在原告清偿完被告尚欠第三人的贷款本息、罚金及第三人向被告主张权利时所支付的一切费用时，同意注销涉案房屋上的抵押权预告登记（预告登记证：邕房预字第1233745号）。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告廖东珠、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为本案认定事实和划分责任的依据，本院对原告提交的证据及基于这些证据所陈述的案件事实予以确认。原、被告于2011年8月25日签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于商品房买卖合同是否应予解除的问题。根据合同的约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。出卖人以信函形式发解除合同通知书的，挂号发出5个工作日视为送达。本案中，被告未按时向银行偿还按揭贷款，原告作为保证人为被告代偿保证金90335.59元，双方约定的解除合同的条件成就，故原告有权解除合同。原告于2014年6月4日向被告邮寄送达解除合同通知书，则该通知于2014年6月11日视为送达至被告处，双方签订的商品房买卖合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告返还房屋，并协助其注销房屋已设立的商品房预告登记、商品房买卖合同备案登记的诉请，于法有据，本院予以支持。因被告未按时偿还贷款，截止至2015年6月29日，原告代为向第三人支付的保证金90335.59元，上述费用被告应向原告偿还。关于抵押权预告登记注销的问题。第三人同意在原告清偿完被告尚欠第三人的贷款本息、罚金及第三人向被告主张权利时所支付的一切费用后，注销涉案房屋上的抵押权预告登记，因此，被告应在原告代其清偿对第三人的上述债务后协助原告到房产登记机构处办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续。关于违约金支付的问题。根据合同约定，买受人不能依照合同约定按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同，同时买受人须按本合同的总价款的20%向出卖人支付违约金。原告依此解除合同，被告应依照上述约定向原告支付违约金193714.6元（968573×20%）。关于房屋折旧费的问题，被告委托案外人赵仲祥于2013年5月16日办理涉案房屋的入伙手续，并领取钥匙，根据《商品房买卖合同》附件六第三条第（7）项约定，被告应向原告支付从2013年5月16日起至办理涉案房屋的合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费计算方式：每年折旧费按968573元的4%计算为38742.92元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广西保利置业集团有限公司与被告廖东珠于2011年8月24日签订的《商品房买卖合同》于2014年6月11日起解除；二、被告廖东珠于判决生效之日起十日内将位于青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房返还给原告广西保利置业集团有限公司，并于本案判决生效之日起十日内协助原告广西保利置业集团有限公司办理该房屋的商品房买卖合同备案撤销手续（备案编号为No000528363）及商品房预告登记撤销手续（证号为邕房预字第1218929号）；三、被告廖东珠在原告广西保利置业集团有限公司清偿被告廖东珠对第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的债务后十日内协助原告广西保利置业集团有限公司到房产登记机构办理位于青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房抵押权预告登记注销手续（登记证号为邕房预字第1233745号）；四、被告廖东珠向原告广西保利置业集团有限公司偿还截止至2015年6月29日的代偿款项合计90335.59元；五、被告廖东珠向原告广西保利置业集团有限公司支付解除合同的违约金193714.6元；六、被告廖东珠向原告广西保利置业集团有限公司支付房屋折旧费（折旧费计算方式：每年折旧费按968573元的4%计算为38742.92元，从2013年5月16日起至被告廖东珠协助原告广西保利置业集团有限公司办理位于青秀区枫林路19号保利·童心缘3号楼某号房的商品房买卖合同备案撤销手续之日止）；本案受理费12300元，保全费4770元，公告费350元，上述合计17420元，由被告廖东珠负担。上述应尽义务，义务人应于本案判决指定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 俪人民陪审员 钟新燕人民陪审员 吴冬梅二〇一六年四月十二日书 记 员 郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”