（2015）杭上民初字第1301号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2018-06-13
案件名称
赵雷与李炜、陈佳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵雷,李炜,陈佳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第1301号原告：赵雷，男，1987年7月23日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：王军，浙江天屹律师事务所律师。委托代理人：陈桓，浙江天屹律师事务所律师。被告：李炜，女，1981年9月6日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人：韩凯，浙江明策律师事务所律师。委托代理人：沈棋燕，浙江明策律师事务所实习律师。被告：陈佳，女，1981年8月23日出生，汉族，住杭州市上城区。原告赵雷为与被告李炜、陈佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员娄磊独任审理，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王军、被告李炜的委托代理人韩凯到庭参加诉讼。被告陈佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案依法转为普通程序审理，由代理审判员娄磊担任审判长，与代理审判员陶舒雯、人民陪审员徐子文组成合议庭，于2016年1月27日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王军到庭参加诉讼，被告李炜、陈佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院于2016年2月17日第三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王军、被告李炜的委托代理人韩凯到庭参加诉讼，被告陈佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雷起诉称：2015年5月17日，原告与被告陈佳签订房屋转租协议书，约定由原告向二被告支付50000元转租金及10000元押金，原告在2015年5月31日支付了转租金及押金，从2015年6月1日起后将店面（上城区仁和路2-2号）的使用权归原告。协议签订后，原告得知二被告在2014年6月12日与案外人潘志奇就该店铺签订了商铺租赁合同，租期从2014年7月8日至2015年5月31日，期间该商铺实际系二被告两人实际承租、经营。经原告核实得知，被告与潘志奇之间的房屋租赁合同租期于2015年5月31日到期，且该租赁合同明确约定禁止被告将该房屋转租、转让及承租权转让。因此，被告为转嫁风险，隐瞒相关事实，结合本案的实际情况，原、被告签订的协议书应为无效。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与二被告签订的协议书无效；2、二被告立即返还原告转租金50000元及押金10000元；3、二被告立即支付原告利息损失3.1元（按银行同期贷款利率，自汇款之日暂算至2015年7月8日，实际计算到还款之日）；4、二被告承担本案所有的诉讼费。为证明其主张，原告向本院提交以下证据：1、协议书一份，证明原告与二被告于2015年5月17日签订转租协议，并约定由原告向二被告支付转租金50000元与押金10000元；2、银行凭证一份，证明原告通过银行转账的方式向被告李炜的账户支付押金10000元，2015年5月31日原告向被告李炜账户支付转租金50000元；3、商铺租赁合同一份，证明二被告曾与潘志奇签订租赁合同，根据租赁合同的第三条规定，续租应提前三个月提交意见，重新签订租赁合同，并约定禁止承租权的转让及转租，合同第4条第5款也约定了10000元的押金；4、案涉房产的产权登记材料一份，证明案涉房屋的产权所有人是杭州市工人文化宫，属于国有财产，潘志奇是二房东；5、物品交接清单一份，证明设施设备仍在租赁房屋内，潘志奇要求支付保管费用的事实；6、报告一份，证明潘志奇也是转租人，在租赁期限到期后，潘志奇也并没有对房屋进行处分的权利；7、证明一份，证明潘志奇收到了李炜的押金10000元，在李炜违约后，将押金10000元冲抵作违约金的事实；8、照片一份，证明案涉房屋现在是一班颜蛋蛋商店。被告李炜答辩称：关于房屋租赁的事实是由被告李炜向潘志奇租赁的，房屋快要到期时与原告商量，原告也表示与潘志奇关系较好，可以续租，让被告以50000元的价格将设备作价让渡给原告。被告认为50000元只是设备款及装修款项，该协议并非转租协议。被告李炜未向本院提交证据。被告陈佳未答辩，亦未向本院提交证据。审理中，本院依法对原告提供的证据进行当庭质证、认证如下：被告李炜对原告提交的证据1的三性无异议，证明对象有异议，协议书不具备租赁合同的条款，只是设备装修款的转让条款；证据2、3、4三性均无异议；证据5的真实性有异议，该证据系复印件，且潘志奇只是房东，清单与交接给原告的设备有出入；证据6的真实性无异议，但与本案无关联性；证据7的真实性无异议，但与本案无关联性；证据8的真实性有异议，原告所拍摄的一班颜的地址并非案涉房屋所在地。被告陈佳未到庭应诉，视为其放弃质证权利。本院认为，原告提交的证据1真实，可以证明被告陈佳与原告签订协议书的事实，本院对该事实予以确认；证据2、4，真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定；证据3真实，可以证明被告李炜与案外人潘志奇就案涉房屋签订租赁合同的事实，本院对该事实予以确认；证据5系复印件，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予认定；证据6、7、8真实，其证明对象本院综合全案予以考虑。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：位于杭州市上城区仁和路2-2号房屋系案外人杭州市工人文化宫所有，案外人潘志奇向杭州市工人文化宫租赁仁和路2-2号的门面房三间，面积约70平方米，租期为5年，于2015年5月31日到期。2014年6月12日，被告李炜与潘志奇签订租赁合同一份，约定了潘志奇将位于杭州市上城区仁和路2-2号房屋（面积14平方米）出租给被告使用，租赁期限自2014年7月8日至2015年5月31日止，承租方需续租应提前三个月向出租方提出书面意向，经出租方同意后，重新签订合同，承租人如果擅自转租房屋，出租人可以中止合同，收回房屋，承租人向出租人缴纳押金10000元等事项。2015年5月17日，被告陈佳（甲方）与原告赵雷（乙方）签订协议书一份，其上载明：“乙方于2015年5月17日支付壹万元（全款伍万）给甲方作为装修、设备补贴费用，2015年5月31日付清余款肆万元给甲方，次日起该店面上城区仁和路2-2号的使用权归乙方。备注：乙方若有变动，预付款壹万元不退不还。”同日，原告向被告李炜汇款10000元，2015年5月31日，原告向被告李炜汇款50000元。后原告因未获得房屋承租权未实际使用案涉房屋。案涉房屋现实际仍由潘志奇管理、使用。另查明，2016年2月16日，案外人潘志奇出具证明一份，其上所载内容显示因被告李炜没有按约定交回房屋，所以10000元押金已抵作违约金。本院认为，本案的争议焦点在于被告陈佳与原告赵雷之间签订的协议书的性质。本院认为，对该协议书的性质之判断应从协议书的内容、签订目的等因素整体来考虑。该协议书由三部分内容所组成，分别为由原告承担案涉房屋的装修、设备补贴费用，预付款的违约责任，案涉房屋使用权归属原告。从原告签订该协议的目的来看，原告之所以签订该协议书，是为了取得案涉房屋的使用权，该目的亦可以从协议书的内容得以印证。综上，原告以取得案涉房屋使用权为目的，向被告李炜支付了50000元的款项及10000元的预付款，同时结合案涉房屋亦是被告李炜从潘志奇处承租这一因素，协议书应当认定为系转租协议。被告李炜认为该协议书实质系装修、设备的买卖协议的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。被告李炜承租案涉房屋的日期截止至2015年5月31日，而协议书约定自2015年6月1日起案涉房屋的使用权归原告赵雷，已经超过了被告李炜的租赁期限，且案涉房屋二被告均未重新获得承租权，故该协议书应属无效。原告要求确认协议书无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求二被告返还60000元的诉讼请求，本院认为，原告实际并未承租涉案房屋，同时其支付60000元款项的目的亦是为取得案涉房屋使用权，现该目的已经无法实现，故被告李炜应当将60000元款项返还原告。关于被告陈佳的责任，原告主张二被告系合伙关系，被告李炜抗辩称被告陈佳系其员工，被告陈佳在协议书上签字系被告李炜的授权。本院认为，被告陈佳在协议书上签字并获得被告李炜的认可，原告亦按照协议书的内容履行了其义务，被告李炜并未就其抗辩提供证据，故应当承担举证不能的法律后果，故本院认定二被告存在合伙关系，被告陈佳亦应当承担连带返还60000元的责任。至于原告要求二被告支付利息损失的诉讼请求，本院认为，该协议书虽然无效，但原告亦对该协议书无效负有一定的过错，故其要求二被告赔偿利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告陈佳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵雷与被告陈佳签订的协议书无效；二、被告李炜、陈佳于本判决生效之日起10日内连带返还原告赵雷60000元；三、驳回原告赵雷的其他诉讼请求。二被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告李炜、陈佳连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 娄 磊代理审判员 陶舒雯人民陪审员 徐子文二〇一六年四月十二日书 记 员 张乐慧(以下为空白页) 搜索“”