（2016）粤2071民初1137号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-10-19

案件名称

中山市中天百货广场有限公司与中山市永邦商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市中天百货广场有限公司,中山市永邦商贸有限公司,中山金濠汉堡食品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2016）粤2071民初1137号原告：中山市中天百货广场有限公司。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：王汉炯，执行董事。委托代理人：张威、陈彪，分别、律师助理。被告：中山市永邦商贸有限公司。住所地：广东省中山市西区长洲新居路**号416卡商铺（新居路29号49卡）。法定代表人：郑世强。第三人：中山金濠汉堡食品有限公司。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：何翠萍，执行董事。委托代理人：缪亚峰、龚月凤，均系广东亚太时代律师事务所律师。原告中山市中天百货广场有限公司（以下简称中天公司）诉被告中山市永邦商贸有限公司（以下简称永邦公司）、第三人中山金濠汉堡食品有限公司（以下简称金濠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托代理人张威、陈彪，被告永邦公司的法定代表人郑世强，第三人金濠公司的委托代理人缪亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司诉称：2013年3月31日，原告与被告签订租赁合同，约定被告租赁中山市石岐区凤鸣路2号中天广场2层之一和中天广场一楼A3、A5卡，后经原告同意，被告将上述物业转租给第三人金濠公司作经营餐厅之用。租赁合同约定被告合共支付一次性押金144820元，每月租金管理费为112500元，每月5日前交付当月租金。租赁合同第13.3条约定如被告违约，原告不退还保证金，被告需补偿三个月的租金损失给原告。原被告签订合同后，被告经常拖欠原告租金，原告多次口头、电话、短信通知和多次书面发函要求被告及时采取补救措施，支付拖欠的租金。但被告仍以各种理由拒不支付。原告于2015年12月9日再次发出催告函，要求被告在2015年12月15日前付清拖欠的租金，否则原告将解除租赁合同，收回租赁物业并继续追讨其他损失。被告收到催告函后仍未及时支付拖欠的租金。2015年12月28日，原告向被告发出解除合同收回场地通知书，正式通知被告，因被告至2015年12月31日，被告累计拖欠原告租金450689.4元（未计滞纳金），鉴于被告多次拖欠租金造成违约，原告现决定于2015年12月28日收回原告出租给被告的物业，解除与被告之间的租赁合同。原告认为，原被告之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，相关条款符合国家法律法规，该合同合法有效，双方应共同遵守并依约履行各自合同义务。但被告多次违反合同关于缴纳租金的约定，多次长期拖欠租金，已属严重违约。原告多次发函要求被告及时支付拖欠的租金，并且无数次在被告口头答应支付租金的情况下，均给予宽限期；但被告仍不履行承诺也未及时足额支付相应租金，拖欠租金时间累计已超过4个月，经原告催告后，仍未能按时支付拖欠的租金。原告向被告发出解除合同收回场地通知书并书面抄送第三方金濠公司，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条、第九十六条的规定，原被告之间的租赁合同已经解除。依照合同约定，原告有权没收押金，并向被告追讨拖欠的租金及相应延迟付款违约金及三个月的租金补偿。第三人金濠公司是实际使用方，在使用租赁物业前，已经与原告、被告方沟通一致并签订协议，即当被告方无法履行合同或被终止合同时，原告方有权取代被告方（即直接代位），原告可直接向第三人收取租金，使合同继续履行。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1.确认原被告之间的租赁关系并由原告没收被告缴交的保证金144820元；2.被告向原告支付至2016年1月30日间拖欠的租金568814.4元及延迟付款利息（以每月租金为基数，按中国人民银行同期逾期付款利率计，至起诉时利息为68620元），合计637434.4元；3.被告向原告支付三个月的租金损失316710元；4.第三人自2016年2月1日起将每月租金及管理费112500元直接支付给原告；5.被告承担本案诉讼费。原告中天公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.租赁合同、特别补充协议、租赁补充协议、凤鸣路麦当劳餐厅公摊电费计算确认函各1份；2.催租工作函4份、催租函、告知函、通知书、关于租金的函、催告函、解除合同收回场地通知书；3.快递单13份。被告永邦公司辩称：被告并非故意拖欠租金，只是公司经营困难，被告于2016年1月向原告支付过10万元租金。被告确认尚欠原告租金，同意按原告的第二项、第三项诉讼请求向其支付相关款项，对于被告已缴纳的保证金要求在拖欠租金中予以抵扣，同意原告从2016年2月1日代位收取第三人的租金，但被告不同意解除租赁合同。被告永邦公司在法定期限内未提交任何证据。第三人金濠公司发表意见称：一、我方是本案的次承租人，已按合同约定向被告按时全额支付了租金、管理费。2013年3月，被告向原告承租了涉案商铺，后经原告同意，被告将涉案商铺转租给我方用于经营餐厅。2013年4月7日，我方与被告签订租赁合同，约定我方向被告计付租金的方式为“保底租金与提成租金两者取其高”，其中第1年至第3年的保底租金为912000元／年（即保底租金每月76000元），每月物业管理费为7300元；合同对其他事项进行了约定。合同签订后，我方每月按时足额交纳了租金等相关费用，没有任何拖欠。二、原告要求我方按照每月112500元的标准向其支付租金及管理费没有依据。原告于2013年3月29日出具的业主同意书中承诺：“如中山市永邦商贸有限公司与中山麦当劳食品有限公司在2013年3月29日的租赁合同因任何事故终止，我司承诺不损害中山麦当劳食品有限公司对物业享有之权利，并同意使用代位方式，由我司取代中山市永邦商贸有限公司于租赁合同内的地位，继承其在租赁合同中的权利义务，以保证租赁合同的继续履行。”根据该业主同意书的约定，原告要求取代被告在租赁合同中的地位，那么应由原告取代2013年4月7日签订的租赁合同中被告的位置，应由原告与第三人继续履行2013年4月7日签订的租赁合同，而不是由原告与第三人继续履行2013年3月31日的租赁合同。第三人愿意按照被告与第三人于2013年4月7日签订的租赁合同与原告继续履行。综上，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人金濠公司为支持其辩解主张向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.租金、管理费等缴纳凭证；3.业主同意书；4.红线图（涉案铺位平面图）2份。经审理查明：2013年3月31日，中天公司（甲方）与永邦公司（乙方）签订一份租赁合同，约定中天公司将座落在中山市石岐区凤鸣路2号第二层约定位置商铺出租给永邦公司用于经营麦当劳餐厅，商铺建筑面积462㎡；场地所有权人是中山市商业企业有限公司，甲方在签订合同之前已取得产权人同意；租赁期限自2013年3月31日至2025年6月1日止；乙方应自免租装修期满次日起，向甲方支付租金，租金按建筑面积462平方米计算，即180元／㎡。甲方应于上月25日前向乙方开具下月租金发票，乙方在当月5日前向甲方支付当月租金；本合同约定乙方需支付物业服务费，计算标准按每平方15元每月收取，物业费由甲方提供租赁发票收取。本合同生效后，自甲乙双方正式签约后当日内，乙方向甲方支付100000元作为合同履约押金，该合同保证金在合同生效起至合同期满后，双方不再续约，甲方在乙方退场后免息退回乙方，合同履行中途乙方不做任何抵扣。在租期内或任何延期内，乙方有权书面申请转租，并有权依法将出租物业或其任何一部分转租予与麦当劳有关的第三方，得到甲方书面同意后，才允许转租，转租前应清欠租金费用。甲乙双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应的条款规定向守约方承担违约责任，除本合同另有约定外，如乙方违约，则1.甲方不退还保证金；2.设备设施不能转移搬走；3.若合同不能履行完毕，则补偿三个月的租金作为损失给甲方。合同还约定了其他事项。同日，中天公司作为甲方与永邦公司作为乙方签订了“中天广场永邦公司关于租金优惠的补充协议”及“关于中山市石岐区凤鸣路2号中天广场二层之一卡商铺之租赁补充协议”，前者约定从2013年4月1日起至2015年3月31日止，每月纯租金甲方给予乙方七折优惠，即462㎡×180元／㎡×0.7=58212元；后者约定乙方增加租赁中山市石岐区凤鸣路2号中天广场一层A3、A5卡商铺，建筑面积54㎡，乙方自起租日起向甲方支付租金，租金按建筑面积计算，即400元／㎡。永邦公司向中天公司交付了履约保证金合计144820元。2013年3月29日，中天公司出具“业主同意书”，同意永邦公司将中山市石岐区凤鸣路2号首层及二层部分商铺转租给中山麦当劳食品有限公司（以下简称麦当劳公司，该司于2015年1月30日变更登记为金濠公司），并载明如永邦公司与麦当劳公司签订的租赁合同因任何事故终止，其司承诺不损害麦当劳公司对物业享有之权利，并同意使用代位方式，由其司取代永邦公司于租赁合同内的地位，继承其在租赁合同中的权利义务。2013年4月7日，永邦公司作为甲方与麦当劳公司作为乙方签订了租赁合同，约定甲方向业主承租的中山市石岐区凤鸣路2号首层及二层部分商铺后转租给乙方开设麦当劳餐厅；乙方支付给甲方的租金按照保底租金或提成租金的较高者计算，保底租金为租期起始第1年到第3年为912000元／年，提成租金为租期起始第1年到第3年按乙方餐厅每年销售额的10%计算；每月物业管理费7300元由乙方承担；合同还约定了其他事项。合同签订后，金濠公司以保底租金76000元／月、物业管理费7300元／月的缴费标准向永邦公司缴纳。2015年5月至2015年12月期间，中天公司多次向永邦公司催收租金。2015年12月9日，中天公司向永邦公司、金濠公司发出“催告函”，该函载明截至2015年12月，永邦公司已拖欠其司450689.4元，并要求永邦公司于2015年12月15日前缴交租金，否则将停止永邦公司使用租赁物的权利。2015年12月28日，中天公司向永邦公司、金濠公司发出“解除合同收回场地通知书”。2016年1月13日，中天公司以永邦公司拖欠其司2015年9月至2016年1月的租金为由诉至本院，主张前述实体权利。另查：2016年1月下旬，永邦公司向中天公司支付租金100000元。庭审中，金濠公司同意中天公司按照“业主同意书”取代永邦公司于金濠公司与永邦公司签订的租赁合同中的权利义务，但不同意中天公司主张的112500元的租金标准。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。中天公司与永邦公司签订的房屋租赁合同以及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。中天公司依合同约定将租赁物交付给永邦公司使用，永邦公司亦应依约按时足额交付租金。永邦公司长期未按照约定按时足额支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于永邦公司经催告后在合理期限内仍未向中天公司足额支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，本院对中天公司主张的于2015年12月28日解除与永邦公司之间的租赁合同予以支持。依照中天公司与永邦公司的租赁合同，因永邦公司违约致使合同不能履行完毕的，永邦公司须补偿三个月的租金作为损失给中天公司，且中天公司有权不退履约保证金。但鉴于补偿三个月租金和没收履约保证金属于违约责任的双重惩罚，以及永邦公司不同意中天公司没收履约保证金但同意向中天公司支付三个月租金损失的情况，依据《中华人民共和国合同法》第五条关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定，本院采纳永邦公司的意见，对中天公司主张的三个月租金损失316710元的诉讼请求予以支持，对中天公司主张没收永邦公司的履约保证金144820元的诉讼请求不予支持。关于中天公司主张的租金及迟延付款利息。鉴于永邦公司同意向中天公司支付其主张的拖欠的租金568814.4元及截至起诉时的延迟付款利息合计637434.4元，本院予以确认，并以永邦公司已支付的100000元以及已交付的履约保证金144820元予以抵扣，故永邦公司还须支付中天公司租金差额392614.4元（637434.4元-100000元-144820元）。关于中天公司主张的金濠公司直接向其支付租金及管理费。虽然中天公司在“业主同意书”中同意使用代位方式取代永邦公司于金濠公司与永邦公司签订的租赁合同中的权利义务，但现中天公司不同意以金濠公司与中天公司于租赁合同中约定的租金、管理费标准履行合同，且中天公司与金濠公司就租金、管理费标准问题无法达成一致意见，故中天公司该项诉求缺乏法律依据，本院对该请求予以驳回。综上，中天公司诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，判决如下：一、确认原告中山市中天百货广场有限公司与被告中山市永邦商贸有限公司于2013年3月31日签订的租赁合同及补充协议于2015年12月28日解除；二、被告中山市永邦商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市中天百货广场有限公司支付租金及延迟付款利息差额392614.4元（其中租金计至2016年1月30日，延迟付款利息计至2016年1月13日），以及三个月的租金损失316710元；三、驳回原告中山市中天百货广场有限公司的其余诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15704元，减半收取7852元（原告已预交），由原告负担1905元，由被告负担5947元（被告对其负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　尹方玫二〇一六年四月十二日书记员　　陶亚端许晓丹第10页共10页百度搜索“”